买房这件事不能看广告，必须看“疗效”。尤其是在成熟的市场中，城市的规模和功能分化，大城市未必就是楼市好的城市。

目前，澳大利亚房屋周转率（房产交易数量除以总房产数量）已降至2013年以来的最低水平。在墨尔本和悉尼，住房成交量逼近20年来的新低。

交易量下降，最主要的导火索在于大城市的房价开始下滑。

据澳洲方面的数据，截至7月，澳洲主要城市房价，已连续9个月下跌！上个月全国房价下跌0.2%，其中悉尼跌幅为最大，相较上月跌0.3%，相比上季度跌0.9%，相比去年跌4.5%，中间价下跌至$870,554。不过，之前不太起眼的城市，却受到了买家青睐，比如霍巴特：在过去3个月中，霍巴特的房价增长了2.3%。另一个表现较好的州府城市是阿德莱德，房价增长0.9%。还有就是布里斯班也录的正增长。

悉尼墨尔本房价下跌，导致卖家越来越不愿意出售房产，这种行为反映在拍卖清盘率的下降方面。随着房价下跌，卖家调整价格预期的速度较慢，导致房产买入或卖出、清盘率下降。

税务方面，与收入增长相比，中等价位房产的印花税却大幅增加，也降低了买卖双方的交易意愿。

同时，笔者反复预警的公寓，也对周转率的下降“贡献”了力量。由于大量公寓进入市场并以楼花形式出售，这意味着在签合同和交割之间通常有长达三年的时间间隔，由于没有发生结算，这类交易并不统计在数据之中。

此外，最新的SQM Research的更新数据显示，悉尼9月的住房空置率为2.8%，仍处于13年来的最高水平。独立屋和公寓的租金分别跌了3.3%和1.5%，这给按揭买房的投资者，增加了资金压力，因为租金不稳定，很难抵扣月供。

然而，曾经不为人所看好的城市，却逆势而发。非首府城市、中小城市、周边地区开始升温，甚至有超越大城市的趋势。

比如昆州，预计未来12个月，昆州的租金预计将会上涨1.3%，未来两年则会上涨1.9%。 其中，根据REIQ最新数据，截至去年第四季度，黄金海岸的租房空置率从第三季度的1.9%再度下降到1.1%，已经成为全昆士兰最难租到房子的地区之一。今年第二季度，有超过32%的买家在昆州置业；而且，在其他州国外买家逐渐减少的情况下，昆州却依旧保持着较好的海外销售记录：在截至今年6月30日为止的3个月中，昆州所有房产销售中，外国买家占据5.4%。

很明显，在大城市楼市开始低迷时，周边的城市开始兴起。这并不是有政策引导之类的“调控”，而是越来越多本地买家“用脚投票”，放弃在CBD周边、公寓等看似风光、但风险极大的物业，放弃已经发展完善的热门地区的物业，选择了价格更为合理、环境更加宜居的，非首府城市作为购买房产的区域。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。