房产投资的立根之本，或者说房产金融属性的根本，是其居住属性。房价是住出来的，而非炒出来的。如何理解？打个比方：房产，就好比所在城市所在国家的股票。投资房产，就是投资这个地区的未来。

宜居是多方面因素共同构成的，是各方面社会资源的集合。就业，教育，医疗，交通等等等等。而唯有城市的发展，才能促进这些资源的提升和集中，进而提高一个城市，一个地区的居住属性。而这期间，就产生了一个非常严重的阶段性问题：

对房价的误判

绝大多数人对房价的误判，源于对资产泡沫理解的混淆。

举个例子：

1972年麦当劳股票PE高达85。这是什么概念？

股票的市盈率(Price-to-Earning Ratio，P/E 或PER)，是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一。说得通俗点，就是多少年可以回本。85倍市盈率，大概意思就是你的投资需要85年才能回本。所以当时整个投资界对麦当劳的股票是普遍看空的：股价太高，资产泡沫！

结果如何呢？

1969年12月的股价为起点，截止2019年，麦当劳股价涨了1164倍！

问题出在哪？问题出在人们拿当下的情况去判断未来。即使华尔街的专业人士也犯过这样的大错。

因此金融业发展到今天，人们对于资产泡沫的判断也细化了许多，大致可分为良性泡沫和恶性泡沫。那么区别二者的关键又在哪里？用如冰的话说——良性泡沫和恶性泡沫的根本区别，在于这个资产未来是否有发展，价值是否有增加；又或是，是否有大通胀的价值稀释，价格膨胀。

说回对房价的判断，也是一个道理。

“房价猛涨，势在必控；百姓望楼兴叹，国家正拟法规

房价猛涨，势在必控 百姓望楼兴叹 国家正拟法规”

“今年1月，上海住宅市场年初出售11000多套住房，成交不到1/10，幢幢楼房无人买，几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵，每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。”

现在回头看，当然觉得是严重误判。因为忽视了未来的大通胀，和一线城市飞速的经济发展。

那么，作为合格的房产投资者，就需要看未来的发展；要看一个城市的未来，需要看什么？

城市规划

如冰是悉尼的土地别墅开发商。悉尼的规划，澳洲的规划，很多人都跟如冰说过：规划的落实太慢了，而且朝令夕改。政府换届，各种不靠谱。

这话说得没错。为了选票，你来我往，熙熙攘攘，好不热闹。毕竟资源有限，规划做了很多，落实不了也实属正常。这也是为什么如冰一直回避中小型城市的房产市场，只参与悉尼的房产市场的一个主要原因。因为核心城市的大型规划，执行度是中小城市无法比拟的。

一个规划，可以是联邦政府级别的，可以是州政府级别的，可以是市政府级别的，也可以council级别的。一个规划能否实现，取决于是否有足额的资源投入。所谓“不见兔子不撒鹰”，一个专业的投资者，就像一匹狼，看准猎物，耐心等待，务必做到一击必中。

给大家举个例子：

悉尼目前最火的西南第二国际机场，这个规划是联邦政府级别的，前前后后讨论了50多年。期间可谓“充满变数”。那成熟投资者是怎么做的？

日本三菱重工（Mitsubishi）和住友财团（Sumitomo）火急火燎的赶来澳大利亚，与新州政府签订了关于悉尼西南第二国际机场空港城（Aerotropolis）的重磅合作协议。

世界五百强企业过来不会说是简单盖个厂房，他们是要参与建设，建立全球产业链的。动辄几十亿上百亿的投资，对市场的调研，对风险的把控，自然要远比我们这些老百姓做研究强的多得多。那他们是什么时候签的协议？

2018年十月中旬。

近期同时发生了什么事情？

同年9月底，悉尼第二国际机场主体工程刚刚动工了。

为什么新机场讨论了50年都不敢动，现在突然急急忙忙的冲过来签合同？因为政府的真金白银到位了，铁板钉钉了。

还有一个典型的事例就是深圳和浦东。中国的改革开放是从1980年代初的深圳，珠海，汕头，厦门，作为四个经济改革试验田开始的。都是烂泥滩农田地，变成如今坐拥中国最高的房价，租金最贵的写字楼，最尖端的企业。类似的文章有很多，如冰这里碍于篇幅就不多说了。

如今是一个规划满天飞的基建大发展时代，这是当今经济形势决定的。如何能够准确判断规划的可实施性？还是要看政府愿意砸多少真金白银进去。规划可以有无法实施的，但是一个城市发展的大方向，是多方力量共同决定的，绝不是单凭一届政府，几个开发商，一些民间机构，主流媒体，就能够左右的了的。把握住核心城市发展的大方向，你就把握住了这个城市房产财富的未来。

下一篇文章如冰会深入分析大悉尼未来城市格局，发展方向，以及制定这些大方向背后的逻辑，并且会顺带回答类似下面的两个看似滑稽的问题：

1.为什么如冰认为：诸如布里斯班，霍巴特，阿德莱德等等这样的二线城市搞基建，搞的越多，房产死的越快。

2.为什么轻轨在如冰的字典里，根本就不算基建；为什么轻轨带动房价的作用微乎其微。

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