据全球投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)称，澳大利亚房价正以35年来的最快速度下跌，加剧了市场无序调整和经济衰退的可能性。 

房地产数据公司CoreLogic已经透露，墨尔本的东区中部是2018年澳洲房市表现最差的地方，独立房和公寓的房价中位值下跌了13.4%。 

东区中部地区包括Kew和Hawthorn，这些地区的表现甚至比悉尼北区Ryde还要差，Ryde房价去年暴跌13.3%。 

在2018年表现最差的10个城区中，悉尼依旧占据了其中8个。 

这些地方的房价中位值在2017年7月达到顶峰之后已经下降了11.1%，仅在2018年，房价就骤降了10%。 

悉尼的西南区中部、南区的Sutherland Shire、西北区的Baulkham Hills和Hawkesbury以及西区的Parramatta城区房价去年的跌幅都达到了双位数。 

澳洲的房地产市场下滑不仅限于悉尼和墨尔本，CoreLogic表示，全国的房地产市场是自十年以来情况最差的。而且房价的下滑是在利率保持在1.5%的情况下出现的。

CoreLogic的研究主任Tim Lawless表示，房市的下滑已经严重影响到了悉尼和墨尔本以外的地区！珀斯，昆州的房价都惨遭“毒手”！

而且情况可能还会更糟糕！Lawless表示，工党表示要取消购买现有房产的投资者的负扣税减免政策，这项政策可能在2019年或2020年实施。 

Lawless说：“5月份可能就将举行联邦政府选举，我们可能会看到选举给房地产市场带来消极的影响，如果执政党发生变化，征税政策可能也会有所改变，受此影响的投资者的信心尤其会受损。” 

据《悉尼先驱晨报》报道，新预测数据显示，今年墨尔本部分城区的房价将再下滑11.2%，悉尼部分城区将再降近7%。拮据的家庭可能需背负更多债务，才能满足自己的消费习惯。

一份分析报告预测，2019年，墨尔本房价房价下跌幅度成为所有州府城市中最大的城市，墨尔本优质地区房产或首当其冲。

由澳大利亚Moody’s Analytics和CoreLogic共同作出的《一月房价指数预测》（ January Home Value Index Forecasts）报告估计，2019年，所有州府城市中，墨尔本的房屋中位价下降幅度最大，降至75.1万澳元，降幅为4.5万澳元（6%）！

但该报告估计，未来，富人区的房价将迎来大幅下跌，墨尔本东区和南区分别将迎来11.2%和10.2%的跌幅。

这个预测分析显示，墨尔本房产未来一年将是艰难的一年，但是也即将结束。

Ell说：“2019年，墨尔本房产市场将迎来艰难的一年。我们预计，今年年底，房价将跌底，这也是我们认为明年房价出现回升的原因。维州经济长势良好，由于供应出现了小幅下降，2020年，房价将停止下跌。”

这份报告显示，2019至2020年，维州其他地区中心的房价将上涨，今年，Geelong可能成为房价最佳表现区，房屋中位价将上涨7.2%。

2019年墨尔本房价预测：内城区：-4.3%；东区：-11.2%；南区：-10.2%；东北区：-4%；西北区：-4.2%；东区近郊：-4.2%；东南区：-4.6%；西区：-4.6%；Mornington Peninsula: -4.5%。

Moody方面同样指出，未来12个月，全澳整体房价会略微下降，这主要受悉尼和墨尔本影响。另外珀斯房价预计也会下滑2.8%。该市内城房价有望上涨4.7%，但东北部城区则会下滑8%，如巴森丁（Bassendean）、蒙达林（Mundaring）和斯旺（Swan）等。

而布里斯班房价预计会增长1.2%；霍巴特增2.7%；阿德莱德2.6%；堪培拉6.1%；达尔文3.7%！

CoreLogic的研究主管Tim Lawless说，有一系列因素延缓了房地产市场的发展。

他说：“其中最重要的是信贷环境收紧，令投资者的活动放缓，活跃买家减少，导致挤压的房产增加，市场竞争减少。”

近年来，澳大利亚政府推出了一系列的房产调控措施，包括收紧贷款政策、提高按揭利率、限制房地产投资等。

早在去年3月，澳大利亚政府金融监管机构(APRA)就出台新规，要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%，并将投资性房贷控制在10%以下。

最近，西太平洋银行（Westpac）宣布将房贷利率上调14个基点，上调幅度为3.1%，成为澳大利亚四大行中首个加息的银行。

随后Suncorp银行和阿德莱德银行（Adelaide Bank）跟进加息。

而银行提高房贷利率的举措无疑给澳洲楼市泼了一盆冷水。

政府也对此愈发担忧，最近，澳财长弗里登伯格呼吁银行重新松动“可负担的且及时的”贷款。

这两年，想必大家都知道。随着政府不断的调整移民政策，想留在墨尔本和悉尼真是越来越难了！莫里森总理上台后，联合移民部长David更是透漏出让新移民上山下乡5年的内部消息！一时间，墨尔本和悉尼大批申请绿卡者几乎全部被迫“逃亡”！

塔州和堪培拉在去年推出了相对于宽松的移民政策，吸引了众多海外留学生和申请者入境！也就不难看到为什么霍巴特和堪培拉的房市在去年这样惨烈的状况下还能击败悉墨两大国际都市，创下全澳最牛增幅！

其实，海外新移民在全澳房产买家市场所占的比重非常大！如果莫里森政府继续收紧移民政策，控制海外新移民数量！那么想必，就算到2020年，澳洲的房市也不会有所太大回暖吧？

据澳洲多家分析机构称，澳洲房价面临下跌，和中国买家脱不了关系！ 

据普华永道数据，自2007年以来，中国人在澳大利亚直接投资超过700亿澳元（约合人民币3500亿元），仅次于美国成为第二大投资来源国。

购房者上，中国人占到全澳外国购房者的80%以上，而澳大利亚的楼市很大程度上依靠外国买家入场支撑。

尤其是新州和维州，中国买家占据了近4分之1！

以至于照顾中国买家，成为了澳洲房产开发商的主要工作：雇用大量的华人员工开展中文服务，和国内保持一致的看房团，选址选在带6带8带9的吉利地段，都成了澳洲人卖房的主要模式！

2015-2016两年间，中国人在澳大利亚买房总计超过320亿澳元（约合人民币1600亿元），是美国买家的4倍之多！   

但是到去年，这个数字随着政策的变化锐减！ 大家基本都知道，有一种叫做“5万美金外汇管制”的神存在，就是每人每年仅仅有5万美元外汇的额度！但是如果想跨境买个房？哪里够啊？于是许多人选择了“蚂蚁搬家”的做法，让亲戚朋友帮忙换汇转款，以便凑足所需资金。

然而坏消息来了！去年，中国外汇管理局发布新规正式界定了被称为“蚂蚁搬家”的换汇行为，并直接表示：实施“蚂蚁搬家”行为的个人可能被列入黑名单取消10万美元换汇额度两年。也就是说，现在在中国想要转移资产或境外购房的难度越来越大了！

同时，澳大利亚金融监管机构APRA规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，这无疑是对境外买家市场的一记重击！

对于悉尼墨尔本房价大幅下跌的消息，华人网友议论纷纷！

“没事啦，从长远来看，肯定是上涨的！”

“我现在想买，可惜还是没钱啊！”

“那现在到底要不要买房啊！纠结！”

“刚买房的不划算，毕竟刚买就跌了！”

“没房子的别操心了！洗洗睡吧，明天还得挣钱换三顿饭呢！”

 那么到底要不要买呢？

 澳洲的房产还值得投资吗？

澳洲网特地采访了房产届资深人士-澳纽投资集团墨尔本销售总监Frank解析澳洲的房产趋势。

尽管房产市场的涨涨跌跌，但购房者的需求是实实在在的！

今年的澳洲房产市场，你觉得会如何表现呢？

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