万科总裁郁亮: 楼市分化，有必要浇浇冷水，不寄希望于政策

五一期间，一篇关于万科副总裁毛大庆在一个内部沙龙的发言泄密，并在网络上传播，其中“看空行业，全国房地产将下行”等观点引发市场强烈关注。昨日，万科总裁郁亮对此专门作出回应，用“谨慎乐观，积极应对”概括万科对房地产行业的看法。郁亮称，他在总部常常扮演“泼冷水”的角色，市场分化已成行业共识，对于市场风险要有充分认识，不应该寄希望于政策调整。

对行业“谨慎乐观，积极应对”

刚刚结束的五一小长假，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌。

“从提示风险的角度，我认为，房地产行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”郁亮表示，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括为“谨慎乐观，积极应对”。

“我依然看好房地产行业，否则万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。”郁亮认为，积极应对的前提是对行业前景有信心，以前的楼市是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给房地产行业带来很多的机会。

郁亮认为，从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户需求和以前都会有很大的区别，对企业的专业能力提出了更高的要求，包括质量、全面的配套服务、营造良好的社区氛围，等等。

有必要给行业“浇浇冷水”

对未来的看好，并不代表对现在盲目乐观。

记者了解到，在去年一路高歌猛进后，地价一直居高不下，部分开发商仍对今年楼市保持高度乐观。按照毛大庆的说法，他的发言以提示风险为主，希望尽可能唤醒大家的危机感。这样的情况下，在行业内部浇一浇冷水，是有必要的。

郁亮称，该发言内容流传出来后，毛大庆第一时间打电话给郁亮“喊冤”，说媒体曲解了他的发言，把非公开场合下的提示风险变成了看空行业。“过去，我在总部常常扮演‘泼冷水’的角色，提示一线公司不要头脑过热。如果所有的一线公司都有这么强的风险意识，作为总裁，我的担心反而会少一些。” 郁亮如是说。

据悉，万科研究了可以公开获取历史房价数据年限超过20年的全部26个国家(或地区)的房价及城市化率变动情况。其中，有7个国家在可获取历史房价数据的某个年度，其城市化率与中国当前相同或相近：日本、韩国、爱尔兰、葡萄牙、南非、瑞士和马来西亚。这些国家从第一次房价下跌到下一次房价下跌(如果有第二次房价下跌的话)，平均是在13.3年后。

郁亮表示，市场分化已经成为业内共识。去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨;而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温。而去年市况艰难的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。

不应寄希望于政策调整

近期，南宁、天津、长沙、常州、无锡、郑州等地均出现拟调整现有的房地产政策以刺激楼市，涉及限购松绑、购房入户等多个方面。如天津、福州、杭州等地召开房企研讨通过松绑限购等举措，刺激市场销售;无锡、河南则是借助新型城市化的户籍改革，扩大限购城市的购买人口基数。

郁亮认为，随着房价上涨的结束和供应变得充裕，之前一些行政手段是否还有必要存在也有了探讨的空间。未来政策的主要变动方向，应该是逐渐转向市场化。当然，作为企业，我们不应该寄希望于政策调整，而是应该踏踏实实做好自己的业务。

郁亮称，万科的产品定位，一直以来都立足于自住需求。我们今年一季度售出的房屋，144平方米以下占比93%。自住需求对价格很敏感，所以万科的策略是积极销售，按照消费者愿意接受的价格卖房子。

“万科仍然反对高价拿地。在二三线城市，万科的产品由于实行装修交付，配置更高，平均售价一般高于城市均价，但在北京等高房价城市，万科的平均售价往往低于城市均价。过去一年北京的高价地，没有一块是万科拿的。” 郁亮说。