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故事背景：悉尼Point Piper价值3900万澳元的豪宅Villa de Mare被指交易过程中有违规操作，被澳洲政府勒令强制90天内出售，否则联邦检察署将收回这处豪宅，这也是10年来首次因为涉嫌违规而遭强制出售的房屋。
这个不同寻常的举动也让高端市场的房产中介震惊。在此之前很多人认为如果物业由一个澳洲公司的名义购入，不需取得外国投资审核委员会FIRB的批准。而操作这宗买卖的中介Christie’s International 和LJ Hooker DoubleBay一口咬定不清楚情况，还以为卖给澳洲公司，并且要反诉买家和律师，因为交易时没有说明公司背景情况，造成其中介名誉受损。
澳洲财长Joe Hockey也想利用这次机会杀鸡儆猴，警告海外买家来澳洲投资买房，推高悉尼楼价时，把法律成本也考虑进去。 而政府鼓励海外投资澳洲物业的初衷是让海外投资去提升澳洲住房总量，不但能购买现成的住宅。声称“我们欢迎外国投资，前提是不能抵触我们国家的利益”
这则新闻也让我们了解到一个政府部门-----澳大利亚FIRB(Foreign Investment Review Board 外国人投资管理委员会), 很多要来澳洲投资做生意的人或多或少都要和这个部门打交道，FIRB是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构，但是自FIRB成立以来以来，由于政府的认识不足，缺少资源和经验很难有作为，外国投资审批委员会（FIRB）近期在国会听证会上曾揭示，自2006年以来，没有1宗外国人违规购房遭检控的个案，2007年之后也没有房屋因为涉嫌违规而被强制出售。所以说在这个事件中买家（澳洲公司）声称不知道这个政策的理由是不充分的，因为政策早就出来了，只不过没有贯彻实施。
买家不差钱，可是差哪了
首先先回到一个基本问题，什么是外国人或外籍人士，澳洲《1975年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：
非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
很显然，这个违规购买过程违背了以上的条款，因为这家公司虽成立于澳洲，却被境外公司控股，可视为外国公司。
看准了，FIRB有重要变化啊
近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定，这将是FIRB自施行以来最大刀阔斧的一次改革和突破，为其今后在对外来投资监管的作用上打下了坚实的基础。
非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产，都要通过FIRB的批准非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设），新房和期房（Off-the-plan)。
长期签证持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自主目的，并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。
新的FIRB的草案将有如下几个改变：
买房之前先申请
如果草案通过，那么今后的海外投资者必须先得到FIRB批准，才能有可能购买澳大利亚的不动产。举个例子，如果一名长期签证拥有者（例如学生签证，临时签证或工作签证等）想要购买一间在澳期间的自住房，那么其必须在之前就要拿到FIRB的许可
收费不手软
以前在FIRB申请一直都是免费的，也就是说，澳洲纳税人来承担因向FIRB申请所产生的行政等费用。本次草案的首要议题就是将向所有申请人收取申请费用。
对于所有希望在澳洲购置低于100万元物业的海外投资者来说，他们将必须缴纳5000元的申请费。希望购买价值超过100万澳元以上住宅的外国人，房产售价每超过100万就必须再缴纳1万元的申请费用。
各部门全面联合，税务系统身兼重任
澳洲政府已经决定将由澳洲税务局ATO(Australian Tax Office)来协助全面监控系统的实施，年内就将在ATO中建立新的部门来管理海外投资。当澳洲税务局ATO加入FIRB监管之后，就将利用其完善的信息记录系统来监控之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。可以说申请人从申请那一天起所有的纪录将载入数据库中保存。
当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚，这就是下面的变化
执法力度加大
对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以$2040的罚款并需补交FIRB申请费用。而购买新房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者处$10200罚款，并需补交申请费用。除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。任何违法FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚，处罚金额将为该地产市场价值的25%。
另外在买卖过程中双方律师，中介，会计师特别是律师有必要了解买家的实际情况，并把相关法规解释给买家，但是在这个事件中并没有看到，而且具有讽刺意味的是在Chatswood成立的这家空壳公司的其中一个董事居然是个澳洲本地会计师，可谓知规则而犯规则，不靠谱啊。所以有必要在提醒大家，投资置业不管在哪国都一定要详细了解当地法律法规，切莫用习惯性思维去衡量未知事情，以免带来不必要的损失和麻烦。
本篇文章部分内容摘自网络, 并不代表本刊观点，具体法规内容会不断更新，请慎重考虑。
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