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每个房子都有自己的历史，但是不是每个房子都有自己的历史记录。公寓由于往往有业主会，集体决策，共同制约，从而有了一些列书面章程、会议记录、修理记录、预算、账本、未来修理计划等等文件。这些文件，加上物业公司合同、物业经理披露、保险记录、涉及官司披露、准备金报告等，一起形成一套披露文件，统称“Resale Certificate”。

一个楼的质量如何，管理如何，有什么隐患、问题，常常可以从其Resale certificate这几百页文件中看出来。

下图是一个公寓的Resale Certificate文件目录，包括出售披露（物业公司经理对公寓管理的一些信息披露）、预算、章程、现有未经审计的财务文件、公寓制约条款、年终财务报告、保险信息、涉及的官司、卖家申请Resale Certificate的订单、准备金报告、业主规则和特别收费。

在美国买卖公寓，不仅是语言不通的中国人，就是美国本土出生本土长大的英语为母语的客户，在拿到几百页厚厚一摞法律文件（ResaleCertificate）的时候也会感觉无从下手，心生不耐烦，而不去看这些包含着重要信息的文件。

这么多文件，从哪里入手，怎么看呢？

2018年12月23日，北京时间周日早上十点，移投路直播间邀请西雅图房产经纪孙律师做客分享，如何从繁冗复杂的Resale Certificate中逐一排查，以最快速度找到问题所在？有没有好的经验借鉴？本期讲座孙律师在线与大家分享。

——分享嘉宾

移投路讲师 — 孙宇静

毕业于波士顿大学法学院，华盛顿州执业律师，华盛顿州地产经纪人。

——主讲环节

大家好！感谢主持人Mary，感谢移投路给我这个机会能够和大家分享一下在美国购买公寓的时候怎么看公寓法律文件。

我叫孙宇静，是华盛顿州的律师和地产经纪人。在帮客户买公寓的时候我会特别注意看公寓的业主会和其他法律文件。因为不仅是语言不通的中国人，就是美国本土出生本土长大的英语为母语的客户，在拿到几百页厚厚一摞法律文件的时候也常常会感觉无从下手，忽略这些包含着重要信息的文件从而导致购买了不符合自己购买目的的房子。

第一个问题，什么是Resale Certificate呢？

每个房子都有自己的历史，但是不是每个房子都有自己的历史记录，在购买别墅的时候，如果没有业主会，一般是没有resale certificate的。而公寓由于往往有业主会，集体决策，共同制约，从而有了一些列书面章程、会议记录、修理记录、预算、账本、未来修理计划等等文件。

这些文件，加上物业公司合同、物业经理披露、保险记录、涉及官司披露、准备金报告等，一起形成一套披露文件，统称Resale Certificate。一个楼的质量如何，管理如何，有什么隐患、问题，常常可以从其Resale certificate这几百页文件中看出来。

这么多文件，从哪里入手，怎么看呢？

第二个问题，从哪个文件下手，怎么看呢？

怎么看ResaleCertificate见仁见智。我是用的是排除法，希望以最快速度找到问题所在，所以我常用的看ResaleCertificate的顺序如下：

1.Resale Certificate封面页/物业经理披露文件

Resale Certificate封面页是物业经理披露了公寓管理情况的一个文件，每个管理公司有自己的模板，一般的披露项目有楼里有多少单元、几户出租几户自住、卖家单元物业费多少、有几家欠物业费、欠费多少，除了物业费有什么收费项目，各自多少钱，物业准备金多少，近期有无非常规修理计划，业主会有无官司在身、有无最多出租限额等。

这个文件一般以问答或者填空形式出现，2-10页，简明清晰，看完可以对这个楼的情况有个大致了解，看出问题或者警报项也可以对一些重点问题专门深入挖掘。

2.准备金报告

准备金是未能使用的业主缴纳的物业费，用于应对计划内外的修理。准备金越充分越好。准备金报告有时候也是一个楼整体的房检报告。看懂了准备金报告，楼各个部件的使用年限等一目了然。对有无大幅度涨物业费的可能以及什么时候会大幅度涨物业费也会有个大概估计。具体怎么看准备金报告我在下文中会具体分析。

3.业主会会议记录

业主会会议记录是最贴近业主生活的记录，也是最快速找到业主对该楼不满之处的文件。具体怎么看业主会议记录报告我在下文中会具体分析。

4.公寓的章程、制约条款、业主规则

美国是一个极度尊重私有财产的国家，如果购买别墅或者土地，而且没有相应的地役权限制，上至天空下至地下挖出的石油和钻石煤矿都是你的。

但美国也是一个极度尊重契约的社会，所以每一个土地上基本都有一系列和政府、水电公司以及邻居所签署的具有法律效力的限制其权利的文件，怎么看这些文件我会在如何看所有权文件一讲中具体说明，就公寓而言，业主之间互相制约的文件包括宣言（Declaration），Covenants, Conditions & Restrictions（简称CC&R，即契约、条件和限制）、Rules & Regulations (即条约和规定)。

这些文件会对业主出租、装修、养宠物、扰民、使用和维护公共设施、物业费、其他费用做出规定。只有读懂这些文件才更能做出合理的投资决定。

5.其他文件

Resale certificate还包括预算、财务资料、保险信息等其他信息。这些信息也很重要，可以看出楼的一些问题所在。

第三个问题，Resale Certificate封面页/物业经理披露文件怎么看呢？

Resale Certificate封面页是物业经理披露了公寓管理情况的一个文件，每个管理公司有自己的模板。这个文件一般会以问答的形式罗列出楼的一些情况，包括法律要求披露的和法律不要求但是物业公司自行披露的信息。下面是物业经理披露文件中常见的问题以及其意义。

1.公寓有无物业公司，物业公司用的是哪家

一般而言买公寓尽可能买有物业公司的，或者至少有业主会雇佣的物业经理。物业公司收费不低，收费从业主物业费中支出，但是有专门的物业公司打理，业主会比较省心。西雅图的大的物业公司就几家，看物业公司用的哪家也往往能看出楼的管理情况。

一个楼如果没有物业公司也没有直接对接业主会的物业经理，全靠业主自己管理，往往会出现出了问题没人应对三个和尚没水喝的情况。

2.有几家几户、几户出租几户自住

一般而言买公寓尽量不要买户数太少的楼。因为公共部分修理维护均摊，户数太少的楼一般无法承担物业公司和物业经理的费用，准备金总额较少，在涉及大的修理的时候往往需要单独向业主收取均摊费用。

另外出租和自住比例也是一个需要关注的点。一般而言自住户比出租户对房子养护得好，出租比例过高的房子有时候很难得到银行贷款，或者在出售时由于买家得不到银行贷款而无法顺利卖出。但是如果没有出租户或者出租比例非常低则可能涉及业主会对出租的限制，需要仔细阅读业主章程规则确认出租限制的相关条款。

3.卖家单元物业费多少

一般物业费按照面积收取。每个楼每平方英尺金额一定，面积越大物业费用越高。物业费用除了楼的设施（比如有无健身房游泳池等设施），楼的新旧程度、有无需要均摊的大修费用，一般不宜太低，太低则无法应对平时的维护修理，导致一次性大修后均摊给接盘业主。

如果已经有过大修均摊，每个月物业费出奇地高，必然会影响房价，但是这种楼也不是不能入手。如果没有后续大修项目，房价加物业费约等于或者低于同类房产市场价格的反而可以下手。

4.本楼的物业准备金有多少

一个楼的物业费一般日常维护是花不了的，会有准备金来应对未来几年、十几年甚至几十年需要更换一次的物件比如电梯、屋顶、外墙等。一个楼的准备金越充分，涨物业费或者导致业主特别均摊费用的风险越小。

5.本楼业主欠物业费多少

有时候有的业主无法按时缴纳物业费，会影响一个楼的财务健康。如果有很多业主长期拖欠物业费，则邻居素质也堪忧。所以这一点也是需要关注的。

6.除了物业费有什么收费项目，各自多少钱

除了物业费，一般公寓会有其他收费项目，比如一次性账户设置费，搬家可能产生费用，卖房的时候给买家出具resale certificate 费用等等。对于投资房客户而言，需要特别关注搬家费。因为搬家会对楼体产生损耗，一般公寓会有100-400美元不等的搬家费。以200-300美元最为常见，要算入租房成本中。

7.近期有无非常规修理计划

Resale certificate表格常常会问近期是否有大修计划。一般物业经理的回答是否定的。但是不能仅仅止步于这个回答，要结合准备金报告和业主会会议记录来看。

8.业主会有无官司在身

由于美国司法效率比较低，诉讼周期长，律师费用高昂，产生责任后赔偿金额可能十分巨大，业主会是否有官司在身是一个很重要的考虑因素。如果业主会是被告，依据被告的原因可以得知楼的管理问题所在。如果业主会是原告而非被告，根据开发商或者邻居物业的被告原因可以得出楼的一些现存或者潜在问题。

9.本楼有无最多出租限额

对于购买投资房出租的客户，一个楼是否有出租限制，有哪些出租限制是很重要的。这个楼是否有rentalcap，即最多几户可以出租，有的话是否已经满员，新业主不能出租其单元？有的经理披露页会有提及。

不提及的话不代表没有，还要结合其他文件确定。另外出租的其他限制比如不能短租、甚至不能出租，或者需要自住一定时间才能出租，这些规定有时候要看完业主规章才能了解清楚。对于正在计划中的修改有时候要在看完业主会会议记录才能确认。

所以看完了这几页简明扼要的经理披露后看出和购买目的不符的问题可以放弃，没有看出问题则要继续一个一个文件看下去。

第四个问题，准备金报告怎么看呢？

准备金业主缴纳的物业费中未能使用的部分，用于应对计划内外的修理。物业费会随着通货膨胀，根据业主会章程自动或者投票增长，也可能会在准备金不足的情况下经业主会同意小幅度长期增长或者一次性大幅度增长。

在大修准备金不足的情况下，业主会有时不得不通过Special assessment，也就是特别收费，一般按照居住面积均摊不足金额，一次性或者分期支付偿还修理欠款。准备金充足与否关系到物业费是否会突然增长，涨幅多大。

一般准备金报告中会有一个对准备金的充足情况做出的评估。例如下图中的楼，假设准备金能够应对一切长期短期修理的情况为100%，该楼的准备金为53.2%，涨物业费的风险为中等风险。这个数字在西雅图及周边城市的公寓楼中算是情况良好的。

几乎没有楼具有100%的准备金，我见过的准备金最充足的楼不到80%，最坏的20%多，多数在40-50%之间。看到准备金不足不足以让人决定不购买一个房子，也要看预期的亏空发生自什么时间，对比自己计划持有的时间看持有期间内是否有大规模涨物业费的可能。

例如上图中预期大修发生的年份在2038和2047年，其中2038年的亏空较小，2047年的亏空巨大，如果购买者短期持有，突发增加物业费或者均摊大额修理费用的可能性比较小。但是如果巨大亏空发生在未来几年，则不建议买入。

准备金报告会针对楼体各个部件的设计使用年限以及实际使用年限推导出需要更换这些部件的时间以及费用，如下图所示，这个楼所预期一系列修理费用都不是很大，最大的修理费用来自于门窗和电梯的替换，而门窗要19年才需要替换，电梯要29年才需要替换，对于短期持有投资人而言都不是问题。

准备金报告有时候也是楼体的房检报告。公寓房检一般只检公寓内的门窗地板水压电器等，而公寓内的东西修起来不算太贵，也不算太麻烦。涉及楼体整体的则比较麻烦，第一是业主个人不能修理需要业主会出面修理，第二是修理费用比较高昂。如果楼体有什么房检师傅不查的问题，有时候可以在准备金报告里找到。比如下图的准备金报告里披露了地下车库漏水的问题。

准备金报告也要结合其他文件来阅读，准备金报告不是每年都做，里面体现的问题可能已经解决或者恶化，可以通过阅读业主会会议记录、联系卖家经纪人、业主会和物业公司等来确认。

第五个问题，业主会会议记录怎么看呢？

业主会会议记录是最能反映一个楼现有居住环境的文件。比如如果一个楼业主会文件反复出现业主被盗，那么这个楼的环境和安保堪忧。如果会议经常提到业主们对某一单元聚会吵闹的投诉，那么慎重购买这个单元上下左右的房子。

如果业主章程等没有设置rentalcap，即最高出租单元数目，但是会议记录提到了业主会决定就是否设置rentalcap进行表决，那么准备买来投资的客户就要特别注意。如果会议记录提到准备金报告里没有出现问题，也是发现问题的一个补充材料。

如下图所示，某楼业主会某次会议记录提到了准备金报告中没有检查出来的金属外墙墙面出现的问题，并且注明可能违反了市政要求，那么具体怎么违反了市政要求，修正需要花多少钱买家就要联系业主会搞清楚了。

再比如下面这个业主会会议记录提到到了外墙漏水修理工作。房顶漏水的公寓除了最高两层不能买，修好了的话其他楼层的房子还是可以买的。墙面漏水则影响全楼所有单元。鉴于漏水问题可能带来的结构腐朽、生霉等，只能建议客户慎重考虑了。

第六个问题，如果业主会记录看出来问题，怎么办呢？

如果业主会记录看出了问题，那么先要根据其他文件综合考虑来找这些问题的答案。如果看完所有文件不能找到答案，则联系卖家经纪人问询。卖家经纪人有时候也不是很清楚，或者偏向于轻描淡写弱化问题，则需要联系业主会和物业公司核实、必要的时候也可以查询其他公开信息。比如以下的截图来源于我阅读完一份业主会文件后和卖家经纪人的邮件往来。

第七个问题，如果业主会有案在身，怎么办呢？

比如下图所示的一纸诉状出于西雅图某楼的resale certificate，其中包括该楼业主会参与诉讼开发商以及水龙头制造商的诉状。由于水龙头漏水导致的损害可能修理费用巨大，所造成的侵蚀、潮湿和霉菌可能无法根除，楼上水龙头漏水可能殃及楼下，在看到这个文件以后我只能建议客户谨慎考虑是否要购买这个楼里的公寓。

第八个问题，公寓的章程、制约条款、业主规则洋洋洒洒几百页，重点看哪些部分呢？

一要看出租限制

对于购买投资房出租的客户，一个楼是否有出租限制，有哪些出租限制是很重要的。业主会文件往往对出租有一定的要求，常见要求包括要求业主书面通知业主会和物业租客信息，要求业主备案租约，要求业主给租客一份业主会章程并且在合约中要求租客遵守，有的会要求租客提供租客保险或者要求签署业主会提供的合约补充条款。

例如上图中的业主会章程规定出租不能短于30天，这样想做Airbnb的客户就不能投资这个房子了。房东需要对房客做背景调查，需要提前书面提交业主会审核租约等。由于租约需要提前提交审核而不是事后提交备份，租户在审核之前不能入住，增加了空租时间，这种房产做一般投资房的客户也需要谨慎考虑。

其他的出租限制主要有几种：

• Rental Cap

什么是Rental Cap? Rental Cap是业主会为了避免太多户出租而导致居住环境恶化，限定只能有多少家出租。一旦到了限定的数字，要出租的业主只能等到哪家不出租了才能排上。

例如上面的这个业主宣言中限制只有15户可以出租，如果出租到达15户，想要出租的业主只能等到正在出租的15户里哪户不出租了才能出租自己的单元。

(b)   第二种是完全不允许出租。比如一些以co-op 形式出现的公寓是不允许出租只允许自住的。

(c)   还有一种只允许居住一定年限以后出租。有的楼为了保护现有业主出租权益的同时避免沦为投资客的投资目标而导致居住环境恶化，会要求业主在居住一定年限，比如一年或者两年以后再出租。这样打算买来出租的不会来买这样的房子。但是如果真是打算买来出租又没有看文件的只能接受空租一两年的结果了。

二要看装修限制

公寓对装修有比较严格的要求。一般对门窗、阳台的改造是一定要通过业主会批准的。公寓内部的装修如果超过一定金额或者会造成噪音等，则也需要经过业主会批准。业主会往往要求装修队有保险有批文，并且提交装修计划和图纸、提前获得业主会审批。

特别需要注意的是很多业主会要求卧室必须是地毯不能是地板，以免噪音影响楼下的住户休息。所以我看到卧室铺地板的公寓第一反应是查业主会文件看看业主装修是否违反了业主会规则，如果违反了业主会规则则要求卖家出具装修的业主会批准文件。因为业主会有权要求业主纠正违反规则的装修。

三要看宠物限制

宠物限制不但影响买主自住期间能否饲养宠物，能够饲养什么样的宠物，怎样饲养宠物，也影响业主出售。少数公寓不允许养宠物，多数允许饲养猫狗等常见宠物，有的公寓对宠物数目有限制，有的能养猫不能养狗，有的只能养小狗不能养大狗，大狗小狗的区分一般以体重区分。

四要看其他限制

业主会规则除了上述的限制外一般会对噪音、公共设施比如游泳池、健身房、屋顶花园、俱乐部、走廊等的使用有所限制；对阳台上能放置的物品、对垃圾处理、节日装饰等也有限制。比如下图所示的业主会规则所示，这个楼地板/地毯的更换必须通过业主会许可，阳台可以放烧烤架和十加仑以下烧烤炭，不允许放液体燃料，可以放阳台家具，花草、自行车、脚垫，不能放风铃，等等。

注意很多楼的阳台是不能放烧烤架的。中国人喜欢做的封阳台在多数公寓也是不允许的。所以在美国住公寓一定要提前了解好业主规则。

由于篇幅所限，resale certificate所涉及的方方面面不能全都讲到。而每个楼都有它独特的问题，不能一概而论，要具体问题具体分析。

谢谢大家的收听。我们这一讲就讲到这里，下面进入问答环节。

——问答环节

Q1、买公寓还是独栋别墅更容易出租？

答：这个问题没有标准答案，一定要看的当地市场。公寓的租客以单身和无孩家庭为主，别墅租客以有孩家庭为主。所以在哪里买哪种房型好出租，要看当地人口结构和供求。以西雅图为例，西雅图连续几年位于美国人口净流入最多的城市之一，而流入人口又以单身年轻人为主，所以很长一段时间距离亚马逊等大企业的公寓供不应求。

但是这两年西雅图新盖的出租房以公寓为主，加之之前几年搬来的年轻人已经成家生娃，所以现在距离市区近学区又比较好的别墅很好出租。当然好不好出租也是要看定价。定价合理的话不管是公寓还是别墅都是很好出租的。

另外别墅和公寓作为出租房的的优缺点都比较明显。公寓作为出租房比较省心，主要的修理都是物业来管理，室内需要修理的部分房东不需要亲自去，交给修理工，修理费租客代付，从租金扣除就可以。

别墅需要操心的地方比较多，比如华盛顿州常见房顶材料为沥青片，长期不清除青苔会腐化漏水，这些租客不太会精心打理，需要房东费心。所以买公寓还是买别墅除了要看当地的人口结构和房源供求外还要看投资人的投资目的、时间成本和委托人负责程度等。

另外别墅的增值率一般高于公寓，公寓的租售比一般好于别墅(单价越低租售比越高)，在市场大热又短期持有的情况下可以以增值率为主要收益点，在市场不明确的情况下可以以租售比为主要收益点。

以8222 126th Pl, Kirkland, WA 98034这套房子为例，前任业主2016年以87万买入，今年我的客户出价105万没有中标，卖家最后卖了124万9，除去大约8%左右的交易税费，2年的增值收益将近30万美元。但是现在价格已经开始回落，所以租售比和增值率就要综合考虑了。

Q2、西雅图买公寓的话，在哪里更有投资价值？

答：这个问题也是有很多种考量因素，没有固定答案。是否有自住需求，持有年限，是否需要马上有正现金流，是否打算自己装修等都需要考虑进来。

我个人比较看好的位置有西雅图市区距离大公司比较近的地方，国会山地铁站附近，这种都是寸土寸金位置不可复制的。我也看好华大和其他大学、学院附近以及西雅图东边的一些学区很好的城市比如贝尔维尤等。另外目前交通不便但是未来轻轨站要修到的地方也是投资选项。

Q3、租金的税费有哪些，该怎样交？

答：这要看是贷款买房还是全款买房。贷款买房的话月供里包括地税和保险。如果是全款买房则需自己交地税和保险。公寓和一些别墅、联排别墅会有物业费。物业费多寡和包括的项目各不相同。

一般而言公寓物业费包括上下水、楼整体的保险、楼公共部分比如屋顶外墙电梯的维修和更换、花草树木的修理等等。租金的收益看纳税人的总收入适用哪个纳税比例，租金收入税率因为是投资税率，一般是低于同收入的打工收入税率的。贷款利息、物业费、管理费、修理费都可以作为支出抵税。

如果是贷款买入的，前些年所需要缴纳的税基本没有或者很少的，在利息不足以抵税的时候业主也可以考虑做一些修理、装修和电器更换，一则增加租金和房屋价值，二则合理避税。另外华盛顿州目前是没有州个人所得税的，只需要缴纳联邦税。

Q4、在美国买卖房子，要找律师吗？

答：我是华盛顿州的律师和经纪人。华盛顿州买卖房产不必要通过律师。有些州是需要通过律师的，但是律师所承担的责任也不相同。一般而言需要通过律师的交易，律师只负责审核所有权，确保过户，并不负责帮助把关房产是否符合买家的投资需求。这种情况就需要客户单另聘请律师或者额外付费了。我的买房客户的所有买房相关的法律问题我都是免费帮忙的。

Q5、公寓投资，租金回报率一般多少？

答：我在帮客户购买投资房的时候都会帮助客户算一个回报率，包括租售比和增值率。就过去40年的平均增值率而言，美国绝大多数州的增值率和通货膨胀率持平，增值率大比例高于通胀率，平均年增值率超过6%的州有加州，波士顿所在的麻省和西雅图所在的华盛顿州。

因为华盛顿州多数房产处于农村地区，所以西雅图以及周边城市的增值率应该是高于7%的。一般而言一个地区的房价越高租售比越低，纽约和加州主要城市刨除税费等的净租售比在2%-3%，西雅图目前在2%-4%，底特律的房子，如果租得出去的话，租售比可以到20%。所以出租回报是租售比+增值率，另外考虑房产是否好租好卖的流通性的综合决定。

不考虑西雅图前几年那种百分之十几二十几的年增值率，算上经济好坏涨跌，长期看，7%以上的平均长期增值率+租售比，10%的收益是有的。另外租售比不是一成不变的，是会随着时间增长的。因为房价是一定的，但是租金是会涨的。所以回报率也是会增长的。

美国各个州1975年以来的平均年增值率

Q6、今年西雅图房产同比下跌了多大幅度？

答：西雅图今年的下跌幅度是10%左右。普遍认为是加息所带来的。加息的作用是抑制经济过热，间接结果是抑制房价。比如一个人的收入本来可以贷款买100万的房子，在加息以后同样的月供只能买90万的房子。购买力下降了房价也会下降。但是和09-11年房价下降期不同，这次房价下调不是因为失业率高经济不好人买不起房供不起房，相反加息是为了预防经济过热和通货膨胀。

2018年美联储数次加息，就业率不减反升，这也是美联储最近一次加息的理由之一。另外美国09年经济危机距离上一次经济危机，也就是1930年的经济危机相隔70年，并不是一般人所认为的每隔几年一次，但是人们对上一次经济危机还记忆犹新，一旦房市出现拐点，准备卖房的人会集中抛售，进一步促进房价下降，所以在利息稳定以后还会持续出现一段时间的房市冷淡情况。

但是基于基本经济走势预期，我预计这次降价的幅度和持续时间都会比09-11年那次短很多。至于什么时候房市到达底点，正如无法预测什么时候到达顶点一样，我是没法预测的。经验而言，一定要卖在顶点的一定会过了拐点才舍得卖，一定要买在底点的一定会反弹后才能下决心买。投资时机还需要投资人自行把握。

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【第5期】新移民美国置业安家

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【第3期】万能寿险真的万能吗？

【第2期】指数型寿险背后的故事

【第1期】美国人寿保险那些事儿