好文重读 | ​没有资产保护,谈财富自由只是个笑话

2019年01月02日 澳洲房产大全


圣诞新年假期,澳房大全将每日精选

2018年原创文章

与读者一起,重读好文



如果你有收看澳洲本地电视新闻的习惯,那每天晚上6点,请你看看七台或者九台的新闻报道,就会发现澳洲有时候是个糟心的地方:总理和官员们通常上不了头条(除非是绯闻或者负面消息),上头条最多的新闻可能是交通事故,海滩失踪事件,房屋失火等等。



是的,我们生活在一个充满意外的世界,许多人忙忙碌碌,一生在为自己的未来打拼,努力,但一场意外,就可以彻底改变你的人生。


拿房产投资来说,可以说你有的资产越多,那么你面对的潜在风险也就越大。


新闻报道里xx项目着火了,要不就是紧急疏散,网络上大部分的看客们瞧得是热闹,但你有没有想过,同样的意外,完全有可能会发生在你我任何一个人的资产中。

那么,就问你一句,如果有任何意外降临,你有已经准备到位的资产保护方式吗?


为什么房产投资者需要资产保护?


澳大利亚是世界上法律最健全的国家之一,新南威尔士州据说是仅次于加利福尼亚,德克萨斯州之后的,全世界立法系统最严格和完善的地区。也就是说,如果你在新南威尔士州生活,那么你成为被告的机会,在全世界的各州之内也排名第三。


在澳洲,一旦你成为被告,那么你虽然有权保持沉默,但你所拥有的一切,都将可能成为债权人creditors的囊中之物。


比如吧,如果你名下拥有一大堆房产,最好是一大堆equity,那么恭喜你,你被告的概率将大大上升,律师们最喜欢傍上您这样的土豪。




有人可能会说,我已经给我的房子买上了保险,这下可以高枕无忧了。没错,合适的保险是资产保护的重要部分,但有时候可能还不够。


在维州曾经发生过这样一个案例,一个房东的出租房的阳台出现了质量问题,租客经物业经理通知业主,希望进行整修。业主虽然得到了消息,但并没有把这件事放在心上。


墨菲定律百试不爽,后来租客果然因为这个阳台而受伤,他们把中介和业主告上了法庭。中介公司是一个只有2元钱股份的壳公司,自然全身而退;而保险公司,由于证明在此事件中业主有明显的行为失当而拒绝索赔。最后,这名房东输掉了官司,赔上了自己的投资房和自住房。


所以说,任何资产,你是否能够真正彻底的拥有它?这恐怕是个哲学问题,讨论个三天三夜也说不完。但看了这个案例,显然至少今天在你名下的房产,如果没有合理的资产保护,那明天它是谁的还真不好说。



用正确的结构保护你的资产


先来问你一个问题。如果你有一辆法拉利跑车,那么请问真正让你感到快乐的是什么:


A.   车辆产权证明上写的是你的名字

B.   车子停在车库里,没事看着它的满足感

C.   驾驶它在公路上奔驰,引来无数回头率的拉风感


正常人的答案,应该都是C吧。也就是说,其实我们每个人追求的是对于一项资产的掌控,而至于它在谁的名下,其实并不重要。(好比玩大富翁游戏,如果看到别人建了大房子,那么最好的做法是在它隔壁买块空地,然后想办法和他置换资产。)


如果你觉得让你最爽的是汽车产证上写着你的名字,那么我建议你去看看心理医生。


房产投资也是一样。在澳洲,最常见的房产投资方式是个人,公司,以及信托持有房产三种。这三种方式,每一种都有自己的优势和劣势,从资产保护,到贷款容易程度,再到税务上的优劣势,家庭传承的优缺点等,都有非常明显的差别。


用公司名字买房或许是最差的主意,一个非常重要的原因,就是公司名下的资产,将不能在出售时享受增值税的50%优惠。所以,任何有增值潜力的资产,一般都不建议通过公司的名义购买。不过,我还真见过有人在会计师的建议下,用公司形式买了多套房的。


个人名义买房,至今是大多数人的投资方式。从资产保护的角度来说,这同样是非常差的一种模式。在澳洲,任何人只需花极少的钱,就能查到一个个人名下的全部资产。也就是说,你的资产将全部曝露在虎视眈眈的creditor面前。 至于个人购房的最大好处,是自住房的增值税全免政策。当然,在某些情况下,个人名下的资产,依然能够通过某些特别的方式来得到资产保护的效果。


至于信托持有房产,也分为Discretionary trust,Unit Trust以及Hybrid信托三种方式,对于大部分人来说,Discretionary Trust将会提供最好的灵活性和资产保护的效果。但它也有一些缺点,例如设立成本,贷款难度等,相对个人投资来说较高。




关于资产保护的重要性和具体的操作方法,可以写一本书都不一定讲得完其中的奥妙。而具体哪种方式合适你,已经有的资产该如何进行资产保护,则必须咨询专业的人士。


最后,送你一句在澳洲乃至全世界,所有富人在投资资产时的秘密:


——control everything but own nothing




投资顾问Kevin Yu


《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者

《澳房闲话》主笔

注册金融分析师

CFA三级候选人。


需要房产销售?出门请您左拐。

想学房产投资?扫码咱来聊聊。


电话:0422 812 052



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