财神专栏132

“成本”是房产投资理念中最重要的环节之一，如果拿生意来举例，考量生意是否盈利，进账收入固然重要，成本控制是盈利的核心要素。房产投资其实也是一门生意，而房产投资中的“成本”主要就是指利息支出。

在房产市场环境比较热的时候，大家的焦点都在关注房屋的增值与租金的增长，随着热浪退去，不少人才意识到自己的现金流并不是那么乐观。

所以在地产市场出现波动时，抓好成本支出就个人财务管理中首要任务。

在我们信贷行业里，有一种说法：贷款人应该每两年或三年重新review自己的贷款。 

为什么这么说？在一个银行已经满两年的客户，如果不采去任何动作，利息方面大多数都不占任何优势。因此review贷款最核心的目的就是“省钱”。

从目前华人市场来看，急需review贷款的客户主要分成三类人群：

贷款市场上的超低利率产品绝大部份都是Introductory Rate ，也就是我们常说的“蜜月期”产品。

它属于基本型产品，没有年费，没有对冲功能，浮动利息，在两至三年内享受比较高的“固定”折扣优惠。在蜜月期结束后利率折扣减少或回归标准浮动利率，所以客户的利息往往会比蜜月期期间高出很多。

例如：2015年李小姐从某银行贷款90万左右，当时虽然她可以拿到package产品1.3%左右的终身折扣，但她还是被3.99% 三年蜜月期产品所吸引，如今蜜月期结束之后折扣幅度回归正常值，到手的利息涨到将近5%左右。

对比目前的贷款产品如果review成功，她每年节省的利息基本在1%左右。

我在曾经的文章提过，借款人通常拿到手的房贷浮动利率，是银行标准浮动利息(standard variable rate)减去折扣（life time discount）。因此最终浮动利率是由标准浮动利率和折扣幅度两个变量所决定。

然而很多客人当初申请贷款的时选择了定息产品，等到定息结束之后，浮动利息又没有去申请相应的利率折扣，利息自然变得很高。

在2015年左右，很多海外收入客户申请贷款，如今许多银行纷纷对海外收入客户加息，我听说部分海外收入客户利息已经达到6%以上，这部分客户中很多人又将面临只还利息到期问题，如果还款方式转成本息同还，那每个月的现金流压力将非常大。

根据有关数据显示，投资型房屋贷款目前已经下降至7年来最低水平，然而新一年对投资者来说一定是没有机会的吗？ 

我个人认为，“危”与“机”是相互并存的，就是房市过热时一定蕴藏危险,房市回落时也一样蕴藏机会。

虽然目前地产市场整体进入下行趋势，但是对于一些首次置业者和资金实力较强的投资者也形成局部的小优势。

首先，目前购房者的竞争比前两年少了许多，对于挑选自住房的客人可以踏踏实实的去看房。只要价格出得合理，拿下物业的概率将很大；同时房东对价格的期待值也没那么高，这种氛围其实是非常有利买家去挑选房屋。

其次，市场上的选择较多，二手房，准现房，挑选的余地较大。尤其在前两年吃进大量投资物业的投资者，由于现金流的压力，在未来的两年内都会向市场释放一些物业。

最后，不少发展商急于出货，在很多方面给出了大力度的优惠。例如：5%交换合同，减免印花税，价格折扣等等，对于一些刚入市的客人也许过这村就没这店了。

以上这种在下行市场中出现的机会，对于财务能力承担强的买家才是真正的机会。

我个人认为，有三类人非常满足19年的入市机会：

第一类，首次置业者。没有房贷，没有压力，市场出现这么大的空档选好物业直接入市，付租房的钱不如还自己的房贷。

第二类，小房换大房。虽然小房的卖价不一定好，但是同时换大房的成本也较低，安排好自己的贷款预批，赶紧进入选房进程。

第三类，自住房的房贷比例在50%以下的投资者。这个时期正是地产投资组合布局的开端，不要让钱在自住房里睡觉，可以从现金流好一些的物业开始，市场上的漏就是为你们准备的。