中国人对澳大利亚房产的六大认识误区

误区一：在澳洲置业必须要大地大房子

在世界上人口最密集的国家生活了几十年，有能力在海外买房的国人对国内狭窄的生活空间早已深恶痛绝，听说澳大利亚是个地广人稀的地方，到那里买别墅当然要越大越好。殊不知，澳洲当地买房人并不是如此冲动，绝对不会动辄花大几十万去买一个三分之二空间都用不上的房子。如果你只是一个投资客，买了一个面积很大的双层house进行投资，首先它的租金收益并不比小一些的house有更多优势，此外若干年后准备出售时会发现这样的物业并不是有太多当地人问津，而它每年的维护费用却是一笔很大的开销。

另一方面，澳洲的房管部门及开发商所制定的发展策略也相当理性，他们宁可把新开发的地块划分得小一点，为市场尽可能多提供大众市民消费得起的物业，这与中国的开发商为追求短暂利益，竭力开发奢华楼盘形成鲜明对比。近五年来，在墨尔本的西南区先后开发了上千公顷的新地，而平均家庭住宅面积仅为400平方米左右，最小的甚至有不足200平方米的地块，鲜见的几块550-650平方米的大地块，只会在一些小区的边角地带被见到，而见土地形状大多并不规则。

误区二：在澳洲买了空地就可以肆无忌惮的随意盖房子

在中国的大多数住宅小区，私盖、加盖已经是一种司空见惯的现象，底层的阳台小院，顶层的假山池塘，还有那些私挖的地下室……似乎占尽地利却不这样做的业主反而成了另类，也许这也是被现实逼迫的吧。在澳大利亚，每个行政区都会根据自身的人口数量、经济发展程度及风俗文化制定相应的建筑要求。而在各行政区内开发花园式小区的开发商对建筑的要求更为严格细致。大到房屋的高度、外形和屋檐角度，小至门前花园的颜色搭配都制定了严格标准，每一个待建的房屋都需由正规的持牌建筑商把建筑图纸上交房屋署申核，所以那些想造超高屋顶、空中园林及商务式开放前门的业主，趁早打消这些稀奇古怪的念头，老老实实盖一座实用的房子吧！

误区三：在澳洲买了土地可以先不造房子

这样观念的形成源于一句老话：“房子是贬值的，土地才是升值的”。反正花几十万盖了房子早晚都会折旧，为什么不做到成本最小化呢，干脆炒地皮算了。鬼佬们可不全是傻子，如果这样行得通的话早就有人这么做了。首先，以墨尔本为例，近五年内新开的居民小区都会被开发商强行在合同内加上这样一条内容：“购买者需在土地正式交豁后x月内开始建造房屋，x月内必须完工。”一般情况下，x不会超过24个月，这就是政府为了防止有人恶意炒作地皮而制定的政策。其次，养房子要花钱，养地也是要花钱的。买了土地后就要开始交土地管理费（city council fee），如果有贷款就要开始还利息。但是土地不能出租产生利润，那么在土地升值之前这些开销就得投资者自己硬抗。而几年后卖出土地的收益在去掉这些开销后还要被政府争收50%的增值税，大家可以自己算算这样的投资能赚多少钱。第三，土地的持有成本在增长，建房子的成本也在逐年走高。澳洲是打工者的“天堂”，政府重视人权，工人收入年年在涨，休息权益却从未减少，迫使建筑商不得不增加成本预算，以维持收支平衡。那些人在国内而手握澳洲土地的大爷过几年后就会发现，想用当初的价格造一座心目中的dreaming house已经如同水中望月。

误区四：买现房比自己造新房省心省力

澳洲的法律规定，非本地居民不可以购买二手现房，这个政策的主要目的是为了防止海外的投资客恶意炒高房价。另一方面，为了缓解二手房市场与日聚增的压力，政府通过首次购房补助和减免印花税的形式鼓励本地居民购买新房。其实购买新房的意义不仅仅体现在经济利益上，还包括房屋的质量上的保证。大多数的建筑商都对自己承建的房屋提供7年的房屋结构质量保证（Construction Guarantee），即在7年内任何结构建造方面的问题都可以得到免费修复，少数几家实力雄厚的建筑商甚至将此期限延长至30年；此外，房子所用建材和设计都采用时下最新、最流行的元素，并且清清楚楚的写进合同里。

买二手现房表面上操作很简单，实际上房子内部的结构质量情况如何普通买家根本看不出来，即使是专业的房屋质量监督员（house inspector）也只会在合理的安全范围内做出评估，如果在交割后出现了质量问题就只好自己花钱修理了。

误区五：买房就要买东南面富人区的房子

以墨尔本为例，Balwyn, Box Hill, Doncaster,Burwood, Glen Waverley等等这些地处东南较早开发的区域，因为交通便利、名校云集、生活设施齐全而深受房产市场的青睐，尽管房价水涨船高，动辄百万以上，但依然挡不住众多买家的热情，从而被强行贴上了富人区的标签。

到底哪里的房子值得买？这取决于买房人关注的是价格还是价值。普通人买房，目光是放在当前，专注于购买区域现有的生活水平。这种投资方式不可谓不好，对于预算宽松的购房者来说，既然当下的东南区居住出行已如此方便，经济条件又允许，当然可以选择享受生活为主要意义；而有眼光的投资人关注的则是将来，通过各种渠道了解目标区域的远景规划（这些信息在澳洲政府的官方网站都是公开透明的），了解这些区域房产的潜在价值。

墨尔本东南区的房价之所以贵，除了社会资源丰富以外，土地稀缺才是主因。放眼东南这些富人区，经过几十年的发展，大面积的待开发土地难觅芳踪，所以二手房价一路走高是不争的事实。结合今年初政府公布的《墨尔本规划》所涉及的截至2050年的大都市发展方案，维州政府将在墨尔本的Wyndham市打造775公顷的新商业区，可以预测等到那里的土地被开发贻尽之时就是房价大幅飙升之时。房市就是先入市者赚后入市者的钱，如果你手里只有紧巴巴不足100万的预算，你是打算省吃俭用继续守在东南呢？还是转战阵地，用一半的预算去开发西南然后坐等升值呢？

误区六：澳洲的房价是全是中国人炒起来的

中国买家来了？这是一个很有趣的话题。越来越多的媒体都在反复渲染多少栋豪宅被黑毛黑眼讲中文的神秘人买走；更有甚者，发出了在维州和新州的市中心基本都是中国人盖楼，中国人卖楼，中国人买楼，中国人租楼。似乎悉尼、墨尔本的房子一下子全被中国人包圆了。

让我们来解读一下澳洲政府对外资进入本地市场的管理政策吧！首先，外国人不可以买二手房，除非你有一年以上的有效签证，而且要为所购买的房子申请FIRB，而且买了房子只能自住不能出租，而且签证到期前必须把房子买掉，而且••••••这一系列的要求就是为了防止外资炒高本地房价。那些豪宅，有多少是刚刚落成就被推入市场的？它们都是经过几年甚至十几年的沉淀与积累，伴随着当地经济的发展而演变成豪宅的。而这期间已不知几次易手了，所以不能因为它们的新买家脸比较黄就被定义为中国来的海外土豪，因为这种房子只有本地人才有资格买。其次，澳大利亚对开发商的准入门槛要求相当严格，除要求拥有必须的资质外，准入资金也是一个硬性标准，只是这一条就已经把大量的中小企业拒之门外了。所以说市中心的大楼是中国人盖完了卖给中国人是没有任何根据的。第三，海外买家和中国买家是两个完全不同的概念。澳大利亚是一个移民国家，那些拥有澳洲本地身份的买家不可以和纯粹的海外买家一概而论。根据澳洲银行的贷款政策，大部分的新楼盘在上市发售时都会被硬性规定只有不到30%的单位被允许卖给海外买家（注意，并不单指来自中国的买家），而最终与海外买家的成交量只有10%，另外90%被本地买家买走。按照之前的逻辑，难不成这90%的业主都必须是金发碧眼大鼻子讲伦敦腔英文的家伙才算是真正卖给了澳洲本地人吗？

其实根据澳洲统计局的数据显示：墨尔本11年来一直是整个国家人口增长最快的城市，目前墨尔本人口超过435万，到2025年这一数将达到500万，并不可避免的在2037年超过悉尼，成为澳洲最大的城市。澳大利亚《时代报》网站称：人口的持续增长，加上建筑成本的增加，以及新地开发程序冗长缓慢导致墨尔本房产市场严重的供不应求，由此引发房价持续走高。那些不停的叫嚣外资的进入推高了房价的人，根本不值得理会，每年都会有这样的声音出现，因为每年的房价都在涨。客观的说，大量中国买家的涌入确对房价增长起到了推动作用，但同时也为澳洲本地人创造了更多的就业机会，刺激了本地经济的增长，提高了本地居民的购买力。