疫情下墨尔本整体概况

墨尔本的住房市场正在复苏，但由于新冠疫情的原因，现在的前景变得不确定

维多利亚州的经济增长已经放缓，但现在几乎可以肯定的是新冠疫情将引发的衰退。

住房需求在2020年上半年强劲反弹，这主要是由于信贷条件放松导致自住买家，尤其是首次购房者驱动的房价反弹。公寓的预售需求仍然疲软，反映出投资者需求减弱，以及近期竣工时存在众多的剩余未售库存。由于澳洲边境关闭和禁止国际旅行，国际和州际迁移这一房价支撑的主要驱动力，将停滞不前。

由于预售速度缓慢，使其面临克服财务障碍的挑战，新的供应可能会继续下降。我们预计随着开发商重新评估其可行性，一些项目的开售以及完工将被推迟。

墨尔本房价在2020年初反弹之后，价格增长现在有所放缓，但迄今为止仍然是积极的。但在未来12个月内仍然是一个挑战。

租赁空置率仍然很低，但是新冠疫情的影响可能会削弱租赁市场，我们预计空置率会增加并且租金会下降。

澳洲各主要城市别墅与公寓所处周期位置

墨尔本对比澳洲整体市场

维多利亚州的最终需求（SFD）是衡量州内经济发展势头的指标，到2020年第一季度仅增长0.9％，仍领先昆士兰州（0.6％）和新南威尔士州（-0.7％）。与所有州一样，新冠疫情将对经济增长产生重大影响，维多利亚州SFD预计将在2020年进一步收缩。

维洲对比全国的经济指数

截至2019年9月的一年中，维多利亚州的人口增长了约13万，相当于年均增长2.0％，是所有主要州中增长最快的。边境限制意味着海外和州际移民在短期内将急剧下降，而失业率上升可能意味着复苏将缓慢。4月维洲的失业率为6.0％，5月为6.9%，仍然低于全国5月的7.1％。截至2020年4月的一年中，就业增长显著下降至-1.3％，但仍高于全国-3.1％的水平。到2020年4月，零售支出同比增长2.1％，与全国平均水平2.1％一致。

澳洲联储在 3月份的两次降低现金利率降至0.25％这一历史最低点，并首次启动量化宽松措施，以提供经济和金融市场的流动性来支撑新冠疫情所带来的金融危机。但是，墨尔本的住房需求将受到持续的全球经济不确定性、较低的人口增长、较高的失业率、缺乏工资增长以及消费者对个人金融状况的担忧的影响。

新冠疫情前，墨尔本房产市场正在复苏

墨尔本公寓与别墅需求指数

在2020年初，由于利率降低和信贷条件放松，我们看到市场情绪有所改善。然后从3月中旬开始感受到新冠疫情大流行。我们预计买卖双方在短期内保持谨慎，长期影响暂时尚不确定。

截至2020年2月的一年中，二手上市的别墅房源下降了13.1％而公寓也下降了1.3％。下一个数据发布可能会显示出进一步的下滑，因为商业限制期间，买卖双方都退出了市场。

截至2020年3月的一年中，首次置业买家的贷款批准同比增长17.0％，而非首次置业买家的贷款批准同比下降了4.4％，投资者的贷款批准则同比下降了10.8%。

公寓的预售需求总体上仍然疲软，反映出投资者需求减弱，以及近期竣工中存在竞争的剩余未售库存。尽管联邦政府对建筑行业的的激励措施可能会刺激需求，但新冠疫情可能会使潜在买家保持沉默。

大墨尔本区域各级别公寓与别墅转售需要天数

尽管公寓短期增长良好，墨尔本未来开工量仍在萎缩

截止到2020年3月的12个月中，大墨尔本地区共批准了46,457套住房（包含公寓、联排别墅与独立别墅）的供应。与前12个月相比，下降了8.0％。

到2020年3月，联排别墅的批准同比下降幅度最大，为17.9％。与公寓一样这主要是由于贷方对预售的要求，而且许多项目已经进行了长时间的营销。

到2020年3月，独立别墅的批准量同比下降8.7％，这是因为外部增长区批准量显著下降。目前墨尔本独立别墅的供应仍然集中在这些外围地区。

墨尔本各类型房屋供应量情况

到2020年3月，公寓批准量同比增长2.5％，这是由于墨尔本市中心和南岸获得了大量的批准，包括南岸的“Green Spine”开发项目，该项目将在两座塔楼提供789套公寓，并将成为澳大利亚最高的塔楼之一。

墨尔本预售公寓市场的复苏依赖于剩余库存的出售。在预售疲软的环境中，随着开发商重新评估其可行性，部分项目被放弃或严重延迟。开发融资仍然是许多项目的主要障碍。

墨尔本的未来供应量在新冠疫情前已经开始收缩，我们预计2020年以后的收缩可能会更大。

大墨尔本区域过去12个月主要供应量区域地图

受新冠疫情的影响，墨尔本房价短期内将下滑

4月结束时墨尔本房价仍然保持上涨，到5月开始疲软，预计近期有下行压力。

CoreLogic Hedonic房屋价值指数显示墨尔本公寓在5月下跌了0.6%，4月时为上涨0.1%。5月同比仍然保持了10.6％的增长，而按季度观察则下降-0.1％。别墅价格则录得12.2％的年增长率，但按月则为-1.1％。

墨尔本的公寓市场将不得不吸收最近完成和在建项目中的大量剩余未售出库存，这将对新公寓的定价造成一定的下行压力。

5月澳洲各大城市公寓与别墅房价涨跌幅

拍卖和开放房屋考察的限制减少了市场上的可售库存，让潜在买家没有太多选择的余地。随着这些禁令的取消，对价格的真正考验将是上市数量将再次开始上升。一下子上市房屋的增加，可能会给住宅价格带来短期内的下降。

房屋空置率保持低位，但新冠疫情将让租赁市场变得疲软

维多利亚房地产研究所（REIV）最新的月度调查显示，墨尔本的空置率在过去12个月中略有增加，2020年3月为2.3％。

墨尔本内城区的空置率保持相对稳定，在截至2020年2月的12个月中从1.9％略微提高到2.0％。这是由于内城区新近大量完成的新库存不得不被吸收。

同样，中部郊区的空置率也从3.4％上升至3.5％。相反，墨尔本郊外地区空置率在此期间从1.9％下降至1.8％。

全国及墨尔本租金回报率及冷热门区域

另外墨尔本年度租金增长为持平，在截至2020年2月的12个月中，房屋和公寓均实现0.0％的增长。空置率和租金数据尚未显示COVID-19对市场的影响。 CoreLogic报告称，自3月下旬以来，包括墨尔本市中心在内，上市租赁的物业已急剧上升，而SQM数据显示最近的租金要价有所下降。截至5月4日的一个月，墨尔本的公寓业主租金要价下降了2.9％。墨尔本已经看到中央商务区及其周边的一些短租房转为长租。加上移民和学生人数大大减少，短期内墨尔本的租赁市场可能会进一步软化。

租金增长的停滞和房价上涨的结果是租金回报率持续下降，目前墨尔本别墅和公寓的租金回报率分别为3.0％和4.2％。