四个实例:四个投资原则,澳洲地产高级投资顾问微信公众号文章

实例分析一

我的同事讲述了她的故事：

她1974年在悉尼东区买了一套townhouse价值$12万，而在97年以$65万出售。在这期间，这个房子一直出租没有空置过，看到这个相当于之前6倍的价格，决定出手卖掉。但是去年，这个房子的价格已是惊人的160万。所以说，在自己Cash Flow (现金流)没有问题的情况下，最好的选择就是：不要出售，让房子继续升值。

房地产投资是一个long term（长期投资）过程：

Asset + Time = Wealth

关键在于购买，然后持有。

总结就是：房屋价值 + 持有时间 = 财富

实例分析二

朋友曾在其他州买过一个海边别墅，$52万的3房house，正面朝大海，非常漂亮，但去年卖出时，仅$50万。原因就是虽然房子本身非常好，但是人口稀少，需求量小，再加上那里是在旅游地区，每年的租金回报率很小，只有旅游旺季可以出租，大多数时间都空着。很难有持续偿还的能力，所以最后只能低价卖出。

Property Investment is ALL about Location. 所以Location (地段)是投资的关键。当我们选择了大城市，还要面临选择区域和具体的物业。大部分人在投资的时候比较倾向于自己生活的区域，比如说住Hurstville的朋友希望买在附近的Suburb (区域)，住Epping的朋友希望买在Marsfield或者是Eastwood。而成熟的投资应把个人喜好放一边，做客观成熟的分析, 跟随政府投资的区域。这并不意味着个人喜好不重要，个人喜好也应考虑，但一定不能在首位。

实例分析三

Rhodes近几年一直是个热门话题，身边很多朋友都会经常问起它。很多人听到一些负面的消息就放弃了投资，但是有多少人听到了以后做过调查和分析。而事实呢？客户张先生07年买了一套两房$52万，水景复式，现在租金每周$650，租金就完全可以偿还房贷。这套房现在市价$70万以上，我建议他还是不需要出售，继续持有，等待升值；同时做Refinance and Top up, 把升值部分的拿出来，继续投资，由最初的小投入换来现在2套甚至更多的物业，2，3套物业的升值带来的回报我不说，相信你也明白了。而之前选择放弃的投资者，全是因为个人喜好和听来的传言，而事实呢？

投资，要以客观和发展的眼光去判断，依靠政府规划和事实数据，把握正确的未来大方向。Rhodes，商业环境决定了这个地段价值的上涨。除了地理环境的优越，周围水景之外，最重要的就是周围的商业。这里的“商业”指的不是一般商店和饭店，真正的商业环境是指办公的人群，写字楼，大型的公司，像Olympic Park里面的世界级大公司包括Commonwealth Bank总部，人群结构都是澳洲白领，这样的商业环境很快的促使周边物业升值。所以我们投资时一定要选择政府在全力投资和发展规划的区域，工作机会和人口增长快的地段。

实例分析四

过去Hurstville房价和Chatswood相差不大，普通2房相差在2-3万左右。但现在呢？Hurstville两室两卫的售价大约在$65万 - $75万左右，而Chatswood市中心的两室两卫在$80万 - $1,30万。造成这样差距的根本原因就是Chatswood内的有很多大公司的Office，这些公司的建立提高了整体人口的收入水平，提供了更多的工作机会，增加了总体的需求。这一切都和政府对地区的规划和定位，时常询问有兴趣的区域的未来发展和规划，才会带来最大的回报。

上面的例子并不是说明Hurstville不好，对于很多人住在选择类似于Husrtville、Burwood、Ashfield这样的区也是非常的方便租金也不错。但是你要问自己你最需要的是什么：Capital Return (房价升值)？RentalReturn (租金回报率)？Tax Deduction (负扣税)？而这三点都必不可少，但是最重要的还是房价本身的升值，租金回报同样重要它可以帮助你的现金流周转正常，但是房价的升值远远高于租金，因为房子未来升值不同会影响到你进一步的投资。所以投资时需要用发展的，未来的眼光看问题，尽量避免单方面的判断。