”当地传统的建筑项目层层分包，管理人员太多、管理成本太高……”、“设计师设计一个图纸就整整拖了13个月”、”时间紧、任务重、专业人员不够用“……关于新西兰建筑业的成本超支和工期延误的问题，开发商和建筑商都有一肚子苦水。

1月31日，在MultiMarketing 旗下媒体《逸居新西兰》与新西兰华人建筑业协会联合在奥克兰成功举办2019年夏季研讨会上，来自开发商和建筑商甲乙双方的多位业界人士就这些问题进行了激烈的辩论，并给出了解决方案。此次研讨会由新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu主持。

 
对新西兰建筑业而言，刚刚过去的2018年是个多事之秋：2月，新西兰建筑业巨头Fletcher Building公布其过去两年间建造和装修（B+I）业务的总亏损达到6.6亿新西兰元；8月1日，总部位于惠灵顿的Ebert Construction Limited轰然倒地，预计亏损4000万新西兰元。

因此，作为开发商，难免会常常被问到这些问题：为什么地产市场这么火爆，你们却在倒闭？为什么建筑造价这么贵了，你们还亏钱？

造价工程师Michael Long说：“提到建筑成本，其实不能单纯用每平方米造价一概而论，需要深入具体的项目，设计、施工安排等等。同时站在开发商的角度，也需要了解当地建筑市场趋势，甚至是全球建筑市场大环境。”全球最大的房地产及建筑业测量师事务所Rider Levett Bucknall 每个季度或者每年都会出具报告显示各个地区建筑市场的情况。例如，新西兰2018年建造成本上升很大，投标价格指数增长率为6%，略低于2017年的8%，但是相比于新西兰的年度通胀率高了很多（2%）。Michael Long同时指出：“2017年、2018年是属于奥克兰建筑业的一个顶峰。据RLB预测，2019年、2020年、2021年这个数据是会降低很多的。建筑商的好日子可能快要到头了，要开始注意风险了。”

RLB 2018年第四季度投标价格指数预测表

(图片来源：RLB) 

市场并没有想象的火爆，建筑造价却也没想象中的高。

Michael Long指出：“从RLB全球主要城市建造成本相对指数表中可以看出，奥克兰的建筑成本相对于其他全球城市是中等偏下的，澳洲整体建筑造价比奥克兰高，而中国是偏低很多的。”
 
他也同时指出，“想单纯通过把中国的廉价材料和劳动力引入新西兰，在降低成本方面并不能起到决定性作用，因为建造是非常地域性的、复杂的经济活动。在地产投资领域，我们经常说'买和卖在同一个市场'，我想再加一句话，'其实建造也是在同一个市场'。作为开发商，如果想卖的是最高价、建造的是最低价，这个太困难了。开发商朋友们必须要在项目立项时就全盘考虑。”

全球建造成本造价相对指数表

(图片来源：RLB) 

“造价成本高是协调的问题”，隆昌集团负责人胡海龙则提出：“当地传统的建筑项目层层分包，管理人员太多、管理成本太高，建筑材料市场规模小，涨价又是不可避免，市场的风险在产业链的各个环节分布不公平，让总包商承担了过多风险，从而引起了总包商的亏损甚至倒闭。” 

而谈到解决方案，他表示，从项目一开始就要找到合适的顾问、合适的施工单位，从设计前期规划入手，把成本控制下来。

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华人开发商想盈利，面临的最主要问题是成本超支。

经过开发商和建筑商双方略显激烈的辩论，几乎所有建筑项目都存在成本超支问题的原因也渐渐浮出了水面：项目前期规划不合理、设计不完整；设计的专业服务不到位，影响了工程进度从而影响成本（设计师也有自己的苦衷，时间紧、任务重、专业人员不足等等）；在新西兰做项目，却“不接地气”，用中国的习惯来套，却水土不服。

发现了问题，如何解决？

Michael Long表示，前期做好项目预算非常重要，“只有前期把项目成本控制住，中后期再尽量节省，才能够在预算内完成项目；不要等到项目马上要开工了再交给建筑公司去控制，那个时候其实就控制不住了。”

Three Dukes Homes Ltd总经理张沈峰肯定了这一看法，同时，他还提出，华人进入地产行业的时间不长，可控的东西在整个建筑环节上太有限，很多设计改了又改，导致工期延误、成本超支。“我有个想法”，他说，“未来要把自己的设计部门跟所有部门放在一起，除了council以外不可控制，其余我们都要做到可以控制。这样的话在时间上至少能得到保障，在质量上也是自己可控的。”

LiveFirm建筑公司代表黄忠源表示：“这几年建筑市场火爆，作为主要分包商，我们发现许多总包商因为用了过时数据导致预算不准确，造成实际造价超预算。”他建议，应该及早让真正干活的分包商介入。

新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu认为，把在国内的工作方式照搬过来直接使用，是不合理的。“广大的华人开发商从中国来，还在用中国的价值观和方式来管理项目，新西兰的资源包括专业顾问和施工产能都无法与中国这种超大型的经济体相提并论。 希望大家意识到在这里做项目的时候已经无法做到在中国做项目那样做甩手掌柜， 应该是每个环节都有自己的人在替你把关。“

Michael Long也提出：“单纯借鉴中国的建造经验和造价，或者通过道听途说来的建造成本来算预算的话可能就会有问题，需要至少引用可靠的数据，即被主流市场认可的建造成本来做前期预算。“

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工期延误也是个大问题。

新西兰本地资源有限、专业人士严重缺乏。严重到什么程度呢？

有开发商提出“设计师设计一个图纸就整整拖了13个月”，对此新西兰注册建筑师、WMZA 建筑事务所执行董事詹烽回应说，显而易见，这看似夸张实则常见的“13个月”大大延误了计划的工期。然而，当前建筑市场的现状就是僧多粥少，合格的设计师、建筑师的数量远远小于开发商的需求，对一些规模较小、人力资源不足的事务所来说，一个设计师要服务多个项目，拖延必然会成为常态。

Avanda集团代表Neo Wang 认为，专业人士的不专业，是工期延误的另一个重要原因：开放商、投资商来到新西兰投资，都希望把专业的事如设计、施工等交给专业的人做，”我们去找比较知名的设计师、工程师帮我们出图纸，我们相信这些工程师、设计师能够给到我们很负责任的图纸；我们去投标找建商的时候，我们将这些图纸交给建商的同时，我们是希望建商很清楚、可以指出来，在整个施工过程中，我们的图纸哪些地方可以操作，哪些地方可能是考虑不周的地方。“然而事不遂人愿，往往在施工过程中，会碰到很多问题，导致项目难以推进。

Three Dukes Homes Ltd总经理张沈峰也表示认同：“整个行业现在非常忙，造成了合格的从业人员紧缺，所以很多工程是在不合格的人的手里，所以才会造成设计根本就没办法去建，然后就会造成开发商对这些专业人士误会、对设计人员不信任，形成恶性循环。”

作为设计师和建筑师，詹烽从他的角度给出了解决方案：一是在前期阶段做设计的时候，甲方一定要有资深的设计管理人员（Design Manager），能确实保证建筑师和结构师、咨询工程师能够提供优质的服务；二是要求施工队伍提前介入、提前提供关于施工方面的经验，不要等到施工的时候才发现小修改的问题；三是开发商和专业人员之间要有彼此信任，你把项目交给了专业人员，就要相信他能给你提供最好的专业服务。

此外，市议会建筑审批部门繁复的审批流程和检查环节也难辞其咎，官僚冗杂的系统经常造成工期大大延误，增加开发商的时间成本，从而导致工期延误。

“项目超预算、工期延误，是整个链条产生了问题。” 鹏欣地产公司Top Harbour Limited董事和CEO Sean Pan指出，“解决方案是合作，合作的过程中整个产业链每个环节大家都能公开透明去做，大家共同渡过这个冬天。”

最后，新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu总结道：新西兰建筑业没有输赢关系、只有双赢或双输关系，所以产业链给环节要精诚合作。控制预算、控制工期要及早让设计顾问和施工承包商（包括分包商）介入。很重要的一点是，要保证每一个环节都有合格的专业人员把关。

撰文 Lesley Song

排版 Jiayu Li