房地产市场，在绝大部分时候都是一个资金的避风港。我个人并不会把房地产开发当成一个可以获得暴利的投资，但是如果能把风险控制下来，那么房地产投资绝对是一个安全的避风港。
疫情，这是整个地球村人都必须面对的问题，这个对于每个人，每个家庭都是一个冲击。但是在商言商，这又是一个危险与机遇并存的时代。有的人亏了，同时也会有人赚。
2019年年底到2020年3月前这一段时间，其实我们可以看到悉尼的房地产市场已经开始摆脱17、18年时候的低迷，开始缓慢复苏，拍卖的数量和价格都在缓慢上升中。可是疫情的爆发，狠狠的撞翻了这个趋势。
虽然，我们看到房地产中介们在各种场合卖力的推广，某些楼盘据说形势喜人。但是大的趋势我们都很难把握。话虽如此，很明显一点，政府并不希望房地产开发市场就此沉寂，最新的措施，甚至是允许工地7天工作，把施工定位为必要的商业行为，可想而知工程的存在，对于澳洲整体经济是多么的重要。某些数据说有30万亿澳币的GDP 是由工程所产生的，这个不知道真假，但是项目开发，对于政府保经济，保就业是必须的，而且会是大力扶持的。
说了那么多，感觉就是没说一样，一边说形势堪忧，一边又说政府会扶持，那么我们还要怎么把开发进行下去啊？
在我看来，风险控制将会成为房地产开发最、最、最重要的一环。这个风险，并不能仅仅看成是砍价，把所有专业顾问的费用砍下去就是胜利。我们要看的方方面面还有很多很多。
风险控制，对于我来说，最重要的两点：1.成本控制；2. 质量控制。
1. 成本控制：
开发的成本，最大的其实是买地成本和建造成本。买地，我们都知道，从小就从各种渠道听到的，学习到的，无论是买地还是买房子，最重要的三点：地点、地点、地点。也有的开发商把地点总结为4个 S：school, station, shops & safety，也就是学区、公共铁路交通、商铺和安全。
可是拥有了这4个S，是不是就万事具备了呢？
可以说用于了这4点，那么这个地段就算是非常不错的了，只是我们还要考虑买地的成本啊。
开发并不是简单的售价减去买价中间的就全是利润。中间还有各种各样，名目繁多的支出，通常会把投资者搞得措手不及。
举个例子：在某个华人区，有套旧房子，地700平，面宽只有12.5米，地块很深很长，虽然说council 的规定，最小地块面积是350平米，但是要做分地，这块地的面宽还不能满足要求，council 规定了面宽最少15米才可以分地。那么这样的地，我们能怎样开发呢？
同地段的旧的联排别墅，占地大约350平米的，大约是170~190万，但是是属于搬进去马上就可以住，不需要修修补补的。而同一条街的别墅，占地500平米左右的，大约估价在250~300万之间。
那么作为投资者，我们应该怎么算这笔帐呢？
以下是我的计算方式：
1. 这块地占地比较大，比同一条街的其他房子占地都要大一些，所以全新的房子，如果设计和建造比较出色的话，估价可能可以卖到320~350万左右；
2. 这块地的容积率是 0.4：1，也就是可建280平米，安装好一些的装修标准来计算，大约3500~4000块每平米，那么设计连建造费用在120万以内，含GST；
3. 那么这块地的买地费用，不能超过200万，这200万不仅仅是房子的买价噢，还有很多的支出，它们包括了：
- 买房子的价格，
- 印花税，
- 律师费，
- 房子成交之后的银行的贷款费用，利息，年费等（这个一般是两年）
- 房子从成交，到建造完成这段时间的市政费，地税，水费；
- 房子建完之后，进行销售的费用；也就是2~5%的中介费用；
- 卖房子的律师费；
- 卖房子之后的增值税,；
- 广告费等；
那么反推过来，我要做到2年之后有钱可赚，那么也就是这套房子的买价是不能超过150万的。当然不同的朋友可能有不同的算法，包括每个人的融资成本能力不一样，也会导致这个算法的不一样，所以我就不去具体开展计算了。
我需要强调一点的就是，开发之后最终的卖价，已经会是这条街上的楼王的价格，换句话来说，这个预估的价格，已经是一个风险。
当然也有朋友会有疑问，设计建造费用会不会太高了？ 有的project home 也不过60多万出头而已（不包景观园林）。
是的，是可以找project home，但是这个费用省下来了，售价也只能降下来。而且在这个华人区，便宜的project home并不太受欢迎，目前这条街project home 做的房子只有一家，周围一片区域，也不过2家，其中一家找到还是高端的project home，合同价在90万+GST。二楼的外墙用的还是hebel，而同等的价格，有的华人施工队都可以做双砖外墙了。
而这个房子最终的售价是170万，找好一些的project home 来建造的话，我预计两年后销售开价必然在320万以上，不然投资者基本会白忙一场。
但是这个风险与回报的对比其实并不划算，虽然说未来不会像现在这么极端的差，但是希望售价更高的话，没有好的设计和建造又很难吸引高端买家，毕竟是300万以上的预估卖价，少于好几年的市场发展，期待2年之后就有回报的话，这样的投资风险绝对是过高的。
2. 质量控制
我有个朋友，每当我提起质量控制的时候都是一脸的不屑，他说：tony，你就是要提倡我们多花钱，多花钱，多花钱，你就像个唐僧一样，喋喋不休。
确实，他说对了。
在澳洲，基本上还真的一分钱一分货，你不可能指望别人免费干活的。曾经帮一个客人验房，这房子建造之前，我曾经邀请过我熟悉的，知道会有质量保障的施工队去报价，结果比后来胜出的施工队费用多了接近10%，那没办法，毕竟投资方是要看利润的对吧，价格上多了10%，那么投资者不可能傻乎乎的冲过去啊。
其实投资者也清晰明了的知道我推荐的施工队水平绝对是好的，他也参观过两家施工队做过的项目，他也知道另外一家质量一般般，但是价格，利润摆在面前啊。
所以投资者的选择是选择更强的监工管理，但是把项目交给便宜的那家。他觉得只要管理到位，问题就能控制得到。
结果呢？
砌外墙砖的，第一天来的是老师傅，砌的很整齐，投资方监工的来看了，满意。第二天监工没来，砌砖的换成了小工，跟第一天砌的完全没对上，可怜这个是外墙砖啊，不是common brick，也就是说这就是最终的外立面。
这是一套双砖墙的房子，内墙砖居然有3种不一样的砖，很明显有部分是不知道那里拆房子拿回来的回收砖。这个导致了什么呢？内墙砖居然不是直线的，竖向居然有个弧线。
木框架，同一个室外檐棚，前面9条都是蓝色的木条，也就是做了防白蚁的，接下来的居然是黄色的，没有做防白蚁处理的，两种木条，价格差了3倍。
这个导致了我们做监工的，基本每天都要去现场跟施工队沟通监理，我们去一趟都是按时薪算的，这个就大幅度了增加了整个建造成本。严厉的监工下，施工队就开始找各种借口来增加费用，这个又反过来增加了监工的工作量。
每一个区域都有属于自己的建造造价的，追求廉价，不是不可以，但是也要跟同一个区域的价格匹配才行。例如：在水边3公里范围内的房子，按照规范，外墙涂漆是需要防潮，防盐的，所有的钢材要么是不锈钢，要么是热镀锌处理过的钢材，这直接就增加了造价。
如果按内陆的方式来建水边的同等设计的房子，两者差价可以高达50万甚至以上。全屋的外墙漆，在水边的可以高达2、30万；而门窗的用料更是讲究，一套房子下来，光门窗贵上十来万很正常。
用内陆的方式来做水边的房子，不到半年，油漆、钢材都会出问题的。
也有朋友跟我说，我选择大的project home，有品牌的，什么都不管了，谈好一个价格，两眼一闭，不闻不问，直到建好，直接拿钥匙。这样其实也无不可，只是其实project home 开价虽然低，但是一旦把所有东西都升级了，其实跟在外面找私人builder 建造差不多，而外面找的私人 builder，可能还更具灵活性，有更多的事情可以协商。
这个就真的仁者见仁智者见智了。
后记
在澳洲，做开发，门槛很低，你只要有钱就可以做开发，所需要的专业团队都可以在外面找得到，关键是找到合适的人选，一个真正懂行懂专业的团队能事半功倍的。疫情危机之下，其实还是危中有机的。
