过去的一年，房地产市场火爆，悉尼、墨尔本遥遥领先，布里斯班的形势也让投资者们倍感温暖。据《悉尼晨锋报》报道，在这种情况下不足为奇的是，许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人，把自己的房产出售获利。

然而，你可能很快发现，增值税一交，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。那如何在出售房地产时尽可能少地交税呢，做到合理避税呢？

1. 自住与出租

对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。

这个"六年法则"的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。

但你可以搬到仅仅几百米开外的邻区，仍然说是换了工作， 你不必仅仅因为把房子租出去了，就必须说不是你的自住房了。如果你租出去了，就可以得到减利息的好处，但是根据你所贷款的多少，可能还会有负扣税的好处。如果你买另一栋房产，那么你可以选择哪一栋房子是你的自住房。而这样的决定，直到你售房之前，你不必做出。

显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。

但是，在你把房子租出去时，你应该去找人把两栋房子都估价，以备万一后来你要把另一栋房子当作自住房。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。

许多投资人不了解六年法则。这一规定其实为他们省很多钱。

2. 将投资期保持在12个月以上

如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。

任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此可以把需要交的增值税减少50%.余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税。12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。

比如，如果你4月份买房，5月份完成交易，然后你3月份售出并在6月份完成交易，那不是12个月。你必须从合同之日计算。

3. 充分利用低收入年

我们的收入经常反映我们的个人状况，增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。

值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外度假。所有这些都是大好时机。

4. 推迟合同日期

如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。

如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。

5. 与合伙人一起买房产

找到了理想的投资房，但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢？如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。

如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。

6. 把获利存入你自己的养老金账户

当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。

根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金。对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。

7. 以信托方式买房

还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。

坦诚地说，谁知道自己六个月以后的情况会怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的。自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。

8. 赚钱的与不赚钱的一起卖

悉尼的房地产市场很火爆，但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

9. 申报减税并保存记录

我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？

常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支 .你还需要对你的账目仔细注意。许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。这是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。

10. 对另一房产预偿付

要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，他们可以提前整整一个财政年度这样做。

例如，如果房产A卖出获利20万澳元，那么可以将房产B整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。

此外，还可以把"六年法则"带来的收益封存在那里，用于将来取，即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了。但其实并不是非得如此。在你把房子租出去的时候，去找人对房产估价，把估价结果存档。

到六年的时候，再去找人估价，结果存档。但你仍然可以不卖房。未来你一旦卖房时，再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益，而那笔收益已经早就算清楚了。