今天看到这篇文章，作者10个月的买房经验的精华浓缩，堪称吐血贴。 立刻转出来不敢隐藏。 

去年10月长登，这大半年的周末我基本上都贡献了给了看房，总算在房价大涨之前置下一套自住房。

作为新移民，买房的过程很是磨人，一方面正赶上悉尼房价的上升期，另一方面自己对澳洲的交易方法不熟悉，在这个过程中，有太多的担心，纠结，疑虑，失望甚至于愤怒，很感谢有新足迹，基本上每次问问题都能得到很多热心TX的回复。如今房子买到了，自己回头看看，这个过程虽然有点痛苦，但也学到了不少东西，总觉得应该总结点什么，既是答谢热心帮助过我的朋友，也算是对新足迹这个平台的回馈。

关于澳洲买房的过程，区域选择，房型选择这些，论坛上已经有很多的精华好贴，这里我想从另一个角度来记录一下自己有过疑虑和困惑，自己觉得得意的地方（算是经验），还有后悔的地方（算是教训），分享给各位。作为在澳洲首次置业买房的我们，也许我曾经的困惑也是你正在有或者将要碰到的困惑。希望我的经验能够给点启示和帮助。
我想到的主要是五个方面，我会慢慢写下来，如果大家喜欢，多砸点分分啊。
照例是免责声明，以下所说纯属个人经验分享，如有错误，欢迎指正，但本人不承担因此造成的损失。

1.        关于出offer
澳洲买房与国内最大的区别在于，国内买房，你很容易知道卖家的心理价位，大家见面谈，价格合适基本上都能拿到。
而这里买房，尤其是比较热门的区域，每次都是一个小小的招投标，卖家或者中介都只会给个指导价，你要自己去判断这个房子值什么价，你有多少竞争对手，卖方的真实心理价位，中介的话是否值得信任。在房市很热的时候，房东的心理价位有时倒不重要了，重要的是你有多少个竞争对手。

这大半年我看过的房子超过50套，出offer的有五套，最热门的一套从over 67.5万直接卖出了86.8万！

至于房子是否很热门，你是否真得有很多竞争对手，基本上从第一次open house就可以看出来，抢手的房子一般第一次open house就会有很多人，如果你去看房发现人山人海，就别指望跟中介还还价什么的了，在指导价之上根据自己喜欢程度加价吧。

还有一点就是，个人经验，澳洲中介满嘴跑火车的不多，我自己出过的五个offer，最后证明中介说的话都没有假，说有别人比我出价高的，最后全部证明了他们没讲假话。当然我这五个offer打交道的中介都是Mcgrath和Raywhite，其他小的中介我就不得而知了。
我出的第一个offer，当时指导价是over 570,000，我出了605,000，unconditional，当时中介就说让我第二天去签合同，我因为Strata report的一点问题纠结了一下，到第三天跟中介说我可以来签合同，中介就告诉我昨天下午有人出比我高的offer，现在要over 61万了，我因为是第一次出offer，怎么也不相信才半天就杀出个程咬金，以为是中介忽悠我，不愿意加，结果两天后中介告诉我611,000成交了。

房子总是越看越贵的，这个房子没拿到，老公安慰说不遗憾，其实他不是很特别喜欢，还是买个大些的吧。 

四月份之后，我看房从两房转战下北的三房，最最喜欢的一套也是论坛名人raining发过的一套，Artarmon那套从67.5万飙到86.8万的，房子我就不描述了，大家有兴趣可以搜搜以前的帖子。我是周六看的房，当时的人山人海真是盛况空前，排队排出50米开外，除了房子不错，也与这个卖瓜夫开低价的策略有关。我排队的时候听到一个鬼佬一直在电话里对朋友说，67.5万，it is a joke.

周一经过多方考证，我还让银行的贷款经理给我出了一个估价，我出了一个81万的offer，结果自然是无情地被据了，周二接到中介群发短信，说over 82万，还必须是unconditional，周二晚上跟中介说，我很喜欢这个房子，但我最多可以出到83万，问有没有希望，中介告诉我手里有offer，远高于我说的这个数，我问他是多少，说不能告诉我，还貌似很诚恳地对我说，我不想浪费你的时间和做strata 的钱，我这个offer要much higher than 你要出的价。晚上跟老公商量，他说83万已经是他能接受的最高价了，于是我们放弃，后来后来自然是看到了这个86.8万的成交价，我和小伙伴们都惊呆了。

分享这两个经历，是想说明，澳洲买房，出offer是个磨人的过程，出少了直接与喜欢的房子失之交臂，出多了自己心里自然不甘心。个人一点经验是：
1. 大多数中介尤其是大的中介是值得信任的，所以跟他们保持沟通和交流是绝对必要的。房子抢手的时候你是不要指望中介主动联系你，一定要不停地骚扰中介，厚着脸皮去套他的话；
2. 房子热门程度，open house可以看出个七七八八，尤其是周六的open house，多观察其他买房人。有机会第二次open 一定要再去看；
3. 现在很多贷款的银行都可以提供一个valuation的服务，这个valuation比较粗燥，但会把近期成交的周围的相似房源列出来，有很好的参考价值。不过他们给的估计幅度相当大，在这个世道，按上限出就对了，Artarmon那套房子，银行的估价上限就是87万。

2. 关于Strata Report
我的预算其实是一变再变的，刚来的时候是想买1 million上下的house，虽然看的都是北区的房子，但区域之广，从North Sydney 到 Hornsby都留了我的脚印，最后发现100万的预算要买像样的house只能去hornsby了，加上发现住house，打扫，修理花园也是个累人的活（住house的TX别笑话我吃不到葡萄嫌葡萄酸啊），于是调转方向看unit或者townhouse。

我虽然没有买成house，但我建议要买house的TX，building & pest inspection 一定要做，事关房屋结构，这点小钱和小麻烦不能省略。但买unit和townhouse，这个strata report是不是一定要做呢，个人觉得如果自己对这个区域有所了解的话，不做风险也不会太大，做了有点小问题也影响不到房价。当然，我建议还是做的，怎么做呢？个人觉得如果特别喜欢一个房子，可以一边跟中介沟通，甚至于一边出书面offer一边做strata report，没问题立刻出unconditional的offer（当然一定要确定自己的finance没问题），一般来说同等条件，屋主会更喜欢unconditonal的offer。至于书面offer，只要你不签合同，是没什么法律效力的，万一strata report有问题，你完全可以撤回。

基本上如果你买的是有一定年龄的unit的话，strata report多多少少会有一些问题，但大多数情况下也就是在未来会出现一些special levy，除非房子有重大要维修事项或者跟开发商打官司这些，一般多个几千块的special levy是不会让卖家降价处理的。但我看过一处高层apartment，本身strata就已经很贵了，2房1200多，还有可能有special levy，这种情况就要好好考虑一下，会不会买了将来strata付到肉疼。

一般人做strata report都是找solicitor让他们代为order，我个人第一次是找了我的solicitor，但我真觉得这个钱花的冤枉，她收了我280刀，但没两句解释，很套路的告诉我没啥问题，再让她具体解释就没空理我了。第二次我直接在网上找了个专门做strata report的鬼佬，首先是价格便宜，才200刀，速度快，第一天下午order，第二天就拿到了，最好的是他整整花了40分钟的时间给我一条条解释这个strata report，对于我这么个好学的人来说（请允许我厚颜无耻一下），这个服务太超值了，找鬼佬练一小时口语也要不少钱那 ，更何况还学到了那么多专业知识。

所以我个人经验，如果你跟我一样抠门，同时希望完全弄清楚自己将要买的房子的strata状况，找更专业专做strata report的人吧，或者找个有耐心的律师。