【房产贷款】还给银行的钱还能取出来?还贷神器 - 对冲账号的介绍 & 实例讲解,阿德莱德房产微信公众号文章

作者：Joyce 编辑：Rita

还房贷中，有个常识：选择的还贷期越长，还的利息就越多。

如果为了少还利息选择短一点的还贷期吧，那每个月或周必须还的金额就比较大，万一有资金周转不灵的时候，都没有选择余地。

另一方面，要是选择了保险的长时间的还贷期，那么看着那么多钱都是白白支付的利息，又实在心疼。

有没有办法，可以在钱多的时候，一口气多还点，减少利息；可是需要用钱的时候，可以把钱取出来。这样两全其美的方法，就是今天要介绍的：对冲账户 - Offset Account.

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通,其实对冲账户就是一个有着特殊功能的存款账户，通常也会是客户的还款账户，客户可以随时存取资金，它和一般存款账户的区别就是它里面的资金可以抵消相应额度的贷款，从而起到对冲贷款利息的作用.

简单点来说就是:有闲钱的时候多存点在对冲账户，可以抵消还款利息，随存随抵。需要用钱了，这不同于直接多付首付，这些钱可以随时取出来。

为何要使用对冲账户

首先，它可以最大程度上节省利息并缩短还款期限。

如图所示，$350,000 的房贷，还款期限为30年。如果我们使用对冲账户，还款期可缩短到22年，黄色的部分则为我们所节省的利息。因此，我们可以把房租等收入定期打入到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

其次，它可是实现资金的最大自由化。

因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，需要的的时候可以取出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有额外的流动资金或者存款就可以放进去抵消利息，这样就使得我们的资金分配更加自由。

第三，潜在的税务利益。

澳大利亚税法规定，当你购买投资房产的时候，贷款利息可用来抵扣税。所以，如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

范例详解

我们可以举个例子更直观的理解OFFSET ACCOUNT是如何节省利息并缩短还款期限的。常见的还款方式有两种，一是只还息不还本，另外一种是还本还息。

还息不还本

如果我们有$200,000的贷款，利息率为5%每年，那我们每年要支付$10,000的利息。但如果我们往OFFSET ACCOUNT里存$100,000，贷款便被认为是$100,000。利息按照$100,000来计算，也就是$5,000。也就是我们省了$5,000的税。

还本还息

对于还本还息的贷款来说，贷款余额不会有太大变化，利息的减少也不会像还息不还本的贷款这么明显。 OFFSET ACCOUNT在这里主要是帮助你缩短还款期限，也就是说你每年的还款中大部分会用来偿还本金。如下图所示，利用对冲账户，我们有额外$2,000的还款用于偿还本金，从而节省了$2,000的利息。由于我们大部分还款用于偿还本金，从而缩短了贷款期限。