当下国人海外买房都已不是稀罕事了，但是经常也会听到有人抱怨说投资房产最后回报却不尽如人意，进而揣测澳洲房产形式没有外面宣传的那么好，或是觉得中介坑人不浅。

这里君瑞来为大家分析一下，国内朋友来澳洲购置房产容易进入哪些误区，帮助大家在选购房产时避免一些不必要的麻烦。

【关于租金回报】

“被某些不负责任的中介鼓吹，高租金回报率，高涨幅”。

首先理清投资概念，对于中国买家来说，是追求高风险的高回报，还是稳健的投资方式？在中国的房地产市场，涨幅从某种意义上来说是全球第一，自2003年起到2014,租金回报不是投资者所关注的，涨幅的关键在于房产本身。当然众所周知，所有人都认为这是不合理的涨幅，以至于最近的降价潮一波接连一波。很多国内房产投资者将目光投向海外。

然后，对于澳洲房地产市场来说，经过百年的发展，是一个稳健的投资场所。我们并不能比照中国的不合理的增值方式来要求澳洲房产投资。

澳洲房产投资是一个稳定的投资，是资金的避风港，是一种中长期的投资。对于追求高风险的中国投资者和熟练使用投资技术的投资者，可以运用资金杠杆，汇率差，低贷款利率，以及对于市场的预期来投资楼花项目或土地开发。

有些买家常听到租金回报达到6％－7％，就趋之若鹜的拍定项目。殊不知租金汇报的差异并不是投资的关键。一些无良中介也会故意做高租金收益，最终买单的还是投资者。因为澳洲的投资是稳健型，除非投资者愿意花时间，运用各种技术手段来进行投资来达到短期回报。

对于租金收益的风险在于是否有稳定的现金流进入。 4.5％的稳定的租金现金流和不稳定的6％的租金收入（区域的人流以及租期空置时间），作为投资者会选择哪个？ 结果无庸置疑。既然是稳健的投资方式，自然要选择稳健的收益。同时再享受区域以及房产本身带来的增值。

【关于增值】

在澳洲购房，我们首先要明确物业所在区的情况，换句话说，投资前功课的第一要素就是选区，以墨尔本为例，东南区普遍较好，适合生活或自住投资，但投资成本较高。北区也有较好的富人区，比如Essendon和Ivanhoe，那么考虑的则是教育和出租，性价比较高，因为有稳定居住人群。西区投资则是潜力投资。投资者要明白自己投资的类型是哪种。

对于房产来说，无论是别墅项目还是公寓项目，抛开项目本身的质量和设计，增值的关键在于所在区。

举例公寓项目，在国内投资者看来，location locateonlocateon! （位置！）那么CBD则应该是单价最高的。可在澳洲并不完全正确， 墨尔本的著名好区Canterbury camberwell 或south yarra的公寓项目价格普遍高于CBD，并且增值幅度也高于CBD项目。 这是因为居住环境对于澳洲人的投资理念来说，也就是我们前面提到的“区”的概念相当重要。我们的中国投资者要遵循这些理念，并了解其中奥秘，才能有效投资。

对于升值因素，这点澳洲和中国很类似。 学校，交通，购物，医疗都是重要的考量。