国内限购限贷，海外置业最近成为了投资新宠！土地房产私有、永久产权、外国人可以贷款、近30年来每年平均增长7%、年投资回报率7%……听了这些数字，你是不是动心了？会不会想去澳大利亚投资房产？其中有着怎样的风险？

CCTV2央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿在节目中为大家分析了目前推动澳洲房产升值的五大因素，让大家全面了解澳洲房产投资情况。根据他们的分析，澳大利亚房价还将继续上涨，资产增值前景良好。

1宽松的货币政策

整个澳大利亚的汇率走低，这意味着房价还会往上走。事实上澳大利亚这几年主要的一个支柱产业，就是矿产资源随着这几年全球经济处在低谷，对它的影响非常大，所以这几年经济的不景气，导致它在整个货币政策上放的比较松，而且更主要的是什么呢？

　　它也希望通过房地产来拉动经济，所以这几年事实上在发达经济体里面，澳大利亚整体的房价相对比较平稳，平稳的基础上一直是向上的，而且没有经历一个大的调整。

　　因为所有国家的房地产市场都有一个特点：当你利息比较低，货币政策比较宽松的情况下，那么不动产是一个投资保值的首选。

　　再加上如果把它作为一个刺激经济的政策，那么效果会更加明显。我们现在看到整个澳大利亚的汇率在走低，这对整个澳大利亚的房地产来讲，意味着房价还会往上走。

2移民政策的放松

澳大利亚因为吸引的土豪太多，它自己这两年也产生特别多的土豪。

　　有数据显示：2013年，澳大利亚商业地产交易额又创新高，增幅达到70%,本地的机构投资人、本地土豪的投资额增幅百分之六十多。澳大利亚放松了移民资格以后，买房的人开始增多，尤其是移民当中可能有很多也是实力买家。

移民政策的放松吸引了更多外国人置业澳洲。

3贷款只还利息

外来投资者在澳大利亚本地也能贷款，并且在还款上和很多国家政策不一样，它有一定期限，你只还息，不还本，所以还诞生了"以房养学"模式。这就意味着，很多人去澳大利亚留学，几年间，房子可以只还利息，而且又能出租，学业结束后还能挣一笔，何乐为不为呢？

4土地私有、无房产税和遗产税

澳大利亚其实和中国差不多，比如现在在北京，你要是买大的townhouse,买起来总价按平米算好像不是特别贵，挺值的，但是未来你的出租和出售都会有问题，都会很麻烦。如果你的公寓在市中心，又是在CBD,那就相对来说好出租、好卖一些，所以澳大利亚的公寓房就会相对来说，单价会贵一点。

澳大利亚有一个不同，土地是私有的，所以如果你买了一个别墅，你将拥有这块土地，这也是吸引海外投资者非常重要的一点。如果你买了这个土地，那土地就归你了。当然也就没有70年产权之说了。所以说如果你更看重一纸土地契约，那你就买别墅。

　　其实它吸引人的不光是靠利率这些，比如说它和其他发达国家有一个非常重要的不同，就是房产税，就是它持有环节是没有房产税的。

　　比如说就可以以房养学。当然，房子的维修、物业费等等要承担，但是持有成本不是特别高。

　　还有一个，就是中国人可能特别看重的一点，澳大利亚没有遗产税。

　　此外，他们有比较成熟的法律保障，你做了房东以后，把房子出租出去，他也有相关的对出租房屋的法律保障。

　　澳大利亚也分一线城市、二线城市。我们现在谈到的这些所谓涨的很好的地方，主要在悉尼这些大城市，而不是说所有的房地产都很怎么样。

5升值预期

据澳大利亚房地产研究机构统计，2013年，悉尼房价上涨了14.5%,如果加上租金收益，全年的房产增值在20%左右，这使得悉尼的平均房价已经超过了65.5万澳元，约合354万人民币，高居世界最贵房价榜单，尽管如此，悉尼房地产界和市场分析机构都认为，2014年，房价还将上涨。

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