经济学有这么一个说法：市场生命周期规律往往呈现抛物线式的发展，各种因素相互制约和平衡，推动市场经历着一个又一个相似的波峰和波谷。

房地产市场也是如此，专家曾描述一个房产周期大约是7年。

而实际上，从2000年以来，澳洲的房地产市场已经过了好几个周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均价下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均价下跌7.4%），都是变化的大周期阶段。

2018年澳洲的住房市场，面临各种各样的麻烦：监管机构“反应过度”，皇家委员会的调查，银行信贷紧缩，市场需求疲软，上市房源过多等等。

这听起来有点可怕。真的是这样么？

任何市场都不是单一的，房产市场也是如此，从数据上看，澳洲不同区域的情况差异很大，悉尼和墨尔本的情况与珀斯，阿德莱德，布里斯班或霍巴特的情况也大不相同。

2011年至2017年间，悉尼的房价上涨了约75％，而墨尔本的房价上涨了55％，相比之下，珀斯房价下跌了2％。

一些分析师认为，过去几年房价高速增长，是投机、债务推动的房价泡沫表现。

就业和人口增长强劲，而住房存量相对不足，不少城市落后的交通基础设施，也让人们寻求靠近城市中心的住房以减少通勤时间，同时有吸引力的租金收益率，也进一步支撑了增长需求。

那么，近期价格下跌原因是什么呢？

住房投资者需求减少，是一个重要驱动因素，随着众多大型公寓楼的完工，供应大量增加，进一步使得供需不平衡加剧。

还有一个被反复提及的重要原因，则是监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。

更严格贷款规则，极大地抑制了银行迅速批准贷款的能力，也使得潜在购买者更难以获得批准，或减少获批借款金额。

通过在2017年对仅利息贷款实施30％的限制（在寻求最大化负杠杆税收优惠的房产投资者中，这种贷款无疑很受欢迎）。

APRA认为，历史将表明这些策略经过深思熟虑，有效抑制了更高风险的抵押贷款比例，同时，平衡了传统抵押贷款和家庭收入增长比例。

皇家委员肯尼斯·海恩将提交的报告会是大家关注的重点。

另外，与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性，也使投资者放慢了脚步，在今年联邦选举结果出来之前，市场需求持续放缓，也不足为奇。

财政部长Josh Frydenberg近期表示，政府希望信贷继续以公平的条件流向所有消费者。

2019年房地产市场预测

根据Domain House Price报告，对比网站Canstar对近2100人进行的一项调查发现，尽管全国房价中位数去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在预期房价上涨。

NAB所统计的消费者对于2019年房价市场预测结果

Westpac 

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer认为，部分市场价格可能经历进一步下跌，而这是有序调整而不是泡沫破灭，到目前为止，监管机构和银行的管理状况相当不错，房地产市场仍基本健全，现阶段的调整无需过于惶恐。

Brian Hartzer表示，在经历了六年强劲增长到2017年之后，房价周期将会放缓，这对于经济来说是正常、健康的。

前几年价格上涨，对于新入市购房者来说，可负担性需要进一步改善，较低价格意味着住房市场对于有住房需求的人有更多选择空间。

住房是一项长期投资，即使现今市场行情不好，对于几年前已经投资的人来说，也不会有太大影响。

他认为，尽管未来存在诸多不确定因素，但经济仍保持稳健，GDP增长率为2-3％，人口增长合理，银行资产负债表强劲。

KPMG澳洲经济学团队最新建模分析

毕马威经济学团队在最新的建模分析中，增加了最新数据（截止到2018年底），并充分考虑了未来几年可能产生重大影响的变量。

房屋价格与住宅存量、人口和住宅房产投资者贷款相关的变量之间存在长期关系。

也就是说，随着时间的推移，房价往往会回归到长期关系所倾向的均衡，但短期内的震荡会冲销或加强这种向长期均衡回归的趋势。

他们预计，悉尼和墨尔本的房价在本财政年度将会继续下跌并触底，并会在下来两年内，经历停滞和再次上涨。

NAB首席经济学家艾伦奥斯特先生则表示：“不少消费者并不打算购买或出售，但是超过两成打算要翻新。我们预计墨尔本和悉尼的房价分别下跌7％和5.6％，房价将出现15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服务集团执行官Steve Mickenbecker认为，进一步下跌更为可能，特别是在悉尼和墨尔本。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预计，悉尼墨尔本的房价将再下跌15％。瑞士信贷预测悉尼和CoreLogic的研究负责人Tim Lawless则将其预测调整为悉尼和墨尔本的18％至20％的下降。

住房信贷增长已从2015年的约7.5％下降至2018年的4.9％左右。

关于皇家委员会的审查让银行害怕放贷的看法，Brian Hartzer认为，事实并非如此，即使在经济低迷时期，Westpac有足够的资金来确保继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求。

而银行与监管机构更紧密的合作，对客户信息审查更为严苛，增加评估费用类别数量，的确减少了客户可以借入的平均金额，同时在短期内增加了借贷者获得贷款的时间和成本，但银行也表示随着磨合期过去，下来会更加顺畅。

不过对于小企业来说，的确产生了很大冲击，更复杂的现金流和费用使得更难以满足这些企业的要求，银行也表示已向监管机构和政府提出此问题，并正在努力寻找解决方案。

尽管存在挑战，但市场需求远未被扼杀，竞争还是会激烈。

“对于想要购房的人来说，与其过多担心价格下跌，更明智的做法是确保自己财务规划和预算正确，并且争取获得贷款审批。”

文章资料来自Afr Domain KPMG

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