文/许仰东

中国房产商在国内的创业历程中，大多在有过传奇的财富积累经历。

骄傲，幸运，自信，勇气，一直尾随在他们的血脉里。他们在房产舞台的中央，熟练而随心地装配着流水线上的各色资源，不断飘红着报表上的数据。

移步澳洲等海外房产开发，在另一片生存土壤上，不少华人投资商开始了“痛的领悟”。

【小节忽略，大节不保】

原本成熟的盈利模式，售价-成本=利润，简单的四则运算，常常会被非常细小的环节，给开发项目蒙上阴影。如果以中国习惯的项目尽调去决策项目，小节忽略，可能会大节不保。

墨尔本城市轮廓线，有许多华人的脚手架

如果你所购买的土地在市中心，别认为那些破旧的老房子想拆就可以拆，一旦遇上稍有年限的东西，即使在地下有瓜盆碗筷什么的，不是由你说了算，想扔就扔，想埋就埋的小事。文物部门的人，会象考古一样进驻你的工地，轻则以公示征询让你等上一年半载，运气不好的话，搁置开发也不是稀奇事。

如果买地的时候，不研究调查这个地以前的以前，在许多年前曾经是仓库还是厂房，可能会触碰雷区。一不小心碰上土地污染的事，会遇上大麻烦。环保部门在你开发前，绝对不会放过一切污染指标，甚至连地下20米的水质测定指标，都会一票否决开发批文。你可能要支付巨额的挖土、治污、检测、论证、复土费用，“跑不掉一只苍蝇”的严格治污，没有一年半载，肯定是下不来的。

小节忽略，大节不保。绝对不是危言耸听。

【不是“时间就是效益”】

中国的百强房企，都反复在华夏大地佑证着“效率就是金钱”的定律。高周转，派生高利润。

澳洲许多城市地标叫“中国制造”

在澳洲地产圈，没有这样的好事。

程序，规则，有两道门槛，关闭着所有项目“奔跑的速度”。

即使你有良好的政府关系，那怕你认识市长、州长，他们没有放行你的任何权力，该走的程序一个不漏地还得走。

低效，是程序形成的不可更改的习惯，是正常不过的事。澳洲房产开发的土壤里，原本就是法律、安全、规范等一个长长的链条。你必须习惯戴着链条去前行。公关，解决不了原本的问题。

踏上澳洲地产开发的路，必须抛弃中国式效率的观念，你会发现，开发时间的延迟，会不断稀释你可研报告的年化利润。如果没有这种准备，千万不要去触碰房地产开发。

【你有钱，但不是甲方】

中国房产商的身后，有一批“灰孙子”跟着。设计院、营销商、施工队、材料商……发展商的合同单，就是指挥棒。

在澳洲，千万不要认为，撒了大把的金钱，圈了块地，你是躺在龙椅上的老大，就是甲方。

错了。

律师以小时给你计费，不给钱，不工作。上百页的合同，是非常正常的。遇见什么事，没有律师，寸步难行。

你别认为一招呼就有许多人来开会，会议室里一屋子的人全得付款。没有人把你从心里当甲方，不会笑着讨好你，他们都在用时间向你换金钱。

施工队不是你的跟班，他挣了开发商的钱，还要你向他敬礼。你会发现，在澳洲，如果你做一个高层项目，投资量越大，你对施工总承包招标的筹码越小，眼皮底下没几家有时间、有能力来施工的。发展商得象乙方一样求着工程总包单位，小心翼翼地反过来回答他们的问题，至于垫资、带资的事，免谈。工程总包单位不会让你开口，连开个门缝都不可能。

华人开发商是崛起的重要力量

所以的风险，一切的一切，全部由开发商承担，没有预售的业绩，当地的银行只会向你不断拿取数据，不会放一分贷款。而你的预售款，永远锁定在政府的指定帐户，不到交房的这一天，别想用到一分钱的销售款。

【不是哈哈镜，是地产非娱乐化】

我们千万不要以中国地产的方式，象看哈哈镜一样，把澳洲地产娱乐化。中国地产的造富运动中，除了许多企业自身的艰苦努力外，所以带来一些争议，需要反思。

沾上房产的边，各行各业拼命钻进房产圈，打开门就有曝利的这段历史，这原本就不是正常的事。

做个甲方，圈上一块地就挥着大棒，让一大堆乙方带资、垫资，先做事再付款的中国式习惯，开发商越大，欠款越正常、越理直气壮的风气，难道不需要改变？

想方设法公关，让市长、书记、局长等行政资源转化为市场资源，难道不是个别地产商在中国的利润增值方式？

敬畏应该有的规则、尊重所有配套公司的专业知识、不分公司大小有相同的市场环境，这些，是中国房企在澳洲市场的不适应，但，这恰恰是中国房企未来必须改变的！

而这些，也是我们中国房地产企业能够长期生存于国内，总有一天会面临的改变。

房地产，不应该是赌场！

应该是一个完整的、规范的产业。

至于此，我们应该为那些奔波于澳洲地产市场的华人们敬礼，因为他们在新的困难中洗礼，因为他们丢弃了许多杂质，不是戴着“国际化”的帽子在炫耀，而是以非常纯净的心在前行……