大悟2018年收官总结
排行榜单之－年度涨幅最差的五个区域排名（独立屋篇）
写好排名时，住在彼区里的人们读到时，美不迭得想
“葛格，这是必然的好么！”
写差排名时，住在彼区里的人们读到时，恨得牙痒痒地想：
“你妹啊，会不会写啊你！”
这究竟是人性的扭曲，还是道德的沦丧？
以下内容，我并未以全悉尼所有区域作为样本，因为你大悟哥没那个时间去中位价低于$100万的独立屋区域为你一探究竟，费个死劲写完还惹你生气，油价挺贵的。
现在很多数据库的排名都不甚准确，因此我结合自己这一年对房市的感悟，从大家比较熟知的区域里入手，寄希望能产生些共鸣。以下排名主要以悉尼的内西，内城，上北，下北，西北，东部等为主，南部就不写了，全是眼泪。
Castle Hill是西北区最有代表性的区域之一，也是最符合中国人调性的区域之一。有规划，未来有火车站，有购物，学区好，地大... ... 因此，也是悉尼中档独立屋最有代表性的区域之一。在过去5年里，Castle Hill的房价涨幅达72.1%，也是彼时涨幅最好的区域之一，在Castle Hill，中国人，韩国人，印度人比例达到了17%之多，俨然新兴亚洲人区域，可见此款在亚洲人心目中的地位。随着房价进入平稳期，这个独立屋占有率达74%的人区域，却出现了明显的供过于求现象，在查看每周的物业清空率时，Castle Hill的流拍率相当之高，而且空置率也超过了5%。过去此区很多物业在$1.6-1.7M徘徊，现在已经悄悄下降到了$1.2-1.3m，当然这和区域内较好的listing放盘量下降有很大关系，区域内的人口收入水平大大限制了物业溢价之可能，也是情理之中的事情。在过去几年的疯狂涨幅后，房价之回落，Castle Hill作为其中的样本，上榜再适合不过。也许有人会说，现在是入手这里的最好机会，倒也不无道理，毕竟，Everthing has price，跌也有跌的规矩。
这套占地696平的4房2卫2车位独立屋，上次购买时间为2015年，做过翻新，于2018年售出，赔钱售出，以下为交易详情。
从2018年7月上市，到流拍，再到For sale建议价格$1.35m-1.45m, 之后建议价调到$1.25m，经历了116天的等待，最后以$1.265m售出。对于100万出头的较新物业来讲，这样的DOM的确是长了点。
Artarmon的上榜对于很多人来讲，或许有些意外，毕竟是下北的自住区，区域安静恬淡，距离市中心近，距离Chatswood近，学区又好，典型的低密度区域。不像Castle Hill区域内70%+由独立屋组成，Artarmon的独立屋只占区域内的20%左右，其余的由公寓和联排组成，相对而言，独立屋的稀缺性是够的。但是，Artarmon作为Federation Style的区域，物业可改造空间十分有限，因此你很难在这里发现那种从里到外超豪华型物业，当然，这也是Artarmon区域之特点。在过去5年里，Artarmon作为悉尼下北区的代表区域之一，5年房价涨幅达90%，近期随着其他区域的房价同时回落，使得同价位Artarmon的物业不再受过高之期待，房价因此回落，不无原因。
以上虽然是不同的两套物业，但位于同样的区域，占地大小也一样，4号作为翻新物业的condition要远好于18号的为翻新物业，有些读者可能会说，这不也涨了么？假设这是同一套物业的话，其年涨幅只有4%，这对于这个价位的独立屋来讲，是赔钱的，这点涨幅都不够还贷款和杂费的。
对于4号这样的物业，在Artarmon的可比性较差，按理说是有很大溢价空间的，所以4号的价格卖低了，低卖当然算一种跌幅，谁叫人家2008年买的时候才200万呢。低卖对于不同人的意义是不同的，有的人是少赚而已，有的人却是多赔罢了。
Chatswood堪称悉尼华人区的爱马仕，很多华人都以未来住在Chatswood为自己的目标。我也相信，也有很多人并不喜欢这里，觉得太吵，太闹。投资和自住是两码事。生活习惯这件事要想改变，是非常困难的，对于习惯了国内熙熙攘攘的生活环境的人来讲，移民悉尼，住在一个自己习惯的生活区域是无可厚非的。因此Chatswood不管你有多不喜欢她，在华人圈子里，依然是喜欢的人居多。因此，在Chatswood有30%以上的人群为华人，也堪称悉尼最贵的华人区。在我看来，尽管Chatswood并不能代表澳洲当地人的生活方式，但从房价来讲，Chatswood的房价却是十分稳健的。在过去的5年里，Chatswood的独立屋总涨幅约为85.7%，这是最好的说明。最近1年里，Chatswood的独立屋物业的DOM比以往长了很多，就算是位于Chatswood的东部，距离火车站较近的位置，销售难度较以往难度也大了很多。
以上这套4房2卫2车位占地543平，物业位于Chatswood东部的Neridah St，距离火车站仅1000米。
从2016年的289万澳币，到2018年的310万澳币，这样的脱手，除去印花税和中介费及税费等，已然是赔钱了，别提涨幅了。
East Killara是一个偏50岁人的区域，区域内屋主在50-59岁的比例最大，同时近几年，因为海外移民的增多，East Killara因较好的学校，区域内翻新物业较多，因此很受华人买家青睐，区域内的华人比例如今也达到了35%+，
以上区域彼此之间的距离不超100米，尽管物业本身condtion有差距，但占地基本都在800-900之间。个中涨幅一目了然。
很多人可能只了解Lane Cove，但其实叫Lane Cove的除此还有Lane Cove West和Lane Cove North。在整个Lane Cove council区域中，Lane Cove North的独立屋是排名最后一名的。从地理位置来讲，很多人知道Chatswood和Chatswood West，名字差一个字，可房价相差的可不止一个档次，如果Lane Cove North再起一个名字的话，叫Artarmon West，或许你就更清晰了。Lane Cove North没有什么绝对的亮点，如果一定要挤，也许是安静，距离Chatswood近，距离市中心不远吧。从华人在意的学区来讲，唯独Lane Cove North差点意思，因为Lane Cove West和Lane Cove的学校都不错。最近这6年，Lane Cove North的公寓量增多，目前已经占据区域内的70%，可是公寓的发展并没有因此刺激区域内的基建水平。因此对于独立屋来讲，这在多数区域所产生的积极效应却未出现。作为下北区独立屋房价比较亲民的区域之一，Lane Cove North过去5年的房价也达到了75.6%。西北已经不是你之前的西北了，下北还是你下北。
以下这套占地564平的5房2卫2车位的物业在2015年以193万澳币售出。那么请问，下边这套隔壁不到100米的同样占地564平做过大翻新的物业在2018年，应该卖多少钱呢？
大悟总结：
卖家中介在为房主定价时，是需要考虑到彼时市场大环境的，因此我们不能以所售价格较低，就去苛责人家，反而好的房屋中介是在合理的时间内，以合理的价格把房子卖出去。
很多人是买涨不买跌。可我还是那句话，Everything has price。优秀的投资人不是看房子的涨跌，而是什么价格决定入场，什么价格决定离场。
捡漏的房子从来不是用价格来判断的，而是用知识去判断的。因为所谓的捡漏，你要保证未来能赚回来才叫捡漏，否则也还是砸在手里。
平时一篇文章我大概1个小时就写完了，这样的年底大总结文章，我要写6个小时，要做很多的比较。希望能帮到大家。
今天就写到这，我要去抽根小烟儿了。
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作者大悟介绍
Property Buyer's Agent
【澳洲房产大全】平台主编
《澳洲房产那点事儿》作者
《澳洲首次置业红宝书》总编
号称澳洲房产界最会写文章的房产人，2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》，曾排进当当网经济类书籍前60名，好评如潮。过去几年里，他秉承匠人精神，坚持每周末看房，至今看遍悉尼境内80%的区域，澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数，成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏，对于悉尼不同区域的把握，无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。
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