上周三(3月6号)，澳洲储备银行行长Philip Lowe出席了在悉尼举行的AFR商业峰会并在峰会上发表了名为住房市场与经济的演讲。详细分析了当下的住房市场。

澳储行行长Philip Lowe正敦促澳洲各大银行放松抵押贷款的标准，并称房地产市场低迷可能终结澳洲连续27年无经济衰退的纪录。Lowe博士表示，最明显的下跌发生在悉尼和墨尔本，这是在2012年至2017年繁荣期之后的一个可控性的修正。他表示，许多贷款机构为了规避风险，正在削减房屋贷款。“信贷条件的收紧已经超过了市场可能要求的水平。重要的是，银行准备承担信贷风险，并且他们有能力妥善管理风险。如果他们不能做到这一点，那么经济将受到影响。”但Lowe再次表达了对于工资增长和就业的乐观态度。但许多经济学家认为，现金利率需要从历史最低点1.5％下调以刺激消费者支出。

住房市场现状

Lowe先给与会人员展示了一张显示从1980年到2019年澳洲房价波动的折线图，如下图。

根据图表所示，在2017年之前的5年里，澳大利亚房价上涨了将近50%。从2017年底至今房价共跌了大约9%,回到了2016年中的水平。其中，灰色部分是所有房价跌幅与这次相近的时间。Lowe表示，“虽然这次跌幅不寻常，但是这样的跌幅并非前所未有”。2008年和2010年是由于全球性金融危机，上个世纪80年代的两次是由于通货膨胀调整之后的影响。而这次房价是由于房屋供应量大幅增加和信贷紧缩导致。

他同时表示，全国各地跌幅有个很大差异，其中悉尼和墨尔本有个较大跌幅，是由于之前两地房价上涨最为明显。相比之下，霍巴特住房表现强劲。而阿德莱德，布里斯班，堪培拉和澳大利亚地区的许多地方，情况更加稳定。由此也可以看出澳洲的房产市场相对独立，每个地区都有自己不同的市场变化。

Lowe接着提到租赁市场也是房地产市场的重要环节，虽然近期房价下跌，但是租赁市场一直保持平稳。

Lowe表示，澳大利亚央行正密切关注信贷可用性。由于贷款人去年重新调整了他们的风险控制，在某些情况下，贷款需求有所收缩。这意味着去年信贷条件收紧的程度超过了可能需要的水平。现在，随着贷款人继续寻求适当的平衡，银行准备承担信用风险是很重要的。

众所周知，买家情绪的变化在房地产市场中起着重要作用。当价格上涨时，人们会被市场所吸引，希望获得资本收益。当价格下跌时，人们怕继续下跌导致资本损失而选择观望或者放弃购买。Lowe给出一个情绪变化曲线，这个曲线显示，最近认为“现在是个买房的好时候”的人数在上升，但是认为“房产是最佳投资方式”的人数却在下降。所以现在市场上缺乏投资者，但是那些有购房需求的人们在上升，这将是未来市场回暖的一个重要力量。

房价波动的原因

这次房价波动是因为什么？Lowe就此问题回答是“这次房价波动是由多种因素导致”。与之前不同，目前价格修正的根源不在于利率和失业率的上升。相反，最近新州和维州的失业率一直在下降，利率也一直保持在1.5%。他认为这次是因为住房市场供应的滞后性，不足以应对人口增长出现的巨大变化。

如上图所示，原因在于供应和需求的时间错开了。2005年开始，人口增长开始提速，大约用了近十年的时间，住房建设速度才有所反应。反应慢的原因是：做计划、报建、地方政府批准、安排资金、建造、推出市场都需要时间。于是房价上涨了，这毫不奇怪。然后，供应最终赶上来了，价格再次做出相应调整。”

同时Lowe提到，近年来贷款标准逐步收紧。澳大利亚央行的发言人表示，自2015年来，向新借款人提供的最大贷款规模下降了约20%。并且由于房产市场表现不佳，投资人信心不足，也导致了信贷的紧缩，这就像一个反馈系统，一方降低导致另一方同时降低。总体而言，“房贷收紧是房贷增长放缓的原因之一。不过，主要原因是房贷需求减少，而不是房贷供应减少。”

今年很难看到澳大利亚央行1.5%的现金利率上升，原因是薪资水平较低，通胀疲软，低于2%～3%目标的中点。央行希望，劳动力市场的紧缩(也就是减收移民)将给长期增长缓慢的工资带来上行压力，引发通胀，然后，央行就可以把创纪录的1.5%的低利率往上调。

同场的Oxford Economics的宏观经济研究主任Gabriel Sterne的演讲就有相同的观点。借此，我们可以看出这次房市波动，是市场自然调整的结果，是正常的商品价格波动。由此我们可以看出，政府对于目前房市很有信心。

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