2019年2月，英国政府公布了针对海外买家在英国的英格兰或北爱尔兰地区购买房产时征收“海外买家印花税”的政府正式文件。 

根据政府正式发布的文件，海外买家印花税将按1%的税率征求民众意见。征求意见的截止日期为2019年5月6日23:59。征税的进一步细节将于征求意见结束之后公布。

一石激起千层浪。针对海外买家的新增税费市场了什么市场信号？哪些人群会受到影响？专业认识如何建议？

本期《怿直说》连线国际领军的房地产服务机构莱坊(Knight Frank)中国国际投资部董事程怿，为各位投资者解读海外买家印花税。

《英国房产周刊》：从专业的房产服务机构角度，如何看待海外买家印花税对市场来带的影响？ 

程怿：在2018年9月底，英国执政党保守党的全国代表大会年会开幕式上，英国首相特蕾莎·梅就表示拟对海外买家在英国购买房产时增加一项额外印花税。莱坊作为专业的房产服务机构，对英国政府于2月启动海外买家印花税进行征求意见并不感到意外。

我个人认为，可能新增的海外买家印花税会导致采购成本的再一次上涨。目前，大部分的中国投资者，几乎无一例外的要适用3%的额外印花税。 

回顾过去几年英国政府出台的各项政策，已经不是第一次针对投资型买家进行增税了。早在2015年的秋季财报中，时任财政大臣乔治·奥斯本首次宣布将于2016年4月1日起，针对于购买额外住宅的购房者，如买房出租(Bur-to-Let)投资者或购买第二套住宅的购房者，将额外征收3%的印花税。其实，在2014年12月，英国政府已经就所有房产交易的印花税税率进行了一次调整。其中最突出的变化就是对价值150万镑以上的豪宅市场采取征收更高税率的打压措施。

由此可以看出，从2014年到2019年间，英国政府一步一步通过税费改革的方式在对市场进行变相调节，抑制楼市过热的情况。从历史角度来看，英国政府处理这种问题也有这几百年的经验了，知道如何调节市场中供需关系，防止过热或者过冷的情况发生。

关于1%的税费比例，我个人认为对投资者的购买决策影响不会太大。从投资目的来看，选择英国伦敦房产的资金主要考虑的是资金避险目的，而不是一窝蜂的逐利性炒楼。英国房产的买家相对来说是比较理性、成熟的，不是头脑一热的决定，也不是抱着炒楼、赚快钱的这种心态。因此，投资者们会理性的看待未来可能增加的一个小额度一次性成本。

另外，和其他一些国家或地区，比如加拿大、新加坡、香港、澳大利亚来比较，英国的印花税比例还是相对较低的。总的来说，目前英国房产的采购成本在6%左右。对投资者来说，6%的一次性购置成本还是比较容易接受的。

《英国房产周刊》：对于房产开发商，会有怎样的策略来应对这一不利因素？

程怿：由于目前英国脱欧的前景仍不明朗，全英房产市场仍处在一个调整期。绝大部分本地买家和国际买家都陷入了观望。

在目前这种买方市场的情况下，如果开发商认为额外1%的印花税可能会影响自己的销售进度。最可能的一个应对措施是通过更高的折扣比例，来吸引潜在买家。一方面增税，一方面增加折扣，一来一回，变相地补偿了投资者增加的购房成本。除了折扣，开发商可以给到投资者的优惠还有很多形式，比如提供家具包、包租服务等。 

《英国房产周刊》：作为海外投资者，应该如何看待可能增加的投资成本？

程怿：由于海外买家印花税仍在征求意见阶段，具体是否会执行，何时执行尚未尘埃落定。因此，我们建议投资者还是从自己的情况和需求出发。因为任何投资都有风险，是否有必要为了规避额外成本而选择尽快买入，都是一种投资选择。就像没人能预测到英国会脱欧一样，有些买家在脱欧公投决定退单，有些买家看到汇率的优势后决定买入。而且投资产品也有很多，有流通性强的，比如股票、债券；也有诸如对冲基金这种风险性高的；房产是风险性更低但流动性相对较低。这需要投资者根据风险偏好来抉择。

另外我要强调的是，伦敦的房产需要长线持有，不适合短线炒作。从各大专业机构的数据分析来看，伦敦房产的资本增值长期保持在每年6%左右的增幅水平。

图说：1998年1月1日-2018年7月1日，大伦敦范围和英国平均房价走势

图说：截至2018年3月的过去10年，英国各地区房价增幅

图说：2001-2014年伦敦住宅市场回报率历史数据（包括房价增值和租金回报）

因此，即便未来对海外投资者增加1%的额外印花税，与长期资本增值相比，投资者无需对一次性的购买成本太过担心。这还不提伦敦优质资产长期稳定的租金收益对投资者的吸引力。毕竟无论是脱欧还是海外买家印花税，都不会对伦敦的租赁市场带来直接影响。无论是在伦敦读书还是工作，租赁一直保持强劲。

从市场基本面的角度来看，目前的伦敦属于买房市场，买家占据主动。在优势和劣势之间如何抉择，考验的是投资者的智慧。

作为我们房产服务机构，我们只能尽可能全面客观地为客户提供信息，建议客户根据个人情况作决策，量力而行，同时按照自己对市场的预判，选择一个适合自己的入场时间。 

《英国房产周刊》：哪些投资者可能会受到海外印花税的影响，可否规避？

程怿：政府征求意见稿中拟定，买家购买房产的交易日之前的12个月里，如果购买者在英国的居住时间不满183天，将被界定为非英国居民买家，将被征收海外买家印花税。如果交易日之前的12个月里居住满183天，按英国买家对待，免于缴纳“海外买家印花税”。

尽管“海外买家印花税”只限于购买英格兰或北爱尔兰的房产，但买家在全英国境内的居住都将有效。

《英国房产周刊》：如果海外印花税执行，投资者在选择项目时应如何考虑？

程怿：万变不离其宗，任何市场条件下，投资者在挑选项目时都离不开地段、地段、地段的原则。具体来说，要关注项目的交通便利性，区域未来的发展潜力，甚至开发商的品牌口碑等等要素。根据这些原则，莱坊会根据投资者的不同需求，提供专业的投资咨询意见。

进入2019年，伦敦住宅市场上也相继出现了不少新开盘的项目。其中我个人非常喜欢的一个新盘是位于伦敦泰晤士河南岸Oval地区，占地2英亩的一个区域重建项目——Oval Village。全新生活配套、现代化公寓、办公空间的加入，必定会整个社区未来的价格增长带来动力。

项目所在的Oval地区还是伦敦1-2区之间的难得的价格洼地，过去5年这里的房价上涨了22%。

便利的交通条件也是Oval Village的卖点之一。Oval Village位于1区Vauxhall站和2区Oval站之间，步行10分钟可至2大地铁站：Vauxhall站和Oval站。

Vauxhalll地铁站

• 4分钟到达维多利亚站

• 8分钟到达牛津街

• 15分钟到达国王十字

Oval地铁站：

• 6分钟到达Waterloo站

• 9分钟到达Bank站（伦敦金融城）

• 12分钟到达Leicester Square（中国城）

Vauxhall火车：

• 5分钟可至Clapham Junction

• 7分钟可至Waterloo站

• 33分钟可至盖特威国际机场

Oval Village由2次荣获英国女王奖的开发商伯克利集团荣誉出品，即将开盘的是整个项目项目的第一期，未来具有客观的价值增长潜力。非常适合海外投资者提早布局。