朋友们，今天给大家推送一篇关于国内地产和经济走势分析的文章。近期关于楼市崩盘或者银行刺激性政策的各种极端消息不断，我个人很赞同本文的观念。中国楼市处于愈合和调养期，房地产这头拉动经济的老牛，逐渐会被股票和房产税替代，这是经济调整期健康和积极的方向。
随着土地财政的改革，国内的房地产会逐步回归到住房的商品化属性，更多的投资甚至投机性都会被释放出来，被引导到推动经济房展的新动力领域。不论如何，国内楼市的投资价值正在被逐步剥离。
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一是国务院近日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，提出到2020年基本形成结构合理、功能完善、规范透明的多层次资本市场体系。里面明确提出，要推进IPO注册制改革，提高直接融资比例。
二是央行副行长刘士余在清华大学举办“五道口金融论坛”时表示，要下决心清理整顿银行同业业务和各种理财业务，打破各类债券和信托产品的刚性兑付预期，否则极易把投资者、社会公众导向追逐短期高利，不追求长期回报的境地，这对资本市场发展将产生极大的溢出效应。刘行长的意思非常明确，如果不这样做，谁还炒股票？！
三是5月8日，国土资源部宣布“不动产登记局”已经正式挂牌。按照国土部给出的时间表，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
这三条新闻如果放到一起细细品味，可以得出一个结论：国家正在为房地产行业“料理后事”。当然，这里说的“后事”不是如何搞“葬礼”，如何“致悼词”，而是房地产这头老牛“死亡”之后，那个负责拉车的位置谁来替代。非常明显，未来“顶上来”的将是股市和房地产税。
“房地产死亡”是个夸张的说法，这个行业会在中国永远存在，而且也将转型升级，只是2008年以来那种“大跃进”发展方式即将死亡，它背后的“土地财政”即将死亡，众多一哄而上没有“技术含量”的房地产公司即将死亡。像万科这样的企业，会活得越来越好。
“土地财政模式”已经走到尽头，即便各地取消限购，国家信贷政策放松，国家用尽全力救市，最多也只能换来两年的房地产繁荣。而且，这种打激素的繁荣，未来需要“摔更大的跟头”来还。管理层看得非常清楚，所以他们到现在都没有放松信贷。地方政府的运作和民生投入，这些年来相当程度上依靠土地财政，这个模式结束后，就需要开辟新的财源。西方成熟的模式摆在那里，这就是房地产税。
不动产登记局是干什么用的？有人说是为了建立房地产长期调控机制，有人说是为了反腐败，这些作用当然都会有，但只是附属功能，主要目的是为开征房地产税做准备，为地方政府解决“长期饭票问题”。在美国，地方政府基本上依靠房地产税运作，他们甚至采用倒推方式来计算每个家庭的纳税额。比如一个地方政府2014年需要20亿美元运作，那么辖区内持有房屋的纳税人按照房屋价值，均分这些税金。
通过房地产税，固然可以解决未来的税收缺口。但房地产大跃进结束后，中国经济之车谁来拉动？这就需要启动实业，因为这才是健康的经济发展模式，也是中国成为经济强国的必由之路。在这个过程中，减少政府对市场的干预，发挥无形之手的作用非常关键。此外降低全社会的融资成本、提高直接融资比例是重中之重。
为什么这些年“中国制造”、“中国服务”竞争力衰退？融资成本太高，汇率高估，是两大最重要原因。央行副行长刘士余在清华五道口金融论坛上直言不讳地说：“公众拿钱到一家银行购买预期收益率为８％的理财产品，这家银行再加三个点，以１１％的利率走通道业务，通道业务的特权机构再加三个点，就进入实体，利率在１４％左右，这种层层加水，每个环节都扒皮加码的做法，直接抬高了实体经济的成本”。其实，能在这个价格上拿到资金的企业，还是有规模资信好的企业，很多中小企业只能依靠高利贷“赌未来”。在这种背景下，企业怎么能健康发展？
资金成本高仅仅是一方面，更为要命的是中国企业的整体负债率已经达到了惊人的程度，大概相当于年GDP的125%到150%之间，是全球平均水平的3到4倍。在高负债率和高利率的夹击下，一家家企业正在猝死，并将风险传递给银行、信托和普通居民。
化解高利率和高负债率，只有一个办法——启动股市。老办法是政府出利好，调动国有背景的券商、基金公司、保险公司，甚至是社保基金来配合，炒高股价，引来股民，发行股票。但这种玩法被证明效果不佳，因为股市被激活之后，能来发行股票的除了低效的国企，就是有背景的企业，这等于请他们来瓜分国有资产和民脂民膏。那怎么办？只有推行IPO注册制。
注册制的意思是说，一家企业如果想上市，就请中介来审核你的报表，然后提交给证监会和交易所。证监会和交易所只看你的材料是不是规范，该披露的内容有没有披露，而不负责鉴别真假，然后你就可以上市了。所以，上市基本上没有什么门槛。但是上市之后的监管大大加强，如果发现你作假，老板要坐牢，中介机构要被重罚。这种制度最大的好处是，上市机会不再稀缺，权贵的企业可以上，草民的也可以上，大家到市场上PK去，让股民自己选择。此外，新股发行节奏、发行数量、价格和再融资，都不应该被证监会和交易所管制。
注册制下股票供应量将大大增加，市盈率10倍也许是常态，很多股票也许会长期只有5到8倍市盈率（“新三板”其实已经在试行了）。这样，除了少数好企业可以享受到高溢价，可以被炒起来，其他公司只能表现平平，股民通过分红获得正常回报。这样，上市就不再成为圈钱，上市公司卖股票给股民，就成为一个正常的、公平的交易。
所以，未来一两年中国股市有两大任务：一是为注册制全面实施做好准备，因为这涉及到修改证券法，证监会和交易所筹建更为专业的监管队伍，建立更先进的监管手段。二是为注册制和审批制下两种估值接轨做准备，说白了，让A股在未来一两年跌透，方式是增加IPO供应量，因为这样一来可以化解当下稳增长之急，二是防止未来注册制推出时出现暴跌。所以，如果政府足够理性，市场足够理性，在注册制全面推行之前，中国股市不会有大行情，阴跌是主基调。
从邓公南巡到2008年金融风暴前，中国经济增长的基本模式是“制造业+出口+低消费”，中间有加入世界贸易组织的重大机遇，所以基本上顺风顺水；2008年到今天，是“地方债+房地产+宽松货币政策+低消费”的发展模式，通过对未来城镇化红利的透支，每个购房人未来收入的透支，中国经济“傲然”屹立于世界金融风暴之中。在这个过程中，中国老百姓作出了巨大的牺牲。
走到今天，上述两种模式都已经没有办法维持，未来只能通过改革，通过让老百姓收入增加、消费增加来激活实业，同时尽量利用房地产和城镇化的余温，实现经济的升级转型。这是一个痛苦的过程，一个漫长的过程，老百姓要有耐心、执政者要有担当，才能完成这一艰巨的任务。否则，中国将陷入可怕的“中等收入陷阱”。
