在新西兰，购买独立住宅和公寓有很大的区别。公寓大多数是期房，出于一系列不可控因素，最后成品房究竟如何，会不会遇到什么陷阱，都只能自求多福，所以很多投资者对购买公寓仍然心存芥蒂。
然而，随着近年来住房供应的紧缺，政府也在极力打造高密度住宅区，公寓市场正逐渐成为热门。
前段时间，悉尼的一个豪华公寓楼盘——Opal Tower被曝坍塌。公寓业主告诉记者，他们亲耳听见公寓大楼在发出裂口的声音，随后几百名业主被消防人员紧急疏散，目前他们仍居住在临时安置点，有家难回。
尽管发生了这样的奇葩事，Opal Tower里的租客仍要继续缴纳租金，租赁合同也不能因此取消。
去年12月24日，悉尼Opal Tower公寓被曝坍塌
看到这里，是不是觉得这些业主和租客很惨？
震惊的还在后头。
前段时间，有媒体爆料称，主持修建Opal Tower的建筑公司，正是奥克兰CBD海景楼王——The Pacifica的承建方。
所以，即便是万众瞩目的“顶级楼盘”，也免不了会出现大大小小的问题。
很多买家表示，他们买新房，最怕买到漏水的、质量不过关的，还有疏于维护的房子。
那么，如果真的遇到这些情况，责任方在谁？业主有哪些权益呢？
其实，上述所有问题都在《2010年Unit Title法案》(The Unit Titles Act 2010)的监管下。根据规定，所有的公寓产权住宅都必须有专门的物业公司帮忙维护，同时制定长期的维护计划，还要成立一个偿债基金(Sinking fund)，以支付未来的维修费用（除非物业公司明确提出要排除这一项）。
新西兰业主和买家协会（Home Owners and Buyers Association of New Zealand）的首席执行官Roger Levie指出，在该法案下，没有专业技能的物业公司也能胜任，这样就可能出现严重的隐患，例如建筑的覆层结构和防火规范不达标等。
据悉，新西兰有14.5万套房子在公寓产权下，整个公寓产业价值500亿纽币，专家预计公寓产权数量有望在2040年翻倍。
奥克兰地区法律协会主席Joanna Pidgeon是公寓产权工作小组（Unit Titles Working Group）的成员之一，她和国家党的几名议员在去年起草了一份新的法律提案。
Pidgeon表示，随着高密度城区的建设，以及住房可负担问题的加重，未来新西兰将有大批人选择公寓，同时接受物业公司的服务。一旦发生像Opal Tower那样的情况，业主和租客们都必须了解自己应享有的权益。
Joanna Pidgeon
租客
Pidgeon指出，一旦发生类似像Opal Tower这样的坍塌事故，以新西兰的法律法规来看，已经签订好的租约无法自动失效。
然而，如果租客对住宅修复方案不满意，可以向租赁法庭提出申请，取消当前的租金和租约。当然，一切还是取决于建筑的受损程度、修复的时间以及是否提供了合适的居住场所。
如果该公寓损坏程度严重，并且不再适宜居住，租客即可以要求房东取消租约或退还租金。在《住宅租赁法案1986》下，租客享有“平静受益权（quiet enjoyment）”，并且只需提前两天通知房东即可。
业主
成为公寓业主后，你就自动变成了物业公司的成员之一，并且需要缴纳维护费用。
Levie认为，买公寓和买独立住宅是截然不同的，因为公寓存在很多公摊部分，所以业主需要承担的责任更多。
他说，如果遇到了像Opal Tower这样的情况，责任方可能在开发商身上，所以业主和物业公司可以联合状告建筑商和开发商，或者向市议会提起诉讼，因为是后者发放的建筑合规证。
然而，整个诉讼过程可能耗时很久，业主还是要提前支付一切损失。
奥克兰CBD海景楼王The Pacifica被曝由Opal Tower公寓建筑商修建
买公寓之前需要提前做哪些功课？
在当前的法律法规下，如何你要购买公寓，除非之前有关于这栋建筑的漏水问题诉讼，否则现有的物业公司没有义务向你披露该公寓是否存在重大的结构性问题。
当然，也有一些物业公司会自愿披露，并向业主提出相关建议，但就法律层面上来说，他们不说也不违法。
然而，如果房东想将物业转手，可能就不愿物业公司主动提起了，这时候就可能产生利益冲突。
Pidgeon表示，未来法律可能会修改，届时物业公司可能会被要求披露更多信息。
专家建议，购房者可以要求查看物业公司的会议记录和其他文字资料，以了解这栋公寓是否存在过结构性问题。
Pidgeon表示，虽然物业公司不用强制披露这些资料，但只要购房者向其索要，后者必须提供。
那么，是不是做好这些就万无一失呢？
结果也不一定。
Levie指出：“有时候你买下公寓，加入物业委员会以后，会得到一份详细的建筑维护方案和财务账目，这时候你可能会惊奇地发现，居然有一些钱是打给了建筑咨询师的，而后者是被聘请调查建筑的结构性问题。然而，之前会议记录中却没有提及。在很多情况下，委员会成员会在事情快要露馅的时候提前卖房，然后逃之夭夭。”
他说，如果真的发生了像Opal Tower那样的事，维修费用最终也不会落到物业公司头上。
Levie表示，建筑结构出现问题，责任方在开发商/建筑商身上，如果他们不愿承担责任，物业公司和业主们可以提起诉讼，但在那之前，维修费需要由他们预先支付。
Pidgeon说，有时候诉讼过程过于漫长，而开发商可能会选择破产清算的形式来躲避责任。
近期
热点
微信公众号又改版了o(╥﹏╥)o
请大家将后花园设为星标订阅号
不怕错过每日消息推送↓↓↓
