墨尔本CBD地区房产投资市场分析(一),澳洲维基地产微信公众号文章

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根据瑞士信贷（CreditSuisse）最新发布的分析报告，中国投资者对墨尔本的房产钟爱有加，住房需求量占新房总供给量的20%，较上一个财年的14%增加了6个百分点，而墨尔本城区是一直以来备受华人投资者关注的投资地段。在上一期的专栏中，我们为您介绍了墨尔本CBD房产投资的总体状况，此期将从墨尔本城区房源需求量和供给量两方面来分析城区房产投资市场。

墨尔本城区人口

墨尔本城区人口数量相对于维多利亚州其他地区较不稳定。2011年墨尔本城区常住居民人口同时也是在2006年常住居民人口的比值低于其他澳大利亚地方政府的统计数据。在2011年，仅有30%的居住人口连续5年以上居住在墨尔本市区，而这一比例在维州其他地区为80%。而这可以归因于墨尔本城区人口的快速增长。

在2011年，20%的墨尔本城区人口来自维州其他地区，高达近50%的人口来自维州以外的地区，或来自澳洲境外。除了2006年就已定居在市区的人口，2011年市区常住人口中的外来人口大部分来自维州的亚拉（Yarra）、莫兰（Moreland）、菲利普港（Port Phillip）和斯唐宁顿（Stonnington）地区。

影响墨尔本城区房产需求量的因素

墨尔本市区人口的增长与市中心的年轻化生活方式密不可分，也与从20世纪以来的高就业增长率（参见图表1）息息相关。除了就业增长率的升高，城区办公室的租金（参见图表2）也因海港区（Docklands）的开发而低于其他城市。就业率的增长与城市中心公共设施的增加相辅相成，这也得益于政府开展的相关项目，如早在1992年就开展的以城市规划发展为目的的“邮政编码3000”（Postcode 3000）项目。据预计，就业率在今后的20年将保持增长态势，也将继续推高人们对于市中心房产的需求量。有相关文学评论指出，受教育程度高的人群偏爱都市的居住环境，特别是完备的设施、志同道合的友邻、丰富的文化教育资源和合理的房价是他们最看重的因素。

图表1：1961-2011年度墨尔本城区及市中心总体就业情况

图表2：墨尔本和悉尼市中心主要和次级办公室每平方米的净租金额

负担得起的房价是居住在城区所面临的重要问题。正如吸引知识人群移居至市中心一样，合理的房价也是吸引上班族入住的必要条件。根据相关研究机构的调查数据，工作者更倾向于选择使他们的上班通勤时间（参见图表3）在一定时间范围内的地点安家，任何超过平均通勤时间范围的情况都被他们视为一种损失，且会被算入他们的住房成本。此次研究还显示，市区的房价对大部分上班族来说并不是问题。虽然不是城区所有地段的房价对他们来说都是可以负担得起的，市中心及周围地区为他们提供了大量的房价合理且上班通勤时间合理的选择。调查中的这些从业者包括咖啡师（Barista）、医护人员（Nurse）、教师（Teacher）和救护人员（Emergency Worker）（参见图表4）。而对于居住在市中心的低收入人群，他们承担着日益加重的房价压力。调查发现，针对低收入人群的住房供给数量从2001年开始便逐渐开始减少。

图表3：上班族通勤时间

图表4：主要工作人群的收入情况及投资房产后可支配收入

影响墨尔本城区房产供给量的因素

据分析表明，预计到2026年的城区将会提供48，000处住房，而这一数字将在2040年之前增长70，000-80，000处，达到约120，000-130，000处住房。这种近年来的发展趋势也明显得表现在市中心拔地而起的栋栋高层居民楼，为近期的房产市场提供着大部分的供给。虽然每个区域情况不同，在2002-2012年间，将近三分之二的200套新房产被建成。其中包括典型小户型单人公寓，一房公寓和两房公寓，但是有分析表明近些年新建的房产楼面面积普遍减小。根据销售房型及数据（参见图表5），市中心公寓房拥有极大的需求量。这些说明自20世纪90年代以来，即使经历了重大的波动，但从整体住房销售状况来看，别墅的销售量总体呈下降趋势，而相应地，公寓房销售数量则呈上升趋势。

墨尔本城区座座住房高楼成为了市中心房产开发的主要类型，提高了进入市中心房产市场开发的门槛。具体来说，高层公寓的开发对资金的要求很高，需要有良好的交易记录来获取资金，而以开发高楼为例，则需要预付一定的金额，且开发过程与独栋别墅有所不同，住房一般针对投资者而非自住者设计。因此，住房面积普遍较小，从而降低花费门槛（参见图表6），提高购房者的资产流动性。