根据澳洲税局（ATO）最新统计数字，目前澳洲居民建立的自营养老金(Self-Managed Superannuation Fund, SMSF)总资产价值已经超过49.5亿澳币，占全部养老金的1/3，而其中很大一部分的自营养老金被用于投资房地产市场。为什么这么多澳洲人使用自营养老金来进行房地产投资呢？相信很多投资者都有兴趣了解。同时，这也是我们近来接触的客户经常会提出来的问题。因此，笔者觉得针对自营养老金投资地产的优缺点进行一下分析和阐述是非常有必要的。

首先，我们分析一下自营养老金（SMSF）投资房地产的优点：

1. 根据澳洲法律的规定，从2013年起，雇主是必须给雇员缴付相当于雇员9.25%年薪的养老金的。这个养老金比率在2020年会达到12%。也就是说，不管雇员是否懂得如何管理自己的养老金，每个雇员每年都会从自己的雇主那里获得相当于自己收入1/10的养老金。
然而这笔钱是不可以随意支配的，普通人只有两个选择：一是由公司缴付到指定的养老金管理基金里面；二是自己成立自营养老金账户对这笔资金进行自我管理。随着对于养老基金管理公司抱怨的日趋增多，人们越来越趋向于自己管理自己的养老金。澳洲法律允许自营养老金进行一定程度的投资，由于投资股票风险太高，投资各种基金的盈利又无法保障，投资房地产成为了大多数人首选的自营养老金投资方式，特别是在澳洲房地产投资稳定的大环境中，加上当前澳洲银行利率持续走低的情况下，用养老金投资房地产的的确确是一个不错的选择。


2. 从合理规避增值税角度讲，用自营养老金投资房地产从长期看比用个人名字投资有更大的税务优势。我们都知道，纳税人可以使用投资房地产负扣税(Negative Gearing) 功能进行避税，用自营养老金也同样可以使用这种负扣税功能。只是自营养老金内的负扣税只能累积在养老金里面，而不可能转出用于抵消个人所得税。但是因为养老金的税率很低，只有15%。所以对于长期投资的优势就远远高于个人投资。因为当一个投资房出售产生增值(positive gain)之后，对于个人投资者而言，其所缴纳的个人所得税是按照个人税率(marginal rate)。而个人税率最低也是19%。当个人收入超过$37000，这个税率就变成了32.5%。而自营养老金的税率只有15%。同时，根据税法规定，个人每年可以从税前收入中拿出$25000放到自营养老金里面。这样这税前的$25000就享受到了15%的tax rate。如果你的自营养老金里面在当年存在negative income，那么你就可能不需要缴税了。这种低税率的优势在变卖房地产之后缴纳资产增值税的时候就尤为明显了。

3. 自营养老金投资房地产的最大优势是当自营养老金的所有人到达退休年龄（当前是65岁）之后，所有的自营养老金的资产都不再需要缴税了。也就是说，自营养老金名下的房地产在变卖之后产生的资产增值税是不需要缴税的。这个功能是个人投资房地产不可能享受的优惠。如果你在退休年龄之后不变卖房地产而继续持有，那么产生的所有收益（如租金收入）也是不需要缴税的！可以说，这个优势是用自营养老金投资房地产的最大、也是最根本的优势！


4. 养老金帐户中如果余额较少不足以进行房地产投资，个人可以从自己的税后积累的利润或者personal saving里面拿出钱投入到自营养老金里面。税后的投资是不需要缴税的。但是根据澳洲税法，一个人在一年之内不能投入超过$450,000的税后收入到养老金帐户中。而且在未来的两年之内也不能再从税后收入里面往养老金里面投钱了。否则，每个人每年可以从税后的收入里面投$150,000到自营养老金里面。这部分投入都不需要缴税。


那么利用自营养老金进行投资的缺点在哪里呢？
1. 增值资金不能转出养老金帐户挪作他用，但是考虑到澳大利亚房地产市场的独特性，短线炒作在这里并没有市场。而长期投资从而保证将来无忧的退休生活才是正确的房地产投资方式。所以虽然看似资金运转并不灵活，但其实是变相帮助投资者确立长线投资的信心。

2. 自营养老金帐户的设立及运营需要一定成本。根据华盟会计目前的收费水平，设立自营养老金需要$1500 -$2000 (plus GST)。每年的bookkeeping和报税需要$600-$1000 (plus GST)。但是考虑到一般养老金帐户每年不菲的管理费用，及潜在的帐户资金缩水风险，这个成本还是在可承受范围之内。

来自华盟会计(PIA Accountancy and Taxation Pty Ltd)