编者注：进入二月份，皇家委员会最终报告出炉，其中最有争议的一条建议就是改变房贷经纪人的商业模式，而中国近期再次重拳打击地下钱庄海外汇款，澳洲银行信贷紧缩也未有明显改观。为此，澳洲知名地产媒体Domain采访了五位专家，对悉尼乃至澳洲房地产的走势进行研判。

来源｜澳房汇（微信公众号ID：Abode-AU）

作者：Kate Burke

编译：澳房汇，原标题为《Domain：五位首席经济学家的最新悉尼房市预测》

在谈到悉尼房地产市场的未来时，不确定性是唯一确定的因素。

2月初，银行业皇家委员会发布了最终报告，加上州和联邦选举在即，在此之际，我们询问了5位专家，看看他们如何预测今年剩余时间悉尼的房市表现。

Jo Masters

安永(Ernst & Young)大洋洲首席经济学家

Masters表示，需求减少和市场信心减弱是2019年的热门议题。

她表示:“ 市场普遍预期房价将进一步下跌。我们开始看到，房地产市场的疲软正在扩大，不仅是悉尼和墨尔本地区，而是各个范畴。”

 “在自住买家房贷和首置买家的范畴，确实表现疲弱。”

Masters表示，尽管2017年印花税改革可能刺激首置买家的需求，但同时也受到贷款限制收紧的影响，这反映出买家信心有所回落。

她说:“我们知道，2017年至2018年，首置买家较容易获得贷款。但现在这类买家似乎在减少，尽管他们的负担能力有所提高。”

Masters表示，即将举行的州和联邦选举只会加剧市场的不确定性，预计买家，尤其是贷款价值比例较高的首置买家，将会等待房价下跌放缓才买房。

她预测，我们正处于市场低迷的中期，除非价格下跌速度很快放缓，否则我们可能会看到从顶峰到谷底的跌幅超过20%。

她指如果房价开始出现下跌放缓的迹象，房价从顶峰到谷底的跌幅将为20%，但现在还没有看到这种迹象。

Robert Mellor

BIS Oxford Economics董事总经理

Mellor表示，可能至少到年中，买家和卖家仍会犹豫不决。

当谈到更严格的贷款限制时，Mellor表示，“我们已经看到了最糟糕的情况”，但他也预计，买家需求将会下降，尤其是那些一直在支撑贷款量的首置买家。

他表示:“如果市场再次下跌10%，首置买家就会不愿进入市场。”

Mellor指出，虽然什么时候买卖物业，对升级和大房换小房的买家来说较为次要，但许多人现时也不想买房。

他指在价格数据公布之前，很多人都会有相当程度的犹豫，不一定是要价格走向平稳，但至少跌幅较小。

Mellor表示，一些投资者可能正抱观望态度，等待联邦选举结果和负扣税可能出现的变化。但他补充称，如果目前的税收政策不变，他们也不太可能急于重回市场，因为房价增长机会不大。

他指出，出于同样的原因，如果工党政府取消负扣税，影响应该不会很大，因为投资者的市场份额比前几年要少。

Mellor表示，预计市场将出现约15%的顶峰至谷底跌幅，而如果在今年晚些时候或明年年初触底反弹，复苏将会缓慢，预期未来几年的价格增长将未如理想。

Gareth Aird

联邦银行高级经济学家

Aird表示，尽管信贷紧缩应该“尘埃落定”，但预计2018年下降近20%的房贷审批仍将疲弱。

 “这并不是因为信贷供应受到限制; 这基本上是因为市场相信房价还会进一步下跌，导致信贷需求的下降。”

他预计，未来3至6个月信贷需求将保持疲软。他指信贷增长降幅大于预期，以及市场信心下降，是澳大利亚联邦银行上周发布修正预测的背后关键因素。

周四发布的预测估计悉尼房价今年将再下跌5%，较2017年6月的峰值下跌15%。

随着价格继续下跌，收益率变得更具吸引力，Aird预计投资者将重返市场。

“我敢肯定，一些投资者正采取观望态度，只是等待选举结果以及负扣税可能出现的变化。”

Alan Oster

澳大利亚国民银行(NAB)首席经济学家

NAB首席经济学家Alan Oster指出，悉尼的房地产市场受到了金管局打压的影响，房价还会进一步下跌。

 “我不认为皇家委员会的报告会导致信贷收紧，但我确实认为，对支出的审查会更加严格，银行可能会变得有点风声鹤戾，因为知道当局在密切关注它们，以防贷款出现坏账。”

Oster表示，尽管银行会更仔细地审查支出，但客户的期望也在发生变化。

Oster表示:“以前买家认为最好立即入市，否则价格将继续上涨，现在他们认为，他们不确定自己是否应该入市。”

虽然NAB将价格预期维持在从顶峰到谷底15%的跌幅，但银行在周二宣布，目前预计澳央行将在2020年前维持利率不变。

NAB此前曾认为下一次利率调整将为升息，但现在认为，澳央行甚至可能被迫在几个月内将利率从1.5%的创纪录低点下调。

Oster表示: “我不认为利率会上涨，但我们确实看到下跌的可能性很大，而且越来越大。” 最新的月度商业调查显示，整个东海岸的信心都在下滑。

Tim Reardon

房屋业协会首席经济学家

房屋业协会首席经济学家Tim Reardon表示，虽然即将完工的公寓数量创下纪录，但市场并不担心住宅供应过剩和价格进一步大幅下跌。

Reardon说: “尽管失业率仍处于低位，但人口增长依然强劲。”

Reardon补充称，公寓将相对较快地售罄，因为去年12月个季度的公寓审批数据同比下降33%以上，开发商一直在观望，直到情况好转。

 “公寓建造在2018年底放缓的速度令人吃惊，但现在信贷紧缩已经出现，我们预计未来两年审批将继续以相对较慢的速度放缓。”

Reardon预计，随着市场回稳，开发商和投资者活动可能在年中增加，但他表示，即将到来的大选加剧了市场的不确定性。联邦大选后负扣税可能发生变化，与此同时，州选举也会影响开发投资的信心。

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