RiskWise Property Research近期出了两个统计，一份是关于现今买家市场下“可负担性最佳的十大郊区” ，以及“最具投资风险十大区域（公寓）”。我们将两者放在一起看看，比较有意思。

RiskWise分析认为，以下是澳大利亚可负担最佳的十大郊区，即使工党赢得联邦大选并改变负资产负债和资本利得税，预计其资本增长也会稳固。

RiskWise首席执行官Doron Peleg表示，购买“这些最容易负担”的房产并不一定意味着就是廉价产业。 

“重要的是，投资者要知道如何获得长期资本收益，”Peleg先生说，“也有很多价格更合理的房子可选，但如果预期增长不如意，就不是好的投资。” 

以上区域大多在距首府100公里范围内，这意味着如果有良好公共交通和道路基础设施，通勤上班并不是一个大问题。 

这些区域，也非常受贷款金额受限和较低借贷能力的人群欢迎。

例如Norlane和Lovely Banks，都是维多利亚港口城市Geelong的北郊，我们预计这里将有良好的资本增长。

Geelong受益于人口高增长，基础设施项目增加，经济持续改善以及带来的更多的就业机会，大大提高了该地区的知名度。

”开车到墨尔本只需要一个小时，房价却便宜得多，在Geelong购买独立屋的价格在墨尔本也就能买个公寓。“ 

Norlane平均房价为$370,931，Lovely Banks的中位价则是$455,868，过去12个月的资本增长率均为26％，与目前全国城市房价疲软形成鲜明对比。

大墨尔本过去12个月资本增长率为-5.8％，中位价为$780,130。 

Hollywell是黄金海岸北部一个靠海郊区，距离布里斯班CBD仅67公里，过去12个月内其资本增长率为13％。它的特点是有许多适合翻新的老式房屋，靠近学校、商店和海滩，拥有运河景观，良好道路基础设施网络，方便通勤。 

Mount Ommaney和Sinnamon Park（过去12个月的资本增长率均为13％）距布里斯班CBD仅14公里，两者都与布里斯班河接壤，许多物业都在绿树成荫的环境中，又能享有城市美景。

Peleg先生表示，计划外的公寓，特别是在供应过剩的地区，仍然是最危险的房地产投资的，如今年大选后，扣负税和资本利得税政策变化，风险将大幅上升。

那么，我们就来看看下面这份评估：

这份清单指出了有大量楼花、库存公寓地区，在供应过剩的情况下，投资这些地区的公寓风险最大。 

新州和昆州各自有三个区域，而西澳和维州分别有两个郊区榜上有名，阿德莱德（邮编5000）排在第11位。

排在榜单首位的是新州的Rouse Hill，这个郊区新上市公寓数量占到整个区域库存的300%以上。同样位于新州的Norwest排名第二，目前的上市公寓数量超过库存200%。

排名下滑的是新州的Zetland，去年排名第一，但今年仅排第9位。

Doron Peleg表示，几乎所有澳大利亚首府都面临潜在的公寓楼供应过剩问题。

Peleg表示:“信贷收紧、皇家委员会最终报告、加上大选带来的政治不确定性（工党如当选后的税收改革），都可能给投资者带来重大灾难。”

“澳大利亚市场疲软，税收改革出台将对投资者造成沉重打击。此外审查力度加大，以及对外国投资者限制，已导致现今投资者活动大幅减少，改变了市场格局和消费者信心。“

上市公司iBuyNew新任命CEO Bill Nikolouzakis同意这种说法，他表述独立屋和联排别墅更受欢迎，而市中心较大公寓开发项目，目前收到的询价数量要少得多。

Peleg表示，在已饱和的布里斯班公寓楼市场，也同样发生了结算违约上升、价格大幅下调、过度激励和打折促使买家购买公寓的情况。

公寓楼供过于求，是该地区风险较高的主要原因（未来两年，澳大利亚全国已批准建设的公寓超过263600套）。即使新开工住宅数量已经有所减少，但仍有大量库存需要消化，这意味着，该地区投资公寓的风险仍然很高。

信贷缩紧，贷款方对贷款与价值比率（LVR）更加谨慎，并且更加明白谁应该放贷，这意味着获得贷款的借贷人较少。实际上，许多贷款方也都有区域黑名单，一旦认为这些区域存在高风险或要求大幅提高存款，申请获批会更难。 

另外，其他风险因素还包括经济增长不佳，以及人们对于内环房屋需求没有延伸到公寓。

他说:“此外还要记住的是，租赁公寓和自住公寓并不相同。自住人士的居住类型和需要，往往与租客的居住类型和需要大不相同。”

“自住业主公寓比一般用作出租物业公寓大，更重要的是，出租物业每平方价格高于自住物业，尤其是在悉尼和墨尔本。这意味着，悉尼和墨尔本的租房价格明显比业主自住的公寓价格更难负担。”

“所有这些加起来表明，如果拟议中的负扣税和资本利得税改革得以实施，那么楼花公寓可能面临有史以来最高的风险，其中包括股权风险、现金流风险和结算风险。”

Peleg表示，除非出现显著的资本增长，否则许多地区的楼花公寓价值很可能会下降，投资者将更加难以享受资本增长，至少在可预见的未来是如此。

Doron Peleg认为，目前房地产市场很多不确定性和一些混乱，这导致房屋价格持续下跌和消费者信心下降。房地产市场现今的惨淡在下半年之前不会缓解，但有可能在2020年结束。 

“今年我不期望看到明显改善，特别是大选前，许多希望尽量降低风险的投资者，可能暂缓做出任何房地产决策。 ”

文章资料来自riskwiseproperty

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