作者：KATE FARRELLY
在澳洲，如果想知道哪个区域的房产有增值潜力，那么好莱坞的两位电影大明星，都叫做汤姆的，可以做很好的类比。
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如果想了解哪里是汤姆克鲁斯的区域，也就是我们平时所说的“热点”地区；一个区域在趋冷之前，热门推崇了几年（想想他与Mimi Rogers和Katie Holmes的婚姻），然后留下所有人忧心忡忡的查看银行欠款。
而汤姆汉克斯区域是持久增长力的区域。汉克斯与Rita Wilson的婚姻持续了三十年，直到如今，所有媒体报道他们的关系依旧恩爱如初。汉克斯区域是经历了房地产增值的甜蜜期后，仍旧有稳定增长，从数据来看，是保持长期房地产增值的传奇郊区。
汤姆汉克斯的区域会长期增长。汤姆克鲁斯的区域会有涨有跌。
“热点地区在短时间内形势利好，但是这是不会永久的，长期的增值因素”澳大利亚专业房地产投资主席Peter Koulizos说。
矿区城市可以算是热点地区去的一个典型案例。
恰恰相反，真正保持长期增值的郊区往往是那些基础设施便利，有各种就业机会和人们喜欢的生活方式的地区。
01
人口构成是关键
根据买家中介网站的总裁Rich Harvey说---人口构成的变化和相应的中产阶级构成比例是区域持续增长的最关键两个因素。
“观察一下哪些人群在搬出这些区域，哪些人群又在搬入这些区域”，Harvey先生说，在悉尼，Paddington, Newtown和Narrabeen是最好的历史例子，而Redfern区则正在中产化。
人们搬进来重新装修，新的咖啡馆和各种特色商店在此区域不断涌现。
注意到你的区域有更多变速自行车了吗？说明区域正在中产化。
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Koulizos先生说，“有时候这种状况并不明显，但是你要观察无孩家庭的数量，或者单身职业女性的数量是否在此区域增加，而18岁以下的孩子正在减少”。
他说，“看看涌现的各种店铺是什么样子的？是不是有更多的有机食品店或者素食品店，独特的咖啡店，昂贵时髦的自行车商店？单身人士比已婚人士有更多的收入在店内消费。”
根据BIS牛津经济高级经理Angie Zigomanis说，毗邻这些区域的郊区如果如果恩人口构成已经开始变化，那么就会享受长久房产升值。
他说，“如果中产化在离你居住的几个郊区之外，那么在20年内基本不会轮到你的郊区改变。”
02
基础设施建设带来的升值
新的基础设施建设是保持房地产增值的另一张包票，但是，Koulizo先生说，不是所有的基础设施建设都能带来同等增值。
他说，“一个新的火车站给悉尼带来巨大变化，但是在阿德莱德就不会”。
“这与地理位置有关，但是更跟基础设施的类型有关。一个新医院或者大学的建立比一个高速路出口更有影响”。
Koulizos先生说，多数人都是想住在离工作单位近，新的交通设施可以上班更便利，离家更近的话，对人口构成和房价有至关重要的影响。
基础设施便利会使房价长期增长。
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房产评论家和“你的房产王国”总裁Chris Gray说，不要等一有新计划宣布就冲进去那些区域买房。
他说，“尽管政府说他们可能要有所作为，但是只是设想阶段，并不能保证房价增长。如果你想凭一个政客的政见来发财，是十分危险的。”
03
研究看到的趋势
一个区域在未来房产增值的另外一个重要因素是供求关系。长期来看，如果一个郊区的供求关系紧张，那么房租和房价都会相应增长。
Koulizos先生建议研究一下空置率和拍卖率。低空置率意味着出租房产在市场停留不会太久，而高拍卖率是买家强劲的一个信号。
人口和就业增长是房产需求旺盛的重要动力。
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Garrett说，大量的公寓开发并不一定造成供应过量。你不需要知道到底有多少公寓在兴建，而是要知道特定市场的人口增加比例。房地产的增值，劳动力的增长起了重要作用。
澳洲统计局的数据会提供人口和就业趋势，而州政府的网站会提供即将开始的基础设施建设项目。
阿凡姐叨叨叨：
这篇文章作为澳洲本地人士写出来，与阿凡姐的文章““靳东区域”和“高云翔”区域，你在澳洲怎么选？（点击蓝字可查看）”不谋而合啊！看来阿凡姐看澳洲房地产市场的眼光与澳洲本地房产专家是一致的。（王婆自夸了）
都是拿我们熟悉的国内或者国际大明星来比喻澳洲的房地产市场。
选房地产就跟追偶像明星一样。你看阿凡姐的偶像刘德华，一直红了这么多年也没啥绯闻，跟汤姆汉克斯也是有一拼的。如果用来比喻澳洲那些长期增值区域的房产，一点儿也不违和。
所以，澳洲的房地产市场，听房地产投资老司机阿凡姐叨叨也有用的哈！
文章来源：https://www.domain.com.au/advice/tom-cruise-vs-tom-hanks-suburbs-how-to-find-a-suburb-with-strong-growth-potential-20180417-h0yw0f/
