唯新闻澳洲税务局ATO严控物业出租减税!,澳洲维基地产微信公众号文章

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澳洲税务局将在这个财政年度更加注重物业租金扣除税，鼓励租赁业主仔细检查他们的减税名目是否符合税务局要求。

ATO正密切关注：

度假屋所得过度扣税要求，
不支持丈夫和妻子从联名物业账户中分割物业出租收入，
物业购买后不久就开始扣除维修及保养费用，
用于出租目的的私人物业的扣除利息

在2015年财政年度税务局会更密切地关注这些问题，这将是积极的教育出租物业的业主能对哪些类目扣税。

例如，税务局会分别向在受欢迎的度假地点出租物业的业主，提醒他们物业周期属性出租或真正可供出租期间哪些类目可以扣税。

纠正出租物业扣税

出租物业的业主应遵循一些简单的规则以避免他们的纳税申报犯错误。

首先，所有的业主保持准确的出租记录是非常重要的，这能确保他们申报的租金数目正确。

其次，出租物业的业主只能在物业出租或真正可供出租期申报扣税。如果租金低于市场平均价格，扣税额度则有相应限制。

最后，维修、维护、装修等费用，不能在购买物业初期立即申请扣税，这些费用扣除必须在数年后才发生。

案例研究

度假屋

澳大利亚税务局最近要求一个度假屋屋主退还其过度扣税的税金：

纳税人将其物业以低于市场价格的租价租给其家人一年。在纳税人生意现场除了一本表明其物业出租价格远高于附近的同类物业外，没有其他证据显示该纳税人为招徕顾客做出的努力。

澳大利亚税务局最终裁定财产主要用于纳税人的个人使用，扣税就应该是很低的，然而该纳税人却以出租物业声报扣税。最终的结果是，纳税人不得不支付更多的税收和被罚款。

丈夫和妻子

税务局已经发现，丈夫和妻子共同拥有出租物业，但分开出租收入报税以避免最高额度的所得税。有些人甚至把出租收入做进低收入者收入中避免高收入者的所得税。这些类型的故意避税安排将招致ATO更为严厉的处罚。

再融资

税务局最近处理一个特殊情况是由纳税人以物业再融资，以支付其女儿的婚礼和海外度假。纳税人申报在融资的整个利息金额扣税，但应该申报涉及到出租物业的部分。

维修和保养

纳税人最近为维修和保养新收购的出租物业扣税。纳税人提供了该物业的“翻新”发票。进一步详细的文件显示其中包括重新装修、新家具等行为，以上扣税申报被ATO拒绝。

重建

丈夫和妻子拆除现有的出租物业，并建立了一个新的住宅。在他们的收入报税，他们立即申报建设费用做为维修和保养的全部费用扣税被ATO拒绝。虽然建设做为出租用途的新住宅的成本可以扣税，但是正确的处理方法是分摊成本超过40年，每年2.5％做为扣税。

欲了解更多信息

有一系列可帮助出租物业的业主正确的视频租赁声称在扣除：ato.gov.au/General/Property/In-detail/Rental-properties/Rental-Property-video-series/