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• 前言
• 房价必会受到新的一波冲击
• 澳洲楼市未来走向何方？

前言

就在今天下午！澳洲新一轮的加息几乎是板上钉钉的事！

Australia Institute的经济学家Richard Denniss预测，官方利率将上调0.25%- 0.4%。还有部分经济学家认为，澳联储可能加息0.5%，至0.85%。对于30年期的100万澳元贷款来说，澳联储加息0.25%，月供将增加131澳元。加息 0.5%，月供将增加265澳元。

Denniss发出警告称：“澳联储已经发出信号，利率将于未来6至12个月继续上调， 这意味着月供最高将增加数千澳元。”

Denniss表示，澳联储此前表示，在工资开始上涨前不会加息，但显然这是不可能的。现在，利率已经上调了，但工资还没有上涨。

第一轮加息已对澳洲房价造成了不可小觑的影响，二轮加息来势看来会更加凶猛，明日之后，澳洲房市何去何从？

房价必会受到新一波冲击

CoreLogic 的数据显示，加息一周后，悉尼的房屋拍卖清盘率就下降了 3.6 个百分点至 58.7%，为两年来的最低水平。墨尔本下降了3.8 个百分点至 64.6%，是年初至今最低点。

拍卖清盘率下降预示着房屋价格即将下降，这种情况在悉尼和墨尔本尤其明显，不少买家或退出市场，或采取观望。

最新数据显示，5月，悉尼房价下跌1%，墨尔本房价下跌0.7%。布里斯班和阿德莱德房价涨幅也缩至0.8%和1.8%。

马上，新一轮加息又要来临，房价会崩吗？

可以肯定的是，未来半年至一年，房价可能还会再跌几个甚至十几个百分点，但要说崩盘，恐怕有些杞人忧天。

利率是一把双刃剑，既然有人受伤，那么就会有人得利。

受伤的人，实际就是净债务人（net borrowers），是指债务总额大于存款总额的个人或家庭，比如一个只有2万澳元存款，但却负债20万澳元的家庭，那么在不考虑其他条件的情况下，这个家庭的净债务就是18万澳元。

同理，当利率上升时，虽然净存款家庭的贷款成本也在上升，但是这类家庭通过定期存款或国债等投资所获得的现金流将大幅上升，轻松对冲贷款成本，所以自然成为了赢家。

此外，市场的几点趋势，也表明了澳洲房价并未被逼到绝路。

首先，目前，澳洲所有首府城市房屋空置率已降至历史最低水平，再加上新建房屋审批量大幅下滑导致新房供应减少，这表明澳洲房屋市场仍处于极度短缺的状态。

其次，澳洲已经完全开放，移民正在回归。

另外，相信未来工党的“帮助买房计划”定将增加房屋需求。

澳洲楼市未来走向何方？

上一部分我们说了，随着澳洲国境的全面开放，以及澳洲经济和居民生活质量在疫情之下都体现出了惊人的韧性，让澳洲这个移民天堂的吸引力变得更加强烈，移民数量的增加也将毫无疑问带动地产价格。

下面我们再来看一个非常关键的数据——澳洲民用住宅地产规模高达10万亿澳元，按照一些主流机构预测的，澳联储加息将导致房价下跌15%来计算，相当于澳洲房市将蒸发1.5万亿澳元！

要知道，地产这一类不动产是经常被用于抵押的，一套价值100万澳元的房屋可以通过抵押获得的贷款数量，一定是高于一套价值85万澳元的（房价下跌15%）。

换句话说，地产价格的下跌还会引发蝴蝶效应，在一环扣一环的经济体中，逐环扩大其破坏力。

所以，从经济决策者的角度来看，房价可以小跌，但是不能轻易大跌。

另外现在，澳联储在加息步伐和力度上的周旋空间仍然充足——如果出问题了则可以暂停加息。

因此，房价在短期的波动也许会是部分谨慎的投资者的价格行为，但是保证房价的长期稳定却是澳洲政府的首要任务。

而且，当人们逐渐适应加息周期后，房价必将重新回到上涨的通道上来。

结语

那么，现在是入市的好时机吗？

每个人需要根据自己的需求进行判断，但总的来说，房市的狂热期已经过去了，现在入市面临的是待售房屋数量增加和竞争减少的局面，意味着以更理性的价格买到合意房屋的机会在增加。