【今日澳洲1月21日讯】澳洲房价已经下跌了一年多，最大、最昂贵的房地产市场悉尼和墨尔本的跌幅越来越大。许多人都认为，这种下跌还会持续一段时间，但目前唯一的争论是，从高峰下跌的幅度到底会有大。

据《悉尼晨锋报》报道，经济低迷已经给住宅建设造成了影响，导致建筑审批和活动大幅下降，尤其是公寓建设，同时整个行业的就业率也下降了。

许多人现在面临的问题是，房市的衰退是否会导致其他非住房领域的类似疲软。特别是消费支出，这占国内生产总值的50%以上。

对绝大多数澳洲家庭来说，家庭住宅是最大的财富储备。随着许多地区的价格下跌，包括人口最多的地区，人们越来越感到不安，担心消费者会开始退缩，给更广泛的经济增长带来下行风险。

就这一点而言，没有正确或错误的答案。一些人认为家庭财富的减少会抑制家庭支出。然而，另一些人认为，强劲的劳动力市场条件，以及立法和潜在的所得税进一步削减，将能够抵消住房带来的负面财富效应，让家庭在未来一段时间内保持支出水平。

对澳新银行澳洲经济负责人David Plank来说，决定未来的可能是收入方面，而不是房市衰退。

他在给客户的说明中表示：“我们认为，很难论证房地产低迷不会对财富产生影响。我们认为，近年来家庭储蓄率下降的部分原因是财富增加。至少，我们预计房价下跌将导致储蓄率的稳定，就算没有上升的话。”

家庭财富的变化经常对家庭的可支配收入水平产生影响。近年来，储蓄的可支配收入比例一直在下降，这表明在收入增长疲软的时代，更高的财富水平鼓励家庭减少储蓄，以维持支出水平。

现在财富水平一直在下降，不仅仅是因为房价下跌，还因为澳洲股票市场最近的疲软。澳新银行认为，这一趋势停滞不前或略有逆转，对经济的大部分前景产生了疑虑。

对Plank来说，如果家庭开始通过增加储蓄来保持稳定，收入水平则发挥这关键作用，决定了房市疲软是否会导致家庭支出放缓。

他说：“储蓄率的稳定对家庭消费意味着什么，将在很大程度上取决于家庭收入的变化，由于财政状况的改善，政府可能会在今年的选举前提出减税，这将大大增加可支配收入。我们还预计，只要就业增长保持强劲，工资增长将在2019年和2020年有所加快。这些因素将意味着，家庭储蓄率可以稳定下来，也不会大幅降低家庭支出。”

Plank还表示，目前的情况有些独特，他指出，房地产市场的低迷主要是由于引入了更严格的贷款标准，而不是由更高的抵押贷款利率驱动的。

他说：“过去房价下跌是由利率上升引起的，更高的利率预计也会减缓家庭支出。这次房地产低迷的最初触发因素与过去不同，因为信贷供应收紧，而不是利率上升。这种差异可能意味着房价和消费之间的关系比过去要弱。 ”

Plank表示，信贷条件收紧也可能是去年年底澳洲新车销量大幅下降的原因，这给房价下滑对家庭可自由支配支出的影响带来了不确定性。

Plank表示，这种不确定性意味着，财富水平和家庭支出之间的联系可能不像过去那样紧密，但他承认，近期趋势表明，未来一段时间家庭支出的下行风险，包括可能出现比预期更大的放缓。

（图片来源：网络）

澳新银行预测，悉尼和墨尔本的房价将从上一个周期高峰下跌15%至20%，该机构表示，这种情况将导致澳联储推迟提高官方利率，直到2020年下半年。

金融市场则持不同观点，认为澳洲联储在今年11月前，将现金利率下调25个基点的可能性约为50%。越来越多的经济学家也采纳了这一观点，包括Capital Economics，它现在预测，澳联储将在明年年中之前两次降息。

从澳洲国内角度来看，未来几个月，关于房价、就业、通货膨胀和家庭支出的最新数据，可能会决定澳联储更宽松的货币政策设置是否合理。

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