「专家专栏」限购取消是救活市场还是吹起泡沫?,锦尚财富管理中心微信公众号文章

日前，安徽12部门联合出台意见，规定取消住房限购限价，同时鼓励农民退出宅基地进城购房，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房的，当地政府给予一次性购房奖励。截至目前，除北上广深4个一线城市和三亚外，各地已全部取消限购措施，楼市迎来政策宽松时期。

　　安徽这个时候退出限购，可以说确实是应了“救市”的呼声。以芜湖为例，安徽的第二大城市，被商业地产包围，每隔不到三公里就有一家购物中心。尽管购物中心满街都是，但每一家购物中心的人气都不够，芜湖很多人都喜欢去南京消费。购物中心过剩，写字楼的日子同样难熬，芜湖的商业地产去化周期差不多需要60个月，写字楼市场对可以说是处于瘫痪状态的。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年5月，芜湖住宅均价继续下跌，跌幅位于全国第四位。

　　然而，目前股市一路看涨，北上广深房价开始被推高，整个社会舆论都在炒作房地产市场回暖，那未来政策的宽松会不会带来市场的轻松？以芜湖为例的房地产市场，在不冷静的投资者的推动下，会不会吹起房价更大的泡沫呢？

　　说起泡沫，投资者一般会感到恐慌，官方也不愿意明确表态。那么泡沫到底是什么呢？泡沫经济，是指资产价值超越实体经济可承受的程度，使其极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量的投机活动所支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。比如，温州的楼市一度被炒房团推高到每平米6万元，超出了刚需购房者的购买能力，也远远超过房产本身的价值；而一旦游资撤走，高房价也就失去了支撑，因此很快跌回到了平均每平米2万元的价格。

　　广义上说，市场价格高于资产本身价值，就是产生了“泡沫”，但在合理空间的涨跌能带动资金的流入流出，增强了资金的流动性。只是更多时候，交易价格远远高于资产价值，从而吸引把本应该投入到更有助于经济长期发展和社会幸福的资源，配置到了短期可以带来投机收益，但中长期没有价值的领域，因此造成了社会资源的极大浪费。

　　而且资金都被引到了那些不创造价值的领域，而且虽然这些资产的价格居于高位，但是却产生不了大量的现金流。无论是股市，还是楼市，投资者由于不切实际的高收益而进入市场，大量的资金就此固化。因此在泡沫破裂时，这些衍生的泡沫往往会沉淀大量的资金，导致全经济领域流动性的枯竭，并进一步引发经济增速上不去，整体呈现衰退现象。

　　另外，泡沫的崩盘，会带来市场和社会中预期的突然转向。在泡沫中习惯了资产价格高速上涨的投资者，投资的信心会在崩盘过程中被迅速碾压殆尽。这种投资者信心的丧失，对于任何一个国家今后资本市场和经济发展，都无疑是不利的。

　　泡沫的另一大危害是在泡沫破裂之后，会带来全社会的巨大财富损失。说到底，泡沫化投资是个抢钱的游戏，你赚的钱来自你的博弈对手。正因为泡沫化投资是与人博弈，而不是与公司博弈，这很类似行走江湖打家劫舍，干的都是刀口舔血的斗殴买卖。因此，泡沫破裂将引发的居民生活水平明显下降，财富分配不公平的进一步加剧。

　　投资市场泡沫其实就像卡布奇诺咖啡上面的奶泡，奶泡让咖啡更美味，而市场泡沫让投资预期是那么的诱人：只是没有泡沫的咖啡可能会不好喝，那么没有咖啡的泡沫呢？同样的道理，没有实体经济支撑的投资项目，未来的发现很可能只是“看上去很美”。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”;新浪微博：Victor刘磊