最近，中国楼市出现了冰火两重天，一方面是一线城市销售状况好转，另一方面是忌讳莫深的空置率和库存量；中国房地产观察也是冰火两重天，一方面是从一片下降的数据中，使劲挖掘稀有的“增长”，然后放大100倍以体现楼市回暖，另一方面只会喊“崩了崩了”，既没有数据也没有分析，只是迎合了买不起房的人的心理。过去十年，中国房地产市场在上升通道中，买房就能赚钱的观念已经深入人心，从而忽略了，在正常的房地产市场中，房地产投资不是随便买买就可以赚钱的。以澳洲为例，过去40年，房地产市场总体上是上涨的，可是投资澳洲房产的国人却只有不足一成是盈利的——以中国十年的房地产经验，去迎战一个近百年发展历程的市场，用想当然的态度判断市场，难免会产生认识偏差。
说回国内楼市，无论是看涨还是看跌，判断市场都需要有数据和理论来支持。昨天笔者从统计局的房地产投资与市场销售数据入手，分析了未来房价的走势；今天笔者尝试把房地产放置于宏观经济体系内考量，看看为何说房价上涨无力，即将进入下行阶段。
2014年以来，中国经济下行压力的加剧，经济上面临的很大的一个风险，便是金融风险。银行信贷曾是调节经济发展的重要杠杆之一，就拿房地产来说，如果没有银行信贷的支持，开发商很难迅速筹备资金，支付土地出让金，盖起大楼；如果没有按揭贷款的支持，几乎没有人可以买得起房子，房地产市场的繁荣也无从谈起。银行信贷在某个层面上，推动了GDP的发展，然而，这个比重如果过大，就会出现危险，通常所说的“经济泡沫”就是这个意思。因此，这个时候，就需要改变经济增长模式，不再依赖银行信贷和负债来促进经济发展——这个过程可以称为“去杠杆化”。
那么，这个与房地产市场又有什么关系呢？我们可以从一个故事来看这个问题：
1910年，美国爱达荷森林野火烧毁了300万英亩左右的林地，造成了至少85人丧生。此后，政府高度重视，组织力量扑灭野火，保护森林。殊不知这带来了灾难性的后果——有些耐阴的林木缺乏野火的“清理”，过分增长。导致林区密度过大，成了“超级火柴盒”，一旦起火破坏力惊人。
在经济生活中，经济衰退就像野火，可以清理掉庞氏融资（即债务人的现金流既不能覆盖本金，也不能覆盖利息，债务人只能靠出售资产或者再借新钱来履行支付承诺）、投机融资的经济体。这时如果靠经济杠杆拼命压制经济衰退，最后就会酿成超级野火。2008年金融危机，中国政府4万亿救市，并促进接下来几年内经济高速增长；结果到了今天，严重的债务危机出现了。未来要想化解这次危机，最有效的手段就是“去杠杆化”，即不再增加新的负债，从而降低市场预期，削弱庞氏融资和投机融资的市场行为。但削弱的过程中会对房地产投资者的资产造成影响，因为整个市场需要降低库存量以平衡债务，控制负债资本。库存量需要市场来消化，集中去库存的过程，会加剧市场供大于求的局面。因此，控制负债资本，“去杠杆化”的过程，实际上就是房价下行的过程。
那么，这个过程中，对房地产持有人会有多大影响？招商银行的一份报告显示：在中国富人里面，房地产在他们财富的占比非常高，约在60%-70%。所以，房地产泡沫如果真的破灭的话，对这些人的财富影响相当大，资产缩水；更要命的是，如果这些富人把房产作为融资工具抵押给了融资机构，那么其对于经济的破坏力更大——因为房产若是自住，房价的涨与跌并不会影响到整体经济的运行，而一旦房产成为的抵押品，那么房价的涨跌就会连带一系列的产业——这本身就是一种负债经济。
正因为有这样的破坏力，所以国家在尽力托市。然而该来的总会来，如果不经历楼市的涨跌周期，如果不借助市场波动淘汰掉不良资产，那么经济或许会在一两年内稍显繁荣，但长远地看，只是积累的更大的风险罢了。
降低资本负债、去杠杆化对房地产的影响是非常不利的。已经拥有多套房产的投资者，那就应该在真正去杠杆化之前，称楼市还有人叫好的时候，及时抛售套现。一旦楼市泡沫开始破裂，那摔坏的不仅仅是房价，还有就是投资者毕生积累的财富与幸福。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊
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