这回，我们要给大家带来一个东伦敦的精品投资项目。
在我们分析这个项目的过程中，我们发现，无论从什么方向看，这个盘的投资价值，都非常高。 我们先来点几个最主要的特点：
地处伦敦东二区大型改造区块内，改造现在才刚刚开始，因此现在的价格很低，1居室40万镑，2居室50万镑左右。在伦敦二区的范围，这几乎是价格最低洼的状态。而价格低洼，未来才有上行的空间。 等5-10年后周边地块改造完成时，整个房价往上走的空间很大。这是楼盘的房价本身。
因为现在的价格低，而周围交通好租房需求高，这里的租金回报率也很高，可以达到4.6%以上。 这通常是伦敦4-5区以外伦敦房子的租金回报率。在伦敦二区能找到这样的地方，很不容易。
作为住房根基的交通，这里不成问题。5-6分钟走到地铁站。而地铁到Bank的老金融城或者金丝雀码头的新金融城，都在15分钟以内。
房子完工时周边的大学校区也一同完工开始招生，无论是学生租客还是新老金融城的上班族，给这里提供了足够的租客。
如果把这里作为投资，可以在租金上拿到跟国内中低风险理财产品类似的现金流 （每年4.6%）。 而房价本身还能跟进伦敦的走势，作为价格低洼地，上涨幅度要大于伦敦平均水平。 （10年周期年均7-10%左右）
如果把这里作为自住，推荐在伦敦读书或者刚刚开始工作的年轻人。 一可以享受这么一个有品质的开发商，二这个盘的升值潜力足够大，未来有了家庭想要换房的时候，自己这套房子的升值水平要大于伦敦平均升值水平。
下面就是我们对于这个盘的分析报告
【项目介绍 - 金淼水岸】
项目优势：
楼盘临河而建，风景秀丽，是附近建筑群落中最高的楼盘。全年采光无遮蔽，高层视野开阔，大伦敦景色尽在眼底。
交通位置便利，东伦敦枢纽，离市中心“一步之遥”。从Bromley-By-Bow地铁站到金丝雀码头12分钟，到老金融城10分钟，到国王十字也只要20分钟。
租客来源稳定，有老金融城和金丝雀码头两大主力金领人群的居住刚需，又有将完工的伦敦大学学院东校区和伦敦艺术大学时装学院的学生租户。
楼盘刚刚开售，价格处在绝对低位，性价比极高。
一、地理位置优越，升值潜力大
项目地理位置优越，位于Bromley-by-Bow地区，隶属于Tower Hamlets行政区。地理位置就在老金融城和新金融城金丝雀码头、与蓬勃发展的斯特拉特福三者之间，极为优越。
在这里，尽享河畔生活的舒心惬意。项目位于Bow Creek，Lea以及Limehouse Cut三条泰晤士河支流的交汇处，风景优美，所以起名为金淼水岸。
河滨景观能增加约24%的房产价值，运河附近住宅平均房产价值增加了18%。
我们再从卫星图上解释一下这个改造区本身。
上面图里的左边，是伦敦东二区的住宅区（这片住宅区再往西就是Bank老金融城）。 而右边部分，是伦敦东三区的住宅区。
北面，是Stratford的伦敦奥运公园。 南面，就是新金融城。
而这几块地区中间夹的一块地，在历史上被用做了各种仓库和轻工业厂房等。 直到伦敦不断发展，这块地逐渐被四周的各种住宅区包围。
终于，当地政府决定，对这块地进行区块改造。 也就是中间我（ID：fangquanuk）圈出来的改造区。
在未来的发展规划里，在改造区里会建立新的大学校区，住宅区，商场和写字楼等商业区，打造成东伦敦一个全新的社区。
而今天我们介绍的这个项目，正是在这个改造区中。
这也就是为什么，这个地块现在的房价比较低（因为周边都是仓库和厂房，没有什么生活设施），而未来改造完成后，这里房价增长的潜力极高（因为仓库和厂房都被拆光，建好全新的住宅，学校，商场，写字楼）。
如果说，这样对未来的前进，说起来可能比较虚的话，我们再来看看更实际的例子。
就在这个改造区北面的Stratford区。
之前，Stratford也跟这里一样，都是连成一篇的仓库和厂区。 直到后来伦敦申奥成功，伦敦开始改造Stratford周边区域建设成为奥运公园。 除了场馆之外，新建了各种住宅和商场。
伦敦政府前后在Stratford区域注入了120亿英镑的重建改造资金，最终拉动当地房价在5年内上涨了82%（Tower Hamlet区的同期房价平均涨幅仅为33%）。
这就是为什么，买伦敦大型改造区里的楼盘，是我一贯投伦敦房地产的投资理念之一。
金淼水岸（Three Waters）东伦敦腾飞的斯特拉特福德奥体公园和金丝雀码头这两大黄金宝地中间的Bow Creek板块，尽享辐射利好！将直接受益于“黄金走廊”的重磅规划，未来潜力巨大。根据预测，到2021年，该地区房价将增长35%。
该地区依然处在一个蓬勃发展的进程当中：
2018年，区政府完成了Bromley-By-Bow地铁站的翻新重建，设施焕然一新，容量加大，侧面佐证了地铁站辐射区域巨大人口流入的现状。
2019年底，伊丽莎白线Crossrai 1将竣工。对于整个东二区的发展却有着积极向好的预期。此时距离我们项目大楼交房还有两年的时间，现在还处于购房窗口期。
2021年，伦敦大学学院UCL东校区将面向学生开放第一栋楼，这个时间也是我们第一批交房的日期。未来进入东校区的学生预计将会有10,500名，而当地符合学生住宿要求的公寓却是相当稀少的，可以预期的是这个项目房子绝对不愁租。
2022年，设立新校区的Sadler's Wells Theatre剧院，BBC现场音乐录制基地，伦敦艺术大学时装学院（耗资3.36亿英镑，迁入5,500名学生和500多名员工）以及伦敦大学东校区将全面开放招生，这也是我们项目整体竣工的日子。
此外，V&A博物馆东馆，政府机构如英国金融市场行为监管局(英国金管局，FCA)、伦敦市交通局(TFL)、英国癌症研究基金会(Cancer Research UK)和英国文化委员会(British Council)、联合国儿童基金会UNICEF英国总部办公室等也会陆续迁入。
英国国家芭蕾舞团、Three Mills电影制片厂、伦敦电影学院等即将入驻。
来看一组相关数据：过去五年间，斯特拉特福德地区房价上涨了82%；过去十年，Bromley-by-Bow车站周边，即金淼水岸（Three Waters）项目附近，房价上涨了67%；预计到2021年，本地区房价还将增值35%。
回到现在来看，大量的潜在增值因素和利好消息没有完全释放，房价处在当然的低位，性价比极高！
二、交通
金淼水岸项目门口的地铁站和轻轨站直通伦敦市中心和金丝雀码头，不管是上班还是上学，算上步行路程，通勤都在20分钟之内，可以说是非常方便！
项目步行6分钟抵达Bromley-By-Bow地铁站，或者步行10分钟即可抵达Devons Road轻轨站。
从项目大楼出发乘坐Devons Road轻轨或者Bromley-By-Bow地铁，
6分钟可达特斯拉特福体育馆（Stratford站），10分钟可达利物浦街，12分钟抵达金丝雀码头，17分钟到达伦敦城市机场，19分钟可到O2体育馆，21分钟到达市中心的邦德街，25分钟左右能到威斯敏斯特，科文特花园和国王十字。
居住二区，享受一区交通的便捷！
如果面向的租客是学生，或者本就打算用作“以房养学”，从金淼水岸项目大楼出发，抵达伦敦玛丽王后大学17分钟，伦敦国王学院27分钟，LSE 30分钟，UCL 35分钟。
这个项目作为大学学区房绝对是一个好的选择。与其给孩子花大价钱租房，还不如用租房的钱付首付，贷款买房，读大学期间，还能把空余房价租出去，赚点零花钱。大学毕业后，可以卖掉赚资本升值，也可以留着算作海外资产配置。
2019年起，这里的交通将更加便利，从金淼水岸项目抵达Stratford站只需要6分钟，而横贯铁路女王线将在Stratford设站，到老金融城的Liverpool Street仅需7分钟，到购物街Bond Street15分钟，希斯罗机场也将仅需48分钟。
与此同时，伦敦交通局、当地政府及伦敦开发公司计划投资超过900万英镑用于升级该地区的交通基础设施。交通的改善无疑会推动当地经济的发展，而经济的发展从根本上推动房价上涨。
三、为什么这套房适合投资，又适合什么样的人自住
看完介绍，你大概会知道为什么我们会推荐这个楼盘。
从投资的角度上来说，
租金本身，这里的房价不太贵，所以租售比可以很高。 年租金回报才可以达到4.6%。 而4.6%这个水平，在伦敦的新楼盘里相对比较难达到。 通常来说，只有一些比较破价格比较低的二手房或是一些在4-5区以外的新房才可以达到这样的租金回报率。 而这个楼盘在伦敦东二区这么一个比较便利的位置能达到这样的回报率，在伦敦二区范围内很难找到这样的新盘。 稳定的租金，就是稳定的现金流回报。
房价本身，我们评估一个房子的房价涨不涨，要看地理位置，看周边交通，要看周边需求，还要看房价本身高不高。
从地理位置看，这个楼盘地处改造区，未来发展潜力大。
从周边交通看，这个楼盘离地铁站进，去主要的地点方便。
从需求看，这里去金融城近，未来周边新建成的学校需求大。
而从房价本身看，目前伦敦80万镑以下的房子都可以当成是刚需房。也就是伦敦普通上班族的家庭未来能买得起的房。 这些人将会是未来托起伦敦刚需房价的主力军之一。 而本身一居室40万镑，二居室50万镑的价格，也在大伦敦平均价格范围内（综合新房和旧房的总体平均价），而低于伦敦新建楼盘的均价。
从这几点看，房价本身的增值潜力也很大，即资本增值。
以上都是作为纯投资的角度， 那如果是买来自住呢？
这个楼盘适合两种自住的人，在伦敦读书的学生，在伦敦刚毕业开始工作的新白领上班族。
作为学生，从这里去几个伦敦主流大学的交通时间不算特别长，而且价格要比伦敦市中心大学周边的房子要实惠太多。 如果在这住4年，房价的涨幅几乎可以把几年的学费赚回来。 也就是以房养学的概念。
如果是刚毕业的白领，目前还不太有建立家庭，小孩读书的需求的话，也可以把家安在这里作为自己的第一套房。 价格低，设施好，在首付和还贷上也不会有太大的压力。 同时这里增值潜力高，在未来成家有小孩后换房时，这里的收益也会更大。
如果我们打算现在花40万买一个小房先住着，打算5年后再换一个大House, 你是下网买到5年后涨到55万的房，还是5年后涨到65万的房呢？
这也是为什么，哪怕是自住，如果是为了学区，生活环境等因素买在伦敦豪宅区而可以不太考虑未来升值潜力，如果是第一套房，未来还考虑换房的，那升值潜力同样要考虑在内，作为重要因素。
四、项目内景
金淼水岸项目配有24小时礼宾服务（CCTV监视器），无线防盗警报；音频视频录用系统；花园（包括屋顶花园），私人阳台景观；
仅供住户享用的私人电影院，大厅，邮箱走廊，电梯；自行车库，电车充电站；由能源中心供暖和供应热水，散热器全程采用局部恒温控制，整栋房子带有通风系统和LED能源灯； 热和烟雾探测器；家用消防水喷淋系统；该项目所有的公寓可享用10年英国国家房屋建筑委员会保修（NHBC）。
项目由知名室内设计师操刀户型布局和装修风格设计，身临屋内就可以感受到几何线条特色搭配带来秩序感和平衡感
挑选了风格典雅的室内设计，人字形地板，天然防溅橡木板，与河滨风格契合。传递独特的设计风格和文化
房间内每个角落设计周全，最大限度平衡了存储和生活的空间
细致入微... 充分享受城市美景或者水景
品位和审美有保障
精妙生活，触手可及
周末还可以约上朋友三五小聚
惬意生活
五、项目其它信息：
交房时间：预计2022年一季度
单身公寓Studio售价37万英镑起，套内实际面积40.8平米起；
一居室售价40万英镑起，套内实际面积55平米起；
两居室售价50万英镑起，套内实际面积75平米起。
产权：999年（从2004年开始算）
物业费：每平方英尺每年4.66镑
地租：
Studio 每年250镑；一居室每年250镑；两居室每年300镑；三居室350镑。
付款方式：
2500英镑预定金，交换合同时付款10%，距交换合同之日起12个月付5%，距交换合同之日起18个月再付5%，交房时结清尾款。
咨询项目的具体价格，户型图等细节
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房产圈的结尾提示：
无论是投资还是自住，金淼水岸都是一个不错的选择。
首先，价格低，性价比高，出租收益率也高，能罕见地在伦敦达到4.6%，如果算上房价上涨和英镑日后升值的话，还能再赚一笔！
其次，升值潜力大，随着英国横贯铁路女王线明年全线运营，项目所在的东伦敦地区绝对会迎来更快速的发展新时期。更多的企业，商户，大学都将纷纷入驻，人口也会源源不断地流入，随着英国住房短缺危机的加剧，供不应求的情况下，必然推动房价上涨。
第三，随着伦敦大学学院东校区和伦敦艺术大学时装学院入驻项目所在区，未来，将有超过110,500名学生来到这一地区！学生租客可以保证房子绝对不愁租。而选择自己住的白领们，买下来后也可以实实在在感受到升值速度快的房子，未来换房得到的诸多好处。
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