换个角度看房“疯”
-- 澳洲地产之房租篇
写在卷首
澳洲的房地产从2013 年开始了一轮上涨热潮，伴随着不断上涨的房价，公众舆论对澳洲房价是否存在泡沫争执不休。下至普通百姓茶余饭后的火热谈资，上至各类机构、商业银行不停发表报告时贬时褒，就连央行“老大”也发布报告来参与讨论房价是否被高估。《澳洲财经》曾多次撰文讨论和分析澳洲地产是否存在泡沫，此次主题就换个角度，从房屋出租表现来观察澳洲目前的地产市场。
房屋租金收益率是投资者对住房投资的考量因素之一。住房市场中的租金房价的比例相当于股票市场中的股息价格比，可以理解为住房的投资回报率，能够体现房屋供求关系，也可用于衡量住宅市场的价格是否合理。许多机构会将房屋租售比用作衡量房地产泡沫的标准之一。但在进一步分析澳洲房屋租金走势之前，我们还是首先来回顾一下澳洲各大城市在2015 年第一季度的表现：
第一季度澳洲地产走势回顾
悉尼地产走势在2014 年末被墨尔本短暂超越一段时间后，2015 年第一季度重新强势回归，荣登第一宝座。截止2015 年第一季度，悉尼房屋别墅中位价已经达到78.16 万澳元，过去12 个月的涨幅达14.9%，公寓房中为价为60 万澳元，年增长率为9.7%。墨尔本位居第二，过去一年独栋别墅的涨幅为6.0%，中位价为56 万澳元，公寓房的中位价为44.5 万澳元，涨幅为2.4%。
在其他的首府城市中，布里斯班、阿德莱德、堪培拉的房屋平均涨幅分别为2.7%、2.2%、1.5%，但珀斯、霍巴特和达尔文的房屋价格出现了下滑，跌幅分别为0.1%、0.3% 和0.85%。在今年4 月的上半月，悉尼的拍卖清盘率已经高达创纪录的86.8%，上北岸地区更是录得惊人的96.6% 的清盘率。目前，澳洲各大首府城市的房价走势已经出现了明显的分歧。
租金走势
虽然澳洲投资者和开发商热情高涨，房屋供应量大幅上涨，但是澳大利亚各大首府城市的租赁市场仍然抢手。总体而言，第一季度全澳独栋别墅的周租金上涨0.8%，公寓房周租金上涨0.4%。
悉尼仍然是全澳房屋租金最贵的城市，即使当地地产投资活动非常活跃，但仍未解决住房短缺的问题。别墅的租金中位价高达每周520 澳元，公寓房的租金中位价为每周500 澳元。而在过去10 年里，悉尼大都会地区租金整体上涨4.3%，新洲整体中位价上涨5%。在2014 年第四季度中，悉尼外区租金上涨2.4%，中区下降1.0%，内区上涨1.7%，整个大都会地区的租金中位价持平，保持在每周490 澳元。
墨尔本在第一季度的租金增长也非常强劲，别墅的租金增幅达2.5%，公寓房的租金增长了1.4% 分别达到每周390 澳元和370 澳元。然而布里斯班、阿德莱德、堪培拉和珀斯地区这一季度的房屋租金和上一季度基本保持一致。霍巴特的房屋租赁市场依然走俏，在第一季度独栋别墅租金上涨3.1%，年增幅达6.5%，目前租金为每周330 澳元；而公寓房则上涨3.7%，年增幅更是达到了12%，目前租金为280 澳元一周。达尔文地区的租金出现了下滑，独栋别墅和公寓房分别下滑1.9% 和3.7%。
出租空置率
2015 年第一季度，所有首府城市别墅出租空置率都低于2.5%，其中有三个城市的别墅出租空置率为2%，公寓房出租空置率为2.6%，平均出租率为2.5%。布里斯班、珀斯、达尔文和堪培拉几个城市的公寓空置率3.0% 或以上，而达尔文的公寓房空置率已经接近于5%。
租金回报率
从出租回报率来看，悉尼和墨尔本并不是表现最好的城市，房价较低的几座城市成为了相对理想的投资对象。独栋别墅租金回报最高的城市为霍巴特，其回报率达到了5.5%，达尔文和布里斯班紧随其后，分别拥有5.16% 和5.0% 的回报率。而公寓房有5 个城市达到了5% 以上的回报率。达尔文是公寓房出租回报最高的城市，回报率达到了5.78%，霍巴特的公寓回报率同样高达5.74%，阿德莱德和布里斯班分别为5.28% 和5.19%。
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