2010年至2019年，各大首府城市综合住房中位价格上涨了40％。悉尼和墨尔本的房价上涨幅度更大。

这十年是全澳房价飞升的一个时期，Domain认为这是由五大因素造成的。然而这些因素还能帮助澳洲房价在20年代继续上升吗？突破新高吗？

在过去的十年中，各大首府城市综合住房中位价格上涨了40％。悉尼和墨尔本的房价上涨幅度更大。

然而在2017年-2019年上半年这段时间内，全澳范围内一直在持续自2017年10月开始的低迷螺旋。2019年6月，CoreLogic的全国房屋市场指数在公布了最长和最大的房屋价格修正值后跌至最低点记录。在2017年10月的市场峰值和2019年6月的低谷之间，国家指数下降了8.4％。

自6月份触底以来，CoreLogic的全国指数反弹了4.7％，其中11月份的月度增长率是2003年以来的最高水平。

在过去的十年中，巨大的公寓建设热潮改变了悉尼，墨尔本和布里斯班的城市天际线。在过去的十年中，建造了超过700,000套新公寓，单元和联排别墅，此外还有超过一百万套新房屋。

这十年是全澳房价飞升的一个时期，Domain认为这是由五大因素造成的。然而这些因素还能帮助澳洲房价在20年代继续上升吗？突破新高吗？

历史低利率

利率下降可以说是澳大利亚乃至全球房价上涨的主要驱动力。澳洲储备银行的研究表明低利率是澳大利亚房价快速增长的原因。利率降低1%可以使住宅价格在两年后上涨8％。

澳洲联储的现金利率在2010年1月为3.75％，到年底升至4.75％。随着澳洲经济从全球金融危机中反弹，澳储行提高现金利率，经济得到蓬勃发展。

之后几年澳洲经济放缓，失业率从2011年的5％上升至2014年底的6.3％。为应对这一经济局面，澳大利亚央行在2011年至2013年期间不断降低利率，在2015年和2016年总共降低了100个基点。近三年的稳定之后，澳大利亚央行在2019年6月将现金利率下调了25个基点，然后在7月和10月又下调了两次。澳洲现金利率目前处于0.75的历史低点。

较低的官方利率压低了房屋贷款利率。住房贷款贴现利率在2011年为7％，但现在仅略高于3％。

利率变化对房地产价格的影响已在2019年下半年显现出来。澳洲联储在2019年的三次降息是悉尼和墨尔本房地产市场转好的主要驱动因素，其他城市也将紧随其后。央行更是宣布2020年可能再次降息，这次降息将会创造新的历史低点可能会助长2020年房市冲向新高点。

银行借贷增加

低利率吸引房产投资者和购房者增加借贷，间接引发房价成螺旋式上升。

在10年代初，住房信贷增长了8%以上，在中期增长了7％以上。购房支出在家庭可支配收入中所占的比例从2010年的118％也跃升至2019年的140％。

在10年代中期，投资者信贷的快速增长使得银行监管机构APRA引入了新的规则以减缓投机性贷款：第一步是将对投资者抵押贷款的增长限制在每年不超过10%。2017年3月，APRA的第二项主要干预措施是将仅利息贷款限制在新抵押贷款的30％以下。这些干预措施成功地减缓了投机性放贷，也影响了2017-2019年的房价发展。

进入到2019年以后，贷款政策逐渐放松，进入新的20年代，贷款政策对房市发展有着至关重要的作用。

人口增长

人口增长加快刺激住房需求高涨，特别是在澳洲的主要城市。但是在10年代的前几年，建造的住房数量不足以跟上不断增加的人口。

据最新数据，2010年3月至2019年3月，澳大利亚的人口增加了340万人。澳大利亚的人口增长速度几乎快于所有其他发达经济体。

澳洲人口除了自然增长，还有移民人数的增加。从2000年到2007年，每年的净海外移民人数为13.6万。自那时以来，澳洲新增海外净移民人数平均每年达到228,000。其中临时移民是净海外移民增加的主要原因。

与前十年相比，10年代有更多的技术性工人移居澳大利亚。国际学生也是临时移民人数增加的主要推动力。在2018-19年度，澳洲共发放了405,742个学生签证，高于10-11年度的250,438和2001-02年度的153,756。

与人口增长带来的住房需求激增相反的是澳洲住房供应数量不断减少。据澳洲国家住房供应委员会统计，2011年澳洲住房短缺数量达到22.8万套。新南威尔士州住房供应缺口最大。过去几年随着公寓建设热潮的展开，住房短缺得到缓解。

但是由于人口增长保持强劲，而2019年的建筑活动放缓，住房供应短缺很可能会再次出现，势必引起之后房价的上涨。

东海岸公寓建设热潮

公寓建设的繁荣改变了东海岸的城市，并且是限制公寓/单元价格的主要因素。除珀斯外，在所有主要首都，单价中位数的涨幅均远低于2010年代的房价中位数（见表）。

公寓建设在10年代中期起步，繁荣时期集中在悉尼，墨尔本和布里斯班。2015年，新南威尔士州批准了31,630套中高层公寓，高于2010年的9,363套。维多利亚州受批准的公寓数量从10年的12,907套激增至2015年的20,985套。2017年公寓建设在墨尔本和布里斯班达到顶峰，2018年在悉尼达到高峰。

公寓数量的增加改变了悉尼，墨尔本和布里斯班的城市天际线，也提高了澳大利亚的住房可负担能力。在2019年第二季度，悉尼住房负担能力提高2.4%，墨尔本住房负担能力提高3%。