投资房是买House 还是Apartment
作者： Michael Pang
投资房买apartment还是买house,相信这是大多数持有资金的投资者经常考虑的问题。众所周知，apartment尤其是CBD商圈范围内的建 筑，租金回报率高，公用设施齐全，交通方便，易于打理；可是物业管理费开销大，停车不便，而且升值潜力不如相同地段的house。可是house在租金回 报率上处于劣势，而且占地面积大，打理起来很不容易；但是house的升值潜力不可小觑，如果地段选择得好，五年升十万不是没有可能。那做为投资者，我们 到底应该选择哪项作为我们的投资目标呢？其实这完全取决于你个人的实际能力及个人投资目标。所谓实际能力包括投资者能拿出多少首付的能力以及每月偿还贷款 的能力；投资目标则是指投资者的投资行为是以赚快钱为目的，赚小钱为目的，还是以长期持有赚取高额回报为目的。在这里我们来举几个相关的例子来解答这个问 题。
现有A、B、C、D四位投资者，四个人现阶段的年收入都是税前$60000。
A君拿出首付11万，贷款80%，购买了CITY的一处价值55万的2 Bedroom apartment楼花，因为大楼还没有建，所以省去了房子部分的印花税。将近两年后，大楼接近完工，A君在settle之前将手中的 楼花加价3万（cash）转手，因为楼宇还未settle，所以A君未向银行还任何贷款的利息。所以两年下来，A君以11万的资金入市，在省去印花税，未 还银行贷款的情况下，净赚3万免税的cash。
B君同样拿出首付11万，贷款80%，购买了和A君完全相同的apartment楼花，可是他在等楼宇settle后选择了继续持有。B君以550/周的 价格将该套apartment出租，年租金收入为$28600。可是在该财政年度，B君在这套apartment上的年度开销如下：
Loan Interest: $440000 x 5%=$22000
Body Corporate：$3000
Council Rate:$1000
Water Rate: $400
Agency Deduct: $28600 x5%=$1430
律师费+会计师费：$1000
其它（汽油费、电话费）：$150
房产折旧：$18000
总计：$46980
B君年收入为税前$60000,如果没有该套房产，他的上税金额应为$3600+($60000-$30000) x 30%=$12600 （按2008年tax rate标准计算）；可是现阶段，B君在拥有该套房产后的收入情况就变成了$60000+$28600(rental income)-$46980=$41620，那么在这个财政年度，B君所应缴纳的税款就变成了$3600+($41620-$30000) x 30%=$7086。那么根据澳洲的退税政策，B君从ATO退回了$12600-$7086=$5514。因为这套apartment地处CITY范围， 位置相对优越，那么它的租金收入与养房开销基本持平，做到了以租养房，而且五年后这套公寓升值到了$605000（按年增长率3%计算），B君即时卖掉， 那么这五年内B君的收益就是$605000-$550000+$5514x5=$82570。
和A、B不同，C君拿出了首付10万，贷款80%，在距city25公里外的郊区买了一处占地400平米价值50万的house,因为位置偏远，所以租金不高，$300/周，年租金收入为$300 x 52=$15600。C的这套房子年度开销如下：
Loan Interest: $400000 x 5%=$20000
Agency Deduct: $15600 x 5%=$780
Council Rate: $1900
Water Rate: $450
房子维护：$3000
其它（汽油费、电话费）：$150
房产折旧：$0
总计：$26280
很显然，在这个投资方案中，首先，C的房子显然无法做到以租养房，每年要拿出$4400来补足银行贷款的差额；其次， house没有Body Corporate,每年维护房子的开销差不多也是$3000,但是作为房东，维修工作需要C君亲力亲为；第三，房屋可抵税亏损为$26480, C的年收入为$60000+$15600-$26480=$48920，可退税部分为$12600-($3600+($48920-$30000) x 30%)=$3324。那么在今后的五年，C需要每年往这个房子里继续投入$4400-$3324=$1076。可是五年后这栋house升值到 了$650000（根据过去5年墨尔本西区6%的增涨率计算），那么这时C如果即时卖掉房子，他的投资回报就 是$650000-$500000-$1076 x5=$144620。可是如果C做出另一个选择：基于house相对容易贷款的优势，C向银行申请re-finance，再次贷 出$150000x80%=$120000，那C就可以用这$120000作为首付购买了第二套投资房。那么在这过去的五年里，C的收益就是2套房子，按 照同样的方法继续操作，C所拥有的投资房会越来越多，在抵税方面就会越来越有优势，房子将来的升值前景也会越来越乐观。
D在这四人中最有实力，投资方法也最简单。首付直接拿出50万，贷款60%拿下东南区一座价值125万700平米大宅子，每年还款利息为$37500，随 便拿出去租一租，五年后，这套房子拿出来auction最终以350万成交，去除首付和五年里的还款利息，租金收入忽略不计，五年净赚280万。
以上谈的四个实例是常规情况下的比较，并没有将一些不可测因素考虑在内，包括土地用途规划更改、政府发展计划的影响以及移民政策的改变等等。在比较 apartment和house的不同投资方法过程中我们需要着眼于三个方面：1. 个人预算及现金流 2.租金回报率和税务利益 3.资本增值。租金回报率高的apartment可以减少投资者的还贷压力并且可以争取到更多的税务利益；House 的租金回报虽然相对较低，但是长期持有后资本增值明显，可以帮助投资者购买更多的物业。但是具体买哪一个就取决于投资者个人的预算和现金流了。以上四个投 资者中A的预算最少，于是A就选择了风险最低，回报最少的投资方法。B和C的预算略为宽松，但是C的现金流要高于B，他可以在每年退税之前向物业里 贴$4400,而且C在管理物业上投入的精力也多于B，那理所当然C就获得了比B更多的回报。无疑D的投资回报是最可观的，但是投入也是最高的。不同的现 金流以及不同的初始投资额度，直接决定了投资者的投资方向以及将来的回报率。一个成熟的投资者，应该在准备投资房产从三个方面做好详细的投资计划：
一、检查财物状况，确定投资目标，做出合理预算。
投资者需要检查所有名下资产，收入和支出，并统计出详细的数据，这些数据可以帮助投资者清楚自己的投资能力，确定投资的目标，并为这个目标做出详细的生活 预算。不要轻易怀疑自己的投资能力，其实只要一个投资人拥有合法的、稳定的工作和收入，那他已经拥有投资的首要条件了，而且绝不会惹上贷款麻烦。
二、获得贷款预评估
投资者可以从银行或者信任的贷款经理人那里获得贷款预评估。正规的贷款经理人是免费为贷款申请者服务的，他们的收入来自银行方面的提成。如果投资人还不确 定是否准备好要投资，不要申请多个预先贷款。因为每次申请的时候，银行都会调查申请者的信贷记录，如果有多个申请，银行可能会高估申请者的贷款风险，从而 拒绝这笔贷款。
三、对潜在的风险有足够的认识
如果说一个理想的购房计划是可以帮助投资者获得房产增值或者带来可观的收入，那么投资者是否有足够的心理准备去面对潜在的风险。包括购房初期突然增加的贷款利息，出租房空置期间的开销以及房价在短期内的波动等等。
各位准备投资房产的同学不妨对号入座，看看A、B、C、D哪个投资者的情况和自己最相似，祝大家在房产市场都可以斩获多多。也欢迎志同道合的朋友一起探讨有关房产的问题。
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