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节目介绍

在美国出租房屋，当房东不是一件轻松的事。美国有众多规定，如果不了解当地法律规定，房东很容易给自己引来麻烦。那么身为美国房东有哪些权利和责任呢？

本期节目，“Frank移民西洋镜”专栏从法律层面，为各位介绍在美国当房东必知的法律常识，做合法房东，毋踩坑。点击上方绿标收听完整内容，下方为音频讲稿。

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• 美国的房东协会和房客协会

房东或房产协会是由居住在特定城镇、城市或郡的房东、房产所有者以及房产投资者等个人所组成的组织。

房客协会(或房客组织)可能是由居住在某个住宅楼或社区的房客组成，或者规模更大一点，即某个郡或城市范围的房客协会。

联邦公平住房法案及修正案（The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments）禁止房东基于求租者或房客的以下特征而歧视他们：

(1) 种族

(2) 肤色

(3) 宗教

(4) 原国籍

(5) 性别

(6) 年龄

(7) 家庭状况――比如：因房客有小孩而区别对待（除了在老年住宅区里）；对怀孕妇女的歧视

(8) 身体残疾，或精神残疾（包括酗酒和曾经吸毒）

(9) 一些州法、地方法还禁止基于一个人的婚姻状况或性取向而歧视。 

房东选择房客时，可以用正当的商业标准衡量，如要求最低收入或以前房东给予肯定评价的证明，但是这些标准要平等地适用于所有房客。

• 房东如何选择房客

1. 房东给出租房屋做广告

2. 与求租者电话交谈

3. 向未来房客展示租屋

4. 求租者填写租房申请表

5. 对房客的筛选和调查求证 

• 如何签订租约或租赁协议

1. 租赁的类型基本的租赁类型包括：

(1) 定期租赁：指在一定的期限内租赁房屋，可以是按月租赁或按年租赁。 

(2) 期限租赁：在协议中，房东在一定的期限内向房客出租房屋。这种租赁几乎没有灵活性，但是又很稳定，通常而言，除了相互同意，解除这种租赁的唯一办法是一方违反合同。 

2. 租约和租赁协议租约或租赁协议列出了房客和房东同意遵循的租赁关系条款。它是法定合同也是非常实用的文件，包括很多重要事情的细节。

3. 签署租赁协议的重要性租赁协议是租赁的关键文件，列出了以下的重要问题：

(1) 租赁的期限；

(2) 房客须付的租金和押金的数额；

(3) 在租用房产里可以居住的人数；

(4) 由谁支付水电煤气等费用；

(5) 房客是否可以养宠物；

(6) 房客是否可以把房屋转租；

(7) 房东进入租用房产的权利；

(8) 如果发生诉讼，由谁支付律师费。 租赁协议应该是书面的，尽管大多数州都承认口头的。 

4. 联合签署人一些房东要求联合签署人（有时称为保证人）也在租赁协议和租约上签名，特别是租给学生的时候，因为学生大部分的收入都是家长给的。  

注意：租约一般不会因为房东卖掉房子或是房客死亡而终止。大多数预先印好的标准租约合同都会有一段关于继承人和执行人的说明。

• 房租和押金

在大部分州，法律并没有对房租金额有所限制，只要市场允许，房东可以随便收取。但是，在一些市和郡县，房租管制法案密切控制着房东可以收取房租的最大金额，而在Connecticut州虽然没有房租管制，但是如果房客认为房租过多，可以提出异议。 

在收到押金的时候，房东要给房客一个收据。很多州都规定房东必须给房客一个收据。以下的信息必须包括在收据中：

• 付款的数额

• 收到付款的日期

• 付款打算用于什么地方

• 收款人的名字

• 如果有代理人的话，要写明收取房租的房东的名字

• 房东或代理人的签名

• 房东维护和维修的责任

房东有责任保持房子可居住或适于居住。房东必须保持房子在结构上是安全的，包括地板、屋顶以及楼梯；保持供电、供热以及水管系统能安全使用；提供必要的冷热水；检查有没有害虫（比如蟑螂）的出没。但是，如果这些问题是由于房客自己的疏忽造成的，例如由于房客缺乏家务管理导致害虫出没，那么维修费可能是要房客来付了，如果没付的话，房东可以从押金中扣除。

• 房东进入租屋

房客有隐私权。

房东在没有得到事先许可的情况下不能进入房客的房间，除非真的发生了紧急情况，比如火灾或者浴室水溢满。房东在因为其他原因（比如进行修缮或向潜在房客展示该房屋单元）而进入房客的房间之前，必须提前通知房客。

• 房屋管理人

如果你好好考虑写一份职位描述，并且做些努力来招募和雇用一个好的管理人的话，你就会避免一些问题。 

案例：Frank是找其中一个房客，一个月少收他两百房租，由他去帮我向其他房客收取房租。大家都是给支票，哪些人晚付了，需要他帮我去催交然后罚款。也会请他带新人去看空屋，甚至一些工人来修理或置换，都由他来操作。等于就是一个住宅的经理。

• 驱逐房客

驱逐就是让房客带着他的财产搬离租屋或公寓，只有在房东向法院起诉了，证明房客有不当行为，而且该不当行为可以作为终止租约的证据的时候，才能合法实施。州法对于那些想要终止租约的房东有非常详细的规定。 房东必须严格的按照州法的规定和程序。

当终止租赁通知上的最后期限结束的时候，你的房客并不会自动被驱逐。在几乎所有的州，你必须提起一个驱逐诉讼，在你胜诉之后，郡治安官或者执法官会实际上驱逐那个在收到终止通知后拒绝搬走的房客。整个过程需要几周或者几个月，这取决于房客是否在法庭上对驱逐提出异议。  

注意：非法的驱逐

(1) 自行驱逐

房东如果在法律上走捷径，例如换锁或是停止水电煤气的供应，以达到把房客从租屋赶出去的目的，那么房东就要被处罚。 

(2) 报复性驱逐

如果房客依法行使任何权利或是寻求救济，房东就不能实施报复。这些受法律保护的权利包括：向有责任保证法规实施的政府机构申诉，抱怨房东违反法规、没有修理，以及组织或加入房客协会。

• 争议的解决

1. 协商 2. 调解 3. 仲裁 4. 诉讼

Frank：USLawChina美国法律联营网执行长，自1984年开始专注于美国移民事务至今。

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/节目制作：Mary/

加主播Mary个人微信：tanhaiwai001

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