2013年澳洲房市回顾与2014年房市展望

2013年已经过去，2014年已经来临，无数的购房者和投资者最关心的问题是： 2014年房市是涨还是跌？

在2009,2010年房市相对火爆，2011，2012年相对冷清的情况下，2013年的房市补涨也不算太意外。

在2013年中期，我当时与几个中介朋友聊天，普遍看法是这种火热会持续到年底，最后的房市发展也是这样，虽然尾声的清出率降低，但是房价没有跌，还有大量的买家在托盘。

那么2014年的房市会如何呢？

1. 澳洲经济及利率：澳洲经济仍然处于恢复中，制造业的裁员，Ford, Holden, 以及未来可能 Toyota 的关闭都会对其就业市场产生影响。在这种情况下，利息非常可能保持在现有的低水平，使买房者的还款压力不会太大。但同时一些人失业会被迫出售房产。

2. 人口增长：在现有的移民政策下，澳洲的人口出现了比较明显的增长，买房大军以中国和印度移民最为明显。商业移民，技术移民和毕业的海外学生将继续支持房市的增长。

3. 澳元汇率：在2013年房市大潮中，下跌的澳币起到了推波助澜的作用。我的一些客户出售了中国的房产在澳洲买房，澳币的贬值增加了至少 10% 的购买力。2014年初澳币的汇率为人民币5.4 和美元0.89，预计在这个基础上下跌的空间有限，也不排除有小幅反弹。

4. 澳洲股市：2013年全球股市暴涨，日本的涨幅达到50%左右，美国和欧洲也有非常亮丽的表现。澳洲股市的年度回报相对普通，预计2014年还要补涨。如果澳洲股市继续表现良好的话，会带动房产市场的高端部分一起成长，因为财富效应会有一部分钱从股市转向房市。同时如果股市继续走高，会有一部分之前在金融危机中吓到了的投资者把钱重新投向股市。

5. 中国经济与房市：根据人均收入计算，中国现在的房地产泡沫明显，一些城市，包括温州和鄂尔多斯，房地产泡沫已经或者开始破裂。从好的方面预计，中国房市持平或是小幅下跌，从差的方面预计，中国房市出现较为明显的下跌。如果是后者，将对已经出现疲态的澳洲矿产品出口产生影响。北京上海的房价十年涨了十倍，这种情况不可能长久维持下去。经济高速发展产生的土地和房产价格暴涨，这种情况历史上在日本，台湾和香港都出现过，现在正在中国和印度出现。历史证明，即使不崩盘，也无法长期以这种速度暴涨。如果中国的房市出现较明显的下跌，中国大妈的购买力肯定要大大缩水。在2013年房市的狂潮中，各个区，以及 House, Unit/Townhouse 和 Apartment 的表现也各有千秋，现就细分市场做逐一评论：

华人热点区：

代表： Balwyn, Glen Waverley, Doncaster East, Box Hill South, Mt Waverley

这些区在2013年表现亮丽，集购物，交通，学校，餐饮等优势，在2014年将继续价格坚挺。

蓝筹高尚住宅区：Camberwell, Glen Iris, Kew, Malvern

这些区在2013年的表现不如“大妈”区，但是实际价值比大妈区更物有所值。根据以往的表现，如果澳洲股市表现好，经济复苏的话，这些区将会补涨。

中端市场：

代表：Oakleigh South, Bentleigh East, Mitcham, Nunawading, Viewbank

这些区在2013年的表现不错，在2014年预计也会不低于大盘平均值。

北区和西区：

代表： Point Cook, Weribee, Mill Park, Truganina

这些区在2013年的表现低于大盘平均值，长久的历史回报也低于大盘平均值，长期投资回报有限。从投资和居住的角度来说，笔者更倾向在东南区购买 Unit, 而不是在北区和西区买 House。

低端市场：

代表：Cranbourne, Frankston North

回报差

-------------------------------------------

好文章，齐分享！扫描二维码，获得更多每日资讯！