2019澳大利亚房产将有以下几个特点

● 三大热门城市房价继续走弱，带动整体房价延续跌势，但不会出现大崩盘；

● 国内人口迁移和海外移民增长共同推动小城市房价继续上升；

● 需要特别关注宏观经济和地缘政治等因素；

● 经过这两年的挤泡沫过程后，房地产市场将逐渐回暖。

不过，在房价下跌何时见底这个问题上，并没有统一结论。

大部分机构则认为，2018-2020年都将是澳洲楼市挤出泡沫的阶段，澳洲房价跌势将在2020年放缓。

市场情绪从“过热”转向“观望”

悉尼（New South Wales 新南威尔士州的首府）和墨尔本（Voctoria 维多利亚州首府）是澳大利亚房地产最大的两个市场。这两座城市的房产成交金额占到了全国房地产总产值的三分之二。在2012-2017年的强劲增长后，两地房价都在2018年止不住的下跌，而且罕见地几乎全年保持跌势。同时，全球经济放缓和澳大利亚政治偏向的不确定性，共同带动房价开始“摇摆”。

悉尼房价2018全年跌去8.9%，墨尔本房价则下跌7%，两地房价跌幅位列全国前二，带动澳大利亚整体房价全年下跌4.8%。

以上的数据很清楚可以看到，悉尼、墨尔本两个城市同比2018年2月份下跌了10%左右，环比1月份下跌1%左右。前三大城市里面，布里斯班的同比2018年下跌最少，只下跌了0.76%。

realestate.com.au 2019年3月各州清盘率

澳洲内、外部房产需求同步下滑

整体购房需求下降是导致该轮房价下滑的最主要原因之一。过去的一年里，澳大利亚经历了外国人需求和本地需求同时减弱的过程，对整个楼市带来了很大的冲击。

为了防止海外投资者投机购房，澳大利亚政府于2016年重启对外国人的限购政策，包括暂停向外国人发放贷款、禁止外国人购买二手房、征收海外买家印花税以及对空置房屋严格征税。

海外投资者的热情开始冷却。以中国投资者为例，根据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）发布的数据，2018年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半。

澳大利亚逐个区域来分析，大城市继续降温，小城市涨幅惊人

澳大利亚并不是一个单一的房地产市场。拨开迷雾，我们能够看到在悉尼房价下跌8.9%的同时，霍巴特房价全年上涨8.7%。这些能够撑起涨幅榜前三的小城市，跟逐渐降温的市场一起，成为2019年的重点关注区域。

（1）悉尼★★★☆☆

从2017年年中以来，悉尼房价已经下跌了18个月，中位数价格较周期性峰值下降了11%，下跌趋势还未到头。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为，悉尼房价的衰退刚开始不久。

严格的贷款门槛伤害的是更为昂贵的房产和投资型房产；但目前澳大利亚失业率处于历史低位，人口增长率也维持在高位，这说明刚需仍然会持续增加，支撑廉价住房的交易。

（2）墨尔本★★★☆☆

澳洲 墨尔本 全球最宜居城市之一

墨尔本房产市场与悉尼十分相似，都经历了近五年的强劲增长，在实现了软着陆后开始冷却。即使是下跌后的墨尔本平均房价，也达到了90万澳元，已经接近悉尼的110万澳元。

AMP capital认为今年跌幅可以扩大到15%，听起来是一个惊人的数字，但考虑到先前收益的暴增，包括悉尼在内的大城市房价还有大量刚需房和移民人口的支撑，大概只会回到2015-2016年的水平。

不过，墨尔本市场的独特之处在于人口增长迅速，尤其是来自邻近城市和外国的移民，年增长率有望保持在2%左右。就在澳大利亚宣布人口突破2500万大关之后的三个星期，墨尔本于2018年8月27日人口突破500万，成为澳大利亚人口增速最快的城市。

这些不断增长的移民说明未来潜在需求在增长，住房库存可能减少，给房价下跌提供了缓冲空间。预计墨尔本今年房价跌幅将小于悉尼。

（3）布里斯班★★★★☆

布里斯班的房价趋势则要比墨尔本和悉尼要乐观一点，预计可以摆脱供过于求的局面，努力赶上潜在需求的增长步伐，房价将表现乐观。

供应方面，布里斯班内部共有185个新的主要公寓项目，总计约48,250套公寓。然而，该库存中只有30％正在建设中，未来两到三年内可能增加约8,000套公寓。

需求方面，布里斯班地区的官方人口预测其实比实际趋势要低。布里斯班吸纳了来自悉尼和墨尔本的人口迁移，净移民人数同比增长27.3%。估计每年需要在布里斯班建造6,000套新住宅，才能满足新增人口的住房需求。但从目前住房建设速度来看，还远远不够。

也就是说，布里斯班的房产供应和需求齐齐增长，而预计需求增长将快于供应增长速度，这将是支撑整个市场重新回暖的重要因素。

风险提示

（1）楼市下行风险

2014年以来，澳大利亚审慎监管局（APRA）和澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）开始采取措施加强住房贷款，要求银行更加仔细地审查贷款人的收入和支出，鼓励贷款人从仅利息贷款（IO）转向本金和利息贷款（P&I）。对于短期投资者来说，本金+利息的贷款方式，相比政策宽松时期的只付利息贷款，还款压力要高很多。这其实也是要落实“房住不炒”的政策。

根据澳大利亚外国投资委员会2015-2016年审查报告，房地产行业以1221亿澳元位居所有行业之首，成为澳大利亚经济的重要组成部分。因此，当楼市冷却，经济面临下行风险，反过来又会压低投资者对楼市的预期，形成恶性循环。

（2）汇率风险

澳元走势也是购买房产时必不可少的考虑因素。2018年，美联储四次加息，美元走强，曾经的“风险货币”澳元开始走弱，全球避险情绪日益上升。但是，美联储在2019年首次FOMC议息会议上暂不加息，并放弃了进一步加息的可能性。这意味着美元上涨势头可能见顶，澳元今年拥有不错的上升空间。

投资建议

短期来看，澳大利亚房地产市场仍然供过于求，贷款政策继续收紧，保持挤出泡沫的节奏。中期来看，联邦选举的结果和澳大利亚央行的决定可能带来利好，房价有望触底反弹，但上涨势头温和。长期来看，海外移民继续增加，区域内部也将有更多的人口迁移，就业前景良好，整体经济保持稳定，带动房价走出低谷。

另外，虽然澳大利亚房价下跌何时到头还是一个未知数，但至少跌势将继续存在，也存在捡漏的机会。如果投资者目前有移民澳洲的倾向，或者是子女将要到澳洲留学或工作，趁着这一两年的挤泡沫阶段入手，说不定就能挑到比较好的资产。但是，时机很重要！

时机：房产拍卖清盘率是一个重要参考指标。人口净流入只能提供长期的供需预测，而被挂出去的房产能有多少拍卖成功，则直接反映了整个市场的情绪是否高涨，交易是否活跃。一旦拍卖清盘率上升，说明市场开始回暖，投资者也可以开始入手了。

如果你偏好大城市，CBD的小户型公寓将是你的首选，人才集聚的CBD，租金回报也将更高；如果你倾向于投资小城市，则刚好相反，独栋住宅和联排式别墅将给你带来不错的回报。

文章内容原创于头条号蛋蛋爱财~