2018年，在澳洲住宅地产市场不景气的状况下，房产专家表示澳洲的商业地产反倒进入了鼎盛时期，“不夸张地说，去年是澳大利亚商业地产发展规模最大的一年。”

先是澳大利亚有史以来最大的企业收购案——购物中心巨头Westfield的出售，价值高达330亿澳元。

接着私募股权巨头黑石集团（Blackstone）与加拿大Omars养老基金旗下的房地产公司Oxford就总值34亿澳元的澳洲房地产信托基金Investa Office Fund展开了一场恶战，最终后者签订了收购计划协议。

企业并购活动仍在继续，海外收购者对上市公司Propertylink、Gateway、Ingenia和澳洲房地产基金Australian Unity Office Fund采取了行动。然而随着美国利率增长，股市日益动荡，澳大利亚住宅市场暴跌，以及人们对商业地产各领域高估值的担忧，2019年预计将面临更多考验。

《澳洲金融评论》采访了多位房产投资界的银行大咖，看看他们对2019年的澳洲商业地产做出了哪些展望！

房产投资银行摩根大通（JP Morgan），Rob Morant

摩根大通集团（JP Morgan）Rob Stanton：澳大利亚仍将是全球房产收购的热门国家。过去一年澳元下跌，和其他发达国家市场相比，澳洲的房地产收益率和利率之差颇具吸引力。全球许多私人股本机构在2018年吸引大规模资金后，拥有大量资金可以投入运营。因此，我们预计入境商业地产收购的数量将继续增长。优秀的REIT管理团队将继续调整其投资组合，以适应每个房地产次领域日益变更的供求动态。

瑞银（UBS），Tim Church

瑞银集团（UBS）Tim Church：虽然REIT的交易价格通常低于有形资产净值或净资产价值，但我们认为，对于潜在收购活动而言，这一直是主要指标，尤其是对于那些非热门行业（即住宅和零售地产）的REIT而言。此外，我们已经在现有的非上市房地产基金中看到大量的赎回请求，特别是在零售资产类别。其中一些赎回是希望减持资产类别，另一些则是针对管理层的抗议投票。Charter Hall、Dexus和Goodman Group等优质批发管理公司继续吸引大量非上市资本流入。我们预计还将看到投资进入我们首选的资产类别，如工业物流；租赁和办公室；以便利性为导向的零售和专业资产，特别是医疗保健领域。

瑞银集团（UBS）Tim Church：没有一个答案可以充分解决这个问题，因为它是从发行方的角度来看对抗方的质量。例如，低负债的高质量借款人的债务成本和可用性在过去几年没有发生重大变化。与之形成鲜明对比的是，中小型住宅开发商则无奈被各大银行抛弃，只得寻找其他债务资本来源，而这些债务资本必不如之前那么充足，成本也会高得多。随着住宅市场泡沫和宏观审慎措施的推动，各大银行纷纷退出，我们看到一些非传统的债务发行人脱颖而出。我们也看到一些高质量的资金进入债务市场。

花旗集团（Citi），Ben Connolly

花旗集团（Citi）Ben Connolly：我们预计2019年国内通胀将保持低迷，导致基本利率在2020年之前保持在当前水平。但国内信贷利差可能会扩大。我们预计非银行贷方和国际银行的活动将继续增加，这些银行将为全球投资者构建和分配融资。

麦格理资本（Macquarie Capital），Antony Green

麦格理资本（Macquarie Capital）Antony Green：人们似乎一致认为，我们正处于这个房地产周期的顶端。市场显然进入了一个周期较后阶段，这个周期将延伸至办公室和工业领域。办公室和工业（物流）仍是亮点，基本面继续支撑业绩。REIT一直在重塑投资组合，以加强资产负债表，并展示明确的增长战略。麦格理资本（Macquarie Capital）认为，对高质量预防性工具和有增长机会的替代资产类别的持续需求。在近期至中期内，我们预计会越来越关注活跃的资产管理，从而推动经济增长和表现优异，而不是大幅压缩资产上限。

财富管理公司Evans Dixon，Ian Holmes

Evans Dixon，Ian Holmes：我们认为房地产周期进展顺利，房地产集团需要在资本配置方面持谨慎态度。在许多市场中，我们已经看到一级和二级市场之间的差价缩小，可以预期，当周期逆转时，差价将会逆转。虽然我们预计市场不会进一步大幅压缩利率上限，但我们认为改善资产和投资组合质量是减轻下行风险的最佳策略。

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