到底是投资市中心的公寓还是郊区别墅更赚钱？
在决定购买何种房产做为最佳投资产品的时候，很多人都有些犹豫到底是投资市中心的公寓呢还是郊区的别墅划算？
另外也有人会考虑说公寓因为交通的便利等因素所以会更加好出租，而别墅离市中心太远所以不太好出租，空置率高绝对不是一件好事，因为你要额外付出更多的利息来补贴房产。
我先给大家一组数据，根据数据解释一下。这个数据是摘自2014年10月期的<Australian Property Investor> 杂志。
我选了咱们华人趋之若鹜的几个响亮的区域Norwood, Kensington Park, Burnside,Magil ,也选择了我们TIPS公司正在销售的几个区域的房产MitchellPark, Campbelltown, North Plympton，Sturt，然后选择了市中心阿德莱德的公寓和这些区比较他们的中价位，10年房产增值率，毛租金回报率，空置率，和可售天数。
区域 | 房产中价位 | 十年增值率 | 毛租金回报率 | 空置率 | 可售天数 |
Norwood | 708k | 7% | 3.9% | 2.4% | 107 |
Kensington Park | 775k | 5.8% | 3.2% | 2.0% | 101 |
Burnside | 705k | 5.1% | 4.4% | 2.4% | 110 |
Magil | 529k | 5.6% | 4% | 1.6% | 98 |
Mitchell Park | 407k | 5.1% | 4.7% | 0.7% | 107 |
Campbelltown | 425k | 6.1% | 4.3% | 1.3% | 75 |
North Plympton | 460k | 5.1% | 4.3% | 1.3% | 83 |
Sturt | 394k | 5.1% | 4.9% | 0.7% | 86 |
Adealaide公寓 | 366k | 3.8% | 5.8% | 2.6% | 189 |
从数据中我们先来分析house的情况，Norwood在十年内的房产增幅最大，但是她的租金回报率却是最低，所以如果将十年增值率和毛租金回报率相加，那么所有的数据大体差不太多，都在9%-10%之间。同时我们看空置率也看出这几个热门区域的空置率都在2.4%左右，Magil的中价位为相对低些，空置率也低些。
也就是说明了两个很重要的方面：
无论你是投资在最流行最抢手的热门高雅区域，还是中产阶级的区域，十年来看租金和房产增值的回报率差不多；
2. 越是中价位的区域，空置率反而更低，房子更加好出租，房产增值表现和租金表现都不差；
下面我们在比较一下这些house和阿德莱德市中心的公寓的情况，可以看出阿德莱德市中心的公寓在10年内的增幅最低，但是租金的毛回报率很高，同时表现的是空置率最高。再进一步计算的话，我们都知道市中心的高层公寓每年的物业管理费高企，基本可以占去租金的1%左右，而别墅房产基本没有物业管理费的收费，所以算下来貌似还不如购买别墅划算。
下面我们再来看一下是购买阿德莱德市中心的公寓还是郊区的公寓。我还是选择我们TIPS公司正在销售的几个区域的公寓情况（都是市中心10公里左右的郊区公寓）,热门区域和市中心公寓的对比。
区域 | 中价位 | 十年增值率 | 毛租金回报率 | 空置率 | 可售天数 |
Adelaide | 366k | 3.8% | 5.8% | 2.6% | 189 |
Mitchell Park | 245k | 5.0% | 5.6% | 0.7% | 114 |
Campbelltown | 270k | 6.0% | 5.0% | 1.3% | 166 |
Kensington Gardens | 380k | 5.1% | 4.6% | 2.4% | 124 |
Plympton | 252 | 5.5% | 5.6% | 1.3% | 131 |
表格中不难看出，郊区的公寓的毛租金回报率情况跟市区相差不大，但是空置率确实中价位区域的空置率非常低，而从最关键的十年增值率来看，买郊区的公寓比市中心的公寓增值幅度要大很多。同样，郊区的公寓在物业管理费用上相对更低，因为没有高楼大厦的维护，所以相对来说毛租金回报率也更高些。
由此可以总结：
1，市中心的公寓在十年内增值比别墅低；
2，郊区的别墅空置率反而更低；
3，市中心的公寓毛出租回报率并不见得比别墅高（除去物业管理费）
当然这并不是说市中心公寓不好，而是要根据每个人的收入情况来看具体的退税结果再综合考虑。另外市中心的公寓也要看长相，长相好的公寓还是会升值不错的。
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