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编辑 | 杨瑞

来源 | 国民经略（guominjinglve)

2019年是经济关键之年，楼市和货币政策的变化备受关注。

在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，楼市总基调再度发生变化：

更好解决住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。

继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。

健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

与往年相比，今年对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列，次数较少，整体基调相对平稳。不再强调控制房价，不再强调“租售并举”，这种变化，释放了哪些信号？

三年楼市之变：

从去库存到稳楼市

楼市与大环境息息相关，当经济环境、市场环境乃至国际环境都发生变化时，楼市调控的基调自然要发生变化。

2017年，楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。当时，三四线城市还面临高库存之累，正是借助棚改货币化，不到一年时间，三四线房地产库存快速去化，房价随之上行。

2018年，关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。“房住不炒”的原则得到进一步重申，而时隔四年之后，“推进房地产税立法”再度进入报告。同时，“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来。

这里的大背景是，房价持续上行，楼市调控自然要从去库存变成控楼市，整个2018年上半年，楼市调控之严厉，超乎往年。

2019年，关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。不仅没有重申“房住不炒”，去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调。

值得一提的是，与往年住房问题专辟一段表述相比，今年房地产相关内容隐藏在“城镇化”部分，不再单列表述。这不仅意味着楼市调控的转向，同样意味着房地产重要性的变化。

至少在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市，要随着经济形势的变化而变化，现阶段暂时还没有迹象。

相比而言，稳经济和稳就业是第一位的，刺激实体经济也是第一位的，房地产的重要性排在最后。

三年货币之变：

从去杠杆到宽货币

楼市走势，与货币大环境息息相关。

一旦货币政策收紧，楼市的水源就会受到影响。没有货币面的支撑，楼市很难出现新一轮上涨。同理，在下行周期，货币面的变化对于楼市的影响可谓至关重要。

2017年，货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。在去杠杆的大背景下，货币政策开始逐步收紧。

到了2018年，关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。相比于2017年，整体表述有所松动，原因是宏观环境发生变化，这一年不再设置M2增速目标，可以看成货币政策松动的开始。

而到了2019年，关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”，宽货币成了主基调。

与往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门“，整体基调偏宽松。

事实上，从去年开始，宽货币就已正式上路。

先后五轮降准，加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF，定向中期借贷便利）、央票永续债互换（CBS），释放的流动性相对可观。

可见，基于稳经济的大前提，货币政策还有较大宽松空间。不过，值得注意的是，有关方面多次强调，“坚决不搞大水漫灌”。

楼市调控：

一城一策或成主流

今年政府工作报告，明确提出“落实城市主体责任”。

往年都强调“分类调控”或“差异化调控”，去年提出的也只是“落实地方主体责任”，今年则进一步细化为“城市主体责任”，这意味着一城一策或将成为主流。这在《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中国有详细论述。

事实上，去年年底的中央经济工作会议就已提出：

因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。

这意味着，楼市调控的主体将变成地方政府，与“因城施策、分类指导”的定性相结合，这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理，在楼市松绑上，也将获得更大的自主权。

当然，一城一策到底如何推进，哪些城市会放宽，哪些城市会继续收紧，还有待进一步细化。

房地产税，何时会来？

继去年后，“推进房地产税立法”再度进入政府工作报告。

与去年相比，“稳妥推进”变成了“稳步推进”，这意味着房地产税推进已有相关方案。

事实上，房地产税已经没有任何技术障碍。不动产统一登记已经基本完成，全国住房信息联网也基本达成，70年产权问题也在修法之中，国地税合并迈出步伐……可以说，开征房地产税万事俱备，只欠东风。

2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法被列入五年立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

当然，纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。事实上，2015年，房地产税也曾被纳入立法计划，但最终未能出台。而在2018年4月，房地产税法也曾被列入预备审议项目。

所以，房地产税迟早总要来，但到底哪一年到来，还存在较大的不确定。这里的不确定性，主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。

棚改：收官倒计时开启

与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。

这背后的原因是，经过最近几年棚改的狂飙突进，全国棚改已经基本上到了收官阶段，2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。

要知道，2020年就是棚改收官之年。

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。

2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。按照三年计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。

可想而知，大多数省市棚改都已基本完成任务，棚改量出现下滑，就在意料之中。

结论

2019年，对于经济至关重要，楼市调控和货币政策双双发生变化。

其一，稳经济和稳就业是第一位的。无论是减税降负，还是解决实体经济融资问题，抑或壮大国内消费市场，目的都是一致的。相比而言，房地产的重要性下降，稳字当头，底线是不能对经济形成拖累。

其二，楼市调控政策底已经触底，“一城一策”或将成为主流。落实城市主体责任，意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松，哪些城市还会持续紧缩，有待进一步细则出台。

其三，货币政策会更加宽松。基于稳经济的考虑，货币政策空间之门早已打开。无论是“松紧适度”，还是“流动性合理充裕”，抑或“降低实际利率”，都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。

其四，房地产税迟早要来，但不会这么快落地。基于地方政府财政需要和税制改革的大背景，房地产税迟早要进行推进。不过房地产税需要税收法定，必须经过人大立法，不是短时间就能迅速落地。

其五、中心城市和城市群的重要性提升。在城镇化战略中，报告明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”，这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。