瑞银分析师指出，对于很多期房买家而言，目前的市价较他们当初的购买价相比，跌幅已经高达20%。因此，未来几个月到期的期房结算量预计会出现显著下滑，推升违约风险。

其中，那些在2016年和2017年市场峰值期间购买期房的买家违约风险最大。

瑞银指出，由于房价下跌，又遇上银行收紧针对借款买房人的审查表标准，期房结算买家面临的麻烦着实不小。很多房产必须重新进行评估，评估价值可能较最初的合约价跌幅在20%，买家必须补交其中的差价。如果融资遇到问题，则只能被迫出售或出现违约。

分析师James Druce说道：“从目前了解的情况来看，公寓项目融资难度加大，结算风险明显加剧。”

上市地产公司中，Mirvac等公司面临的冲击表现最为显著。因为这些公司在市场高点时期集中推出了大量项目，包括Waterloo地区的Finery项目、St Leonards地区和Olympic Park地区的塔楼等。

瑞银经济学家Carlos Cacho说道：“对于期房买家而言，一方面，银行估值可能较签约价要低10-20%；另一方面，银行可能会采取更为严格的评估标准。在申请人授信额度审批时可能会扣除奖金、佣金或其他收入。这样一来，你就会发现你的借贷能力显著降低。尤其是负债比较高的买家，情况只会更糟。”

“有些情况下会有买家难以获得贷款批准。在这种情况下，他们可能违约或可能不得不从其他渠道寻求融资。”

所谓的其他渠道，指的是私人贷款机构或非存款机构。此类机构不属于澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管范围。但是即便是这些机构，也必须遵守监管机构有关“负责任贷款”的义务。

通常情况下，买家可以预期他们所购买的期房结算时价格可能会跌10%。但是目前的情况是跌了20%。

相比澳交所其他上市地产公司，Mirvac由于大量项目开发周期较晚，因此风险也越大。

Mirvac发布的最新财报显示，违约率维持在2%，为历史最低水平。但是，这一数据背后的风险可能被“慷慨”的结算协议所掩盖。未来两年，结算风险对Mirvac盈利的影响可能会逐步凸显。

Druce说道：“从和私人开发商的谈话中可以得知他们均面临结算风险的问题。房地产投资信托基金（REITs）、Mirvac和Stockland一直擅长为买家提供更多时间来解决问题，所以你没有看到在非上市环境中的那种违约率。但我们预计，违约率会有所回升。”

瑞银提供的数据显示，悉尼和墨尔本目前正在开工建设的公寓预计有10万套。因此，最糟糕的情况还未到来。Cacho说道：“尽管新屋审批速度有所放缓，但是在建住房数量却依旧非常多。”

“尽管长期来看，供需失衡的问题不明显。但是短期来看，公寓市场结算违约风险却明显加剧。”

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