买房对于大多数人，尤其是首次置业者来说，无疑是令人兴奋但充满复杂和挑战性的大事儿。
这可能是你人生里最大规模的交易之一，但即使如此，不少购房者并没有做好功课，以确保做出明智购买决定。
当然，这不是他们的错。
显然，卖方更有机会掌握大部分有利因素和资源，在这里，我们列出了几条在购房过程中应该避免的常见错误。
1
缺乏调研和准备
首先，在做出购房决定前，您清楚自己的家庭财务状况和需求了么？
精明购房者会在找寻合适的房产前，首先分析自己资产、债务情况，并获得预先批准贷款申请。
其次，买的不只是买房子本身，同时也选择了那里的居住环境，对于未来的邻居，整个社区情况，还有学校质量、交通、犯罪率以及可能出现的问题，都需要了解。
当然，即便是在理想的区域，也并非每套物业都是理想的。
2
选择不合适的贷款
为了处于最佳谈判位置，预先获得贷款批准（不仅仅是预先获得资格）至关重要。
明确自己能承受的房产价位 ，并不是去银行网站看一下，然后使用计算器估算自己能够申请多少贷款那么简单。
实际上，银行网站和真正审批贷款额是有出入的，需要根据个人情况判定。
因此，选择合适自身情况的贷款产品非常重要。不要只去一家银行，推荐选择独立的贷款经纪人，提供一系列贷款产品来进行比对。
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3
被市场论调过多的左右
和其他行业一样，房地产市场也会呈现周期性的变化。然而等待“正确的时间”来临或价格下降，也是关于未来的一场赌博。
例如现在的房地产市场一片哀嚎，媒体提供的消极信息无疑也会让人感到困惑，并推迟购买决定。
建议是，首先还是要了解自己的需求和预算，优化整合财务，并综合考虑当前和未来需求，不要让短期市场情况，过多影响自己对于长期生活方式的决策。
4
超出预算
每个购房者都知道这种感觉，符合预算的房子，往往没有更贵房产看起来更吸引人。
对每个人来说，总是想要追求更好的东西，这是人性。
然而，购买超出接受能力的房产，可能会对你未来财务状况产生极大影响。
中介可能给你推荐这样的房产，但不要轻易受到诱惑 ，银行通常根据你偿还贷款的能力，评估后提供贷款限额，而超出能力花费会让你未来的财务状况更加脆弱，例如利率上升导致的支出增加等。
同时，还需要做好未来财务情况改变，可能增加风险的打算。
5
过早表现出满意
这个是常识，如果十分满意某套房产，不要让卖方中介知道你的真实想法，他们都很会察言观色，这对下来价格谈判不利。
做一个精明购房者，你必须知道你不是只有一个选择，要以合适的价格，买到合适的房子。
如果这套你负担不起，请继续前进，去寻找下一个。
6
价格不是一切
买值得买的房子，而不是便宜的房子。这意味着不要仅仅简单地根据价格做出购买决定。
在较偏僻的区域或者大路旁的房子是会便宜一些，但同时这套房子价值也不会太高。
另外，不要单以卖家要价为基础，更应该从buyer agent处去了解该区域的市场水平进行分析，包括了解附近类似物业的近期询价和最终销售价格等等。
做好了这些功课，能帮助你给卖家一个合理出价。
7
没有在合同中附上保护条款
在确定自身利益受到保护之前，请勿签署任何内容。
虽然购买房产标准合同一般都有提供 “3天冷静期 ” （各州情况略有不同），不仅如此，你可以要求附加条款以保护自身利益。
不要随便相信中介的说辞，例如随时可以提出变更或延期啥的。实际上，一旦签订合同，更改合同的唯一方法只能是结束现有合同，并重新协商新的合同，但卖家并不一定会答应你的要求。
8
低估了买房所需费用
这条算是第一点的补充和引申。不少购房者未能正确估算购买房屋所需的全部费用。
首先是购置成本，例如印花税、费率、估价成本、贷款申请费和抵押保险等。
除了搬家费用预算外，还要考虑可能产生的额外成本。例如，使用多年的家具家电突然罢工，需要维修或更换新的等等。
另外，房产持有成本也是一个大头，如利息、保险和维护费用等。
9
失去耐心后做出购买决定
这种情况出现在寻找了好几个月，却一直未能找到合适的房子的时候，可能是中介误导了你，也可能心仪的房子被出价更高的人拍走，这个时候，往往会觉得十分不耐烦。
在这种“我受够了”的沮丧心态下做出决定，可能会让你忽略自己真实需求。
建议如果遇到这种情况，先休息一下，或者联系buyer‘s agent为您节省时间，他们会开拓更多你忽略的地点，更重要的是，能够提供一些并未上市（off－market）项目资源。
关于buyer’s agent介绍，你也可以看这里：
10
选择非专业的检测机构
请注意，不要用卖房销售推荐的检测机构，而是自己去找一家称职的检测员来对你要买的房子做评估。
也不要对检测员列出一长串故障清单时感到十分惊慌失措，关注主要问题，但也不要让容易修复的小故障给你带来太多麻烦。
如果你对检测的结果不太确定，你可以直接问检测员这个问题：如果是你，你会买这套房么？
11
对中介角色的误解
在购买房子的过程中，必然会花很多时间与各种中介代理打交道，你需要提醒自己，中介到底是为谁工作。
基本上，除非找了买家中介来替你寻找合适房产，市面上中介都是为卖家服务，这也是理所当然的。
但大部分购房者，会选择自己调研，通过上网做功课，阅读了一些关于房地产文章等等。
再次提醒自己，这可能是你操作的最大金额项目，不要让情绪左右决定，在好的市场环境，或者即便是之前的购买比较成功，都需要十分谨慎。
如果你也认为，并希望和卖家一样也拥有专业保护和利益代言，那么，是时候了解buyer‘s agent服务了。
文章资料来自propertyupdate
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