悉尼近几年房价骤升，单价偏低的小户型越来越受欢迎。以两房为例，如果每平米售价在12,000澳币／平米，75平米两房的价格尚可控制在90万澳币，而85平米的两房则将两房价格拉过100万澳币。开发商一直在规划申请及建筑设计中要求建筑设计师降低户型面积，以压低公寓单价，减轻销售压力。可究竟新州公寓面积最低的法定要求是多少平方米，澳洲地产开发研究学院(PDRIA)为您一探究竟，作出深度解读。如果要关注悉尼地产开发行业的最新发展及培训课程，请访问www.pdria.org.au, 或者通过邮件[email protected]与我们联络。
关注新州规划法律动态的小伙伴们都还记得2013年的Botany DevelopmentPty Ltd就72-86 Bay Street开发许可上诉Botany市政府一案。该诉讼的启动获得了多家开发行业机构的声援和关注。经过长达两年的角斗，开发商赢得初审，Botany市政府提起上诉，今年4月新南威尔士州级土地及环境法庭(NSW Land & Enviromental Court)对此案进行终审判决 －Botany市政府上诉成功，开发商败诉！这起诉讼对新州的开发行业影响深远，对各位开发商在可行性调研研究及评估规划风险方面意义重大。澳洲地产开发研究学院(PDIRA)对整起诉讼全面剖析，娓娓道来其中的原委。
一、案件回放：金钱、政治及市场的一场角斗
2013年的Botany区域，房价已经冲到了9000澳币/平米。开发商面对着Botany市政府颁发的开发控制规划(Developoment Control Plan)已然是欲哭无泪。在Botany市政府2013年DCP4C.5.1条款中规定了公寓设计的最小面积为:
单间 － 60平方米；
一房 － 75平方米；
两房 － 100平方米；
三房 － 130平方米；
四房 － 160 平方米。
除此之外，每个两房及以上公寓还要配备至少两个车位。Botany市政府的政治立场是为了确保公寓居民的生活质量和缓解当地的停车压力。
如果开发商按照DCP规定设计两房的话，每个两房的售价至少接近百万。而根据新州规划部颁布的65号新州环境及规划政策(SEPP65)的要求，一房、两房、三方最低面积要求为50平方米、70平方米和95平方米。一些开发商忍气吞声的接受了Botany市政府DCP中的公寓设计最小面积，有个别开发商则绝对将Botany市政府这种与市场要求相悖的规定诉诸法律。
二、案件进展：复杂多级的规划法律，含糊不清的条文措辞让这场角斗充满悬念
澳洲的三权分立结构分别赋予了议会立法权、政府行政权及法庭的司法权。在规划方面也不例外。如果各个机构间出现了不一致，一般遵循着法律高于法规、政策、高一级高于低一级的原则处理。新州的规划法律系统如下：
最高层 － 新州在规划方面最高的法案为环保规划及评估法案Enviormental Planning and Assessemnt Act (1979)，此法案的79(c)条规定了规划部分在评估规划申请时需要考虑的各类因素。
次高层 － 新州规划局为了对EPA法案进行进一步解释，会不定期颁布一系列州级环保及规划政策(State Enviromental &Planning Policy简称SEPP)。
第三层 － 州政府为了给市政府针对本区域特殊性颁布规划政策的灵活度，再EPA法案下授权了市政府制定本地环保方案(Local Environmental Plan)。
最低层－ 市政府为了进一步细化本地环保方案的要求有时也颁布了地区开发控制规划(Development Control Plan)。
州规划局在2011年颁布了新州规划史上举足轻重的一部政策即65号新州环境及规划政策(SEPP65)，该政策对新州公寓设计提出了10点要求，并通过公寓设计标准(Residential Flat Design Code)进行了要求细化。这部政策及标准不仅为提升新州公寓设计起到了标杆的作用，而且为各个市政府评估开发申请的标准提供了指引。
在Botany Development Pty Ltd v Botany市政府一案中，一审法官认为当Botany市政府颁布的DCP与州政府颁布的SEPP65有不一致时，SEPP65具有更高效力，因此Botany市政府应该按照SEPP65要求审核72-86 Bay Street开发商的申请，给予批准。
在上诉过程中，Botany市政府律师指出，SEPP65及公寓设计标准中对在两处对公寓最小面积要求作出了规定。在67-69页中，公寓设计标准针对单间、一房、两房、三房，根据通透、角落还是跃层之分，作出了室内及室外最小面积的规定。在69页底，再次提出了“拇指规定”(Rule of Thumb), 提出了最小一房、两房、三房最小为50平方米、70平方米和95平方米的总结。
将两处规则与72-86 Bay Street的开发申请进行比对，Bay Street现有设计中一房面积为50.7m² 至67.5m²； 两房面积为 78.1m² and 93.8m²；三房面积为98.1m² 至 98.9m²。这些公寓的面积大小完全符合公寓设计标准的“拇指规定”，但只有63%的公寓满足了公寓设计标准中的分类规定。
因此庭审最终的焦点落在了Botany市政府在评估72-86Bay Street开发申请时应适应公寓设计标准中的“拇指规定”还是“分类规定”。如果前者适用，则开发商胜诉；如果后者适应，则Botany市政府胜诉。
三、案件结局：虽未众望所归，但也不负使命
2015年4月9日，新南威尔士州级土地及环境法庭法官Sheahan J对此案的上诉做出了判决 － 基于SEPP65的立法意图及宗旨，Sheahan法官认为“分类规定”应该适用，而非“拇指规定”。
此判决对于新州地产开发行业具有深远的影响：
再次确认了当州规划局政策与市政府规划开发控制规划有冲突时，规划局政策适用的原则；
首次确认了市政府在评估审批规划中可以优选考虑“分类规定”的权力。
澳洲地产开发学院(PDRIA)认为虽然此次诉讼Botany市政府获得了胜诉，但不代表新州各个市政府都要严格“分类规定”，如果对一些鼓励开发的市政府来说，也可以根据“拇指规定”来评估开发申请。但如果开发商与一些反对开发的市政府打交道时，还是建议按照“分类规定”来设计最小公寓的面积。
下列是新州公寓设计标准中对公寓最小面积做出的分类规定：
