朋友们好，昨天Helen跟一个很有房产投资经验的朋(tu)友(hao)聊天（10年时间，在北京从名下一套房变成名下七套房，应该算是很有投资经验了吧），我问她当时为什么1天时间就决定购置Helen推荐的澳洲公寓了呢，朋友的回答对我很有启发，她简单总结如下：

第一：我当下的房产投资在北京太过集中了，近几年并不看好国内的房产市场，即便北京不会大幅下跌，有价无市本身就有很大的风险，更会浪费机会成本；

第二：澳洲置业投资门槛比北京低大多了，卖掉一套北京的房子，买两套澳洲公寓，分散投资风险，而且国外的房地产市场比国内健康，有稳定的资产升值和租金收益；

第三：孩子现在上学了，以后说不准会出国呢，就算是不去澳洲学习，每年可以签证半年，带着老人孩子去澳洲换换环境，洗洗肺，练练英语，度度假也是好的；

其实投资这事儿真不是能理性的算尽的，看准七分大市，另外三分有运气的成本在里面。今天为大家推荐一篇有助于投资决策的文章，我们尽量把那七分大市看透~。

【置业指南】投资澳房招数大公开 鱼与熊掌如何兼得！

在过去的十年里，澳房市场可谓在一片嘈杂声中稳步向前，不管各路媒体如何今天唱好，明天唱衰，澳房产业还是茁壮成了澳洲长期的支柱产业。有了梧桐树，自有凤凰来。树大了，招得凤凰也就多了，于是乎，越来越多的海外置业人士，怀揣着“投资澳房，发家致富”的热梦，瞄准了澳洲这块热土，投注了自己全部的热情。而其中最狂热的就是来自中国的力量。

根据2013-2014财政年度的数据统计，中国是澳大利亚房产的第一大投资者。花了$59亿澳元，增幅与2013年相比暴涨44%，与2007年相比增长了8倍。投资额甩开排名二三位的加拿大、美国$10亿澳元。(加拿大投资者总额为$49亿，美国为$44亿)专业机构预测，投资总额在未来十年还会继续增长。而澳房投资热将长期持续。

表面上看，投资澳房这件事，颇有点“买别人家的房，让别人没房买”的意思，不过澳政府鼓励海外人士投资本国房产的态度，是在澳置业最稳定的保障。数据显示，澳洲居住类房产房价走势相当稳定，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。但做投资的都知道，这数字里头都是名堂，年增长7%—10%，到底是7%还是10%？大约7—10年翻一番，是7年还是10年，这里面相差的就不是一点半点了。动辄数十万上百万的房子，一个百分位或者相差几个月的收益可都不是笔小账，这里比的就是投资时的眼光和招法了，怎么才能让投资做到“掷地即有声，一掷换千金”，胜人一筹，高人一等？

首先先来看看投资澳房的招数有哪些：

房中选房式：投资专挑好房子，建筑商要好，产品设计要好，园区环境要好，园区配套设施要好，把要购买的房产产品自身特点放在第一位考虑，挑出一个可能再无第二的经典产品。毕竟房屋品质直接决定生活品质，而园区的环境是最直接的生活环境。

点评：好的产品如同宝马良驹，可遇不可求，它是会随着时间逐渐脱颖认出，为人所追捧的。一旦以此方法找到目标，未来不可限量。不过好事就怕泼冷水，其他条件都好，好房锦上添花。其他条件都不好，却不能雪中送炭喽。

租金统筹式：租金回报高，租赁周期稳，以此作为寻找目标的第一标准，好的租金回报情况，是好房子的直接证明。既然是投资房产，这投资的目的就来得直接一点，直接拿租金水平做标准。
点评：在澳洲，居民中有近30%的人选择租房。同时随着移民量每年度的不断增加，可以确信房产的租金回报将更为可观，所以买房看租金是个好招。

环境先机式：环境是指房产所在区域的自然环境和人文环境，在墨尔本大部分房产的自然环境都是不错的，而人文环境却截然不同，比如很多人选投资在CBD，看的是对应的人群和区域的开放。而选在CBD之外，目的就是找静谧且不拥挤的生活环境。
点评：由于居住圈层的不同，造就了不同的区域文化，买房子挑准一个好的区域极为重要。好的区域往往广受欢迎，房源稀缺，一房难求，价格也就物以稀为贵，越来越高。

资源投机式：学区房，交通房，工作房等等都属这个圈，找到有特点，有需求的房子，直接下手，一旦资源稀缺，房子立即跟着水涨船高。
点评：靠稳一个得天独厚的资源，让房子具备物超所值的属性，最终演变成房子的价值。国内也有学区房，地铁房市值爆发的事迹，在澳洲也不例外。

成本评估式：成本评估式，顾名思义，哪个便宜买哪个，不同区域里挑，同一项目里不同单位也挑，专挑便宜的，相信价格就是机遇。
点评：这是坊间富有传奇的捡便宜心态，难以客观评价，属实有人捡到宝，有人捡到草。

浪漫情怀式：凭感觉，看面相，选房全靠第七感，相信运气，很可能被房间里的某处设计深深打动。或者被园区内的某个景致感染。
点评：不能说全对，也没法说全错，房子毕竟是要住的，感觉很重要，不武断才是正道。
说完了这六个招数，还不算完，因为这些招数经常是组合使用，一招出手可能无果，招出手才能招招毙命。

资源投机式+环境先机式
环境好，有学区，这样的房子有未来。这两招并出，曾经在墨尔本造就过一个学区房现象，从GlenWaverley到MountWaverley再到现在的Balwyn，这一条路线上的房子深受华人的青睐，好环境+好学区的房子被迅速抢购一空，几年之内，上述区域房价翻番，成就多个区域的房产市场繁荣，同时也让华人投资者赚足了收益。

租金统筹式+成本评估式
这一组合招式，成就了墨尔本CBD中的大部分公寓项目，1房公寓项目所拥有的相对低价加上预期的高租金收益，让CBD内的公寓项目一度被疯狂抢购，当然大部分投资客都在这一轮的投资中有所收获，不过也相对推高了CBD公寓的空置率。使得出租型公寓的投资逐渐的向CBD外的区域泛开。

如果将这六个招数都联合在一起，又会怎样呢？
在一个传统优质环境区域，找一处五好房产，稀缺类型，周边资源丰富，教育资源尤佳，区域内成本评估适合，租金回报具潜质，而且一切感觉都对，找到这样一处好房子，还不出手，更待何时呢？