全球知名咨询公司毕马威（KPMG）表示，2019年很可能成为检验新西兰房价成色的试金石。

毕马威报告称，新西兰的房地市场在各种影响因素的交错中走过了2018年。

“截止2018年12月，奥克兰房价中位数价格为862000纽币，较2017年12月仅上涨0.2%，这说明奥克兰的房地产市场似乎已经达到峰值，同时在成交量大幅下降的情况下稳定价格。另一方面，除奥克兰外的新西兰房价中位数为48万纽币，比2017年12月增长6.4%。”

经济学界的共识是，新西兰房价往往与澳大利亚房价有着相似的走势，这反映出了两国房地产市场有着相似的供求因素。

“澳大利亚的影响往往需要半年时间才能跨过塔斯曼海传递到新西兰。目前澳大利亚的房地产市场非常疲软，悉尼房价下跌9.5%，墨尔本下跌5.8%，有鉴于此，很多人担心新西兰市场（这里单指奥克兰）出现类似的现象只是时间问题。”

也有经济学家表示，一些独特的本地因素将制约澳大利亚房市对新西兰（奥克兰）发生影响，比如住房供应紧缺、净移民数字较高和贷款利率处于最低水平等等。但毕马威在报告中指出：“这种逻辑仅限于市场价格是‘理性的’前提下，只包括了潜在的经济因素。而‘资产泡沫’的出现往往是受到‘非理性’因素的影响，例如‘害怕错过’的心态。由于新西兰在2018年10月实施了海外购房禁令，且澳大利亚房价处在挣扎之中，2019年很可能成为新西兰房价的‘试金石’。”

影响奥克兰房市的几大因素：

1 贷款与价值比率（LVR）

毕马威指出，可能有助于支撑房价的一个因素是——从今年年初开始，储备银行的贷款与价值比率（LVR）限制略有放松。

“在此过程中，新西兰储备银行认识到，虽然新西兰家庭的债务与收入比率仍然较高，且容易受到全球风险的影响，但房价上涨和家庭贷款增长的速度似乎已经放缓，这使得储备银行可以稍微放松LVR限制，LVR是一种审慎的调整工具，需要根据宏观经济因素进行调整，而不是自然逆周期审慎调控工具。这种工具将保持相当的稳定。”

然而，毕马威补充说，鉴于银行业已经在此前的LVR限制中很好地开展了贷款业务，且从历史上来看银行业几乎没有主动追求过高LVR比率贷款，所以这不太可能产生重大的直接影响。

“除此之外，由于高LVR比率贷款可能需要银行有额外的资本支持，银行会认为不值得发放这类贷款。”

2 KiwiBuild项目

（住房部长Phil Twyford，Photo by Getty Images）

虽然KiwiBuild承诺在2028年底为首次购房者建造10万套经济适用房，但是在截至2018年11月30日的5个月内，仅有33套住房建成和77套在建，这说明KiwiBuild距离真正影响住房市场还有很漫长的道路。

全国最大银行ANZ称愿意为KiwiBuild提供高达90%的贷款，但在放贷前需要对客户的可负担性和还贷能力进行评估。Westpac的负责人称已经收到关于KiwiBuild的多个咨询。BNZ的发言人说银行“已经准备好给首付只有5%的人提供贷款或预批”，但最终放贷额需要根据个案决定。

毕马威据此认为，银行业对KiwiBuild的支持是不遗余力的：“新西兰所有主要银行都同意贷款给KiwiBuild买家，Kiwibank和ASB甚至向借款人提供返现以鼓励购买KiwiBuild，大多数银行也将购买KiwiBuild的首付门槛降低到5%-10%。”

3 海外买家

毕马威认为去年10月生效的海外买家禁令似乎已经开始影响房地产市场，其影响力可能超过预期。

“2018年12月时，新西兰的住宅物业销量降至7年来的最低点，下降了12.9%（787套），不过上市量减少了13.3%也是销量下降的部分原因。”

“除了奥克兰以外的新西兰住房销量仅减少8.2%，而奥克兰地区受到的影响似乎最大，降幅达到24.3%。”

“海外买家禁令的影响、KiwiBuild的出现再加上不断增加的建筑许可，我们拭目以待，看看奥克兰的‘房产泡沫’是否会被打破。”

理论上，奥克兰受到《海外投资法修正案》的影响最大，其次是惠灵顿和基督城，这与外国买家在各地的活跃程度相匹配。皇后镇湖区可能是一个特例：这里虽然有很高比例的外国买家，但这些外国人通常都来自不受禁令影响的澳大利亚。

除了已经存在的这三点因素，今年可能还会给住房市场带来重大影响的“非理性”因素包括正在路上的各种税改，主要是资本利得税和取消负扣税。

4 取消负扣税

在2018年12月12日，《税收法案（2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册和补救事项）》通过一读，提案旨在确保税收体系对商业、投资和社会更加公平，其中一项重要改变就是取消负扣，如果按部就班，这部法案将在2019年4月1日正式生效。

“停止租房战争”组织发言人Mike Butler表示，税务局公布的数据显示，在2016/17税务年度全国共有11.6万业主在出租房上遭受损失，Butler说如果推进取消负扣税政策，这11.6万套出租房很快就将退出租赁市场。

出租房在亏损的情况下仍然维持经营，是因为可以通过负扣税制度用损失抵扣他们的应税收入。Butler说政府在并不清楚多少私人业主投资亏损的情况下就启动了取消负扣税步骤。由于每个业主平均每年损失7138纽币，每周需要从收入中补贴138纽币给租金，取消负扣税让收回这笔支出的可能性大大降低，这意味着不久后业主就会考虑出售。

而由此带来的便是对租赁物业回报的信心处在四年来的最低水平，并在截至2018年12月的三个月中从上一个季度的16%降至14%。

如果取消负扣税真的上马，那么，这批出租房投资者便会从房地产市场中抽身而退。

资本利得税

（税务专家小组建议工党政府开征资本利得税，Photo by NZ Herald）

税务小组（TWG）已经向政府递交了其最终报告，并建议政府征收资本利得税，具体细节目前我们尚不得而知，不过即便是支持资本利得税的人也承认，引入资本利得税势必会让房地产市场雪上加霜。

与房地产投资相关的许多人向TWG提交的文件已经表明了自己的态度，无论资本利得税这匹“狼”披着什么颜色的羊皮，都不会受到他们的欢迎，他们预测如果资本利得税被引入必然会造成问题的出现。

新西兰房地产投资者联合会（NZPIF）在提交的文件中表示，政府已经向出租房产业征收了相当数额的税款，因此再在房地产领域加税并不公平，而且大部分所加的税收最终仍会成为租户的负担。

“引入资本利得税不会使买房变得容易，但是当我们需要更多的出租房时，只会因此雪上加霜。”

“更高的租房合规成本以及税收势必使得租金上升，租金的上升使得租客更难积攒下买房的首付，最终住房的可负担性降低。”

同时，在新西兰政坛上，工党联合政府与反对党国家党在这一系列政策变化上可谓是针锋相对，正所谓牵一发而动全身，房地产市场的风吹草动也许最终会影响2020年的大选。我们无法将目光越过2020年，而在此之前，唯一可以确定的是，时间会告诉我们最后的答案是什么。

来源 - 新西兰先驱报中文网